Bérbe adjuk, vagy eladjuk?
Törd a fejed!
 

Bérlakás? Kit érdekel, hiszen van saját lakásom – és máris lapoz a lakástulajdonosok nagy része, holott érdemes lenne megnéznie a bérleti árakat. Annak ellenére ugyanis, hogy a bérelhető lakások piaca igen kis arányt képvisel a teljes hazai ingatlanpiacon, az itt zajló folyamatok figyelemre méltó jelzéseket adnak a várható ingatlanpiaci trendek megítéléséhez.

Anno...

A házak, lakások bérbe adása a rendszerváltás után négy-öt évvel, tehát mintegy tíz évvel ezelőtt volt a legjobb üzlet - mondja kérdéseinkre válaszolvas Rajnoha Péter, a Budaörsi Ingatlanszövetség elnöke. - Ebben az időben ugyanis a Magyarországra bejövő külföldiek és az újonnan alakuló hazai kis cégek helyiség igénye hirtelen a sokszorosára nőtt. Ám az akkori lakásállomány sem minőségben, sem mennyiségben nem tudta kielégíteni a robbanásszerűen jelentkező keresletet, ezért a meglévő ingatlanok bérleti díjai magasra szöktek.

... és most

Majd a kilencvenes évek második felében sorra épültek a már kifejezetten bérbeadásra szánt nívós ingatlanok, és az évtized végére beállt a kereslet-kínálat egyensúly a piacon. Ami azonban a beruházási kedvet nem törte le, mert ugyanakkor az európai uniós csatlakozás kapcsán elkezdődött az ingatlanárak lassú, de jelentős emelkedése. Így négy-öt éve a keresleti oldalon folyamatos csökkenés tapasztalható, míg a kínálati oldal tovább bővül.

A keresleti oldal csökkenéséhez az is hozzájárult, hogy a külföldi cégek eleinte bérlakásban elhelyezett vezetői szerződésük lejártakor átadták a saját ingatlannal rendelkező magyaroknak munkakörüket. Így megfordult a trend: a bérleti díjak jelentősen mérséklődtek.

 

Míg korábban egy jobb minőségű lakás esetében könnyen elérhető volt a 2000-2500 Ft/hó nm bérleti díj, napjainkban örülhetnek a bérbeadók, ha a 1000-1500 Ft/hó m2 árat elfogadják a bérlők.

A bérleti díjak négy-öt évvel ezelőtt kezdtek el csökkeni, ez a tendencia ma is megfigyelhető. Bár ideig-óráig kedvezményes hitelekkel mesterségesen fenntartható az ingatlanpiaci kereslet, egy biztos: a bérleti díjak alakulásából mindig ki tudjuk találni a lakásárak várható alakulását.

Kiadjuk, vagy ne adjuk?

Gyakori kérdés: érdemes-e ma lakást bérbe adni, vagy inkább adjuk el és fektessük be a pénzünket másba. Az ingatlanszakmában a befektetett tőke elvárt megtérülési ideje átlagosan 10-12 év. Ez azonban bérbeadás esetén jelenleg nem alkalmazható!

Mert számoljunk csak: ha például valakinek egy átlagos helyen van egy 51 nm panellakása, aminek a piaci értéke legalább 11 millió forint, akkor annak a havi bérleti díja „csak” 60 ezer Ft lesz, miközben a lakás értéke alapján számított elvárható bérleti díj 82 500 Ft/hó lenne 11 éves megtérüléssel számolva! Ennyit azonban a mai viszonyok között nem kérhetünk el.

Vagy megfordítva a gondolatmenetet: a 60 000 Ft/hó bérleti díjhoz legalább 6,5 millió forint értékűnek kellene lennie a lakásnak, amit azonban jó, ha a feléért tudnánk csak kiadni. A tényleges piaci és a számított gazdasági érték közötti 4,5 millió forint jelentős különbség, sőt, a valóságban a differencia gyakran még ennél is nagyobb, hiszen a számításnál nem vettük figyelembe, ha üresen áll a lakás, illetve a karbantartásra fordított költségeinket.

 

Mivel a fent említett lakás megtérülési ideje tizennégy év, illetve a befektető az ingatlanba fektetett pénzének kamatszintje, úgynevezett tőkésítési rátája csupán 0,065 ez azt jelenti, hogy bő egy évtized múlva csupán 6 és fél százalékos jövedelmet tudhat magának a bérbeadói, miközben a gazdasági élet más területein ennek minimum a dupláját is ellehetne érni.

Számításaink szerint tehát jelenleg nem érdemes lakást bérbe adni, de ne feledjük: ha az eladott ingatlanért kapott pénzt más üzleti vállalkozásba fektetjük, azzal sokkal nagyobb kockázatot is vállalunk, mintha a pénzünket a mindenképpen tartós értéket képviselő ingatlanunkban hagynánk.
 

Kardos Rita

forrás: www.ingatlan.com