Bérleti szerződés fogalma és lényege

A bérleti szerződéssel a bérbeadó bérbe adja, a bérlő pedig bérbe veszi a szerződés tárgyát képező ingatlant.
A bérleti szerződés létrejöhet szóban, írásban ráutaló magatartással, határozott, és határozatlan időre egyaránt. Csupán az önkormányzat, illetve az állam tulajdonában lévő lakásokra vonatkozó szerződés esetén kötelező az írásba foglalás.
A bérleti jogviszony, mind a bérbeadó, mind a bérlő oldalán sajátos jogokat és kötelezettségeket jelent. A bérbeadó fő kötelezettsége, hogy az ingatlant rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban a bérlő birtokába adja. A bérlő fő kötelezettsége, hogy az ingatlant rendeltetésszerűen használja, a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatásokat igénybe vegye, és a megállapodás szerinti időpontban, vagy határidőig megfizesse a bérleti díjat bérbeadó számára.
A bérleti jogviszony alapján a bérlő jogosult az ingatlant használni, hasznait szedni, de ezek mellett több kötelezettség terheli. Így köteles tűrni, hogy a bérbeadó ellenőrizze a használatot, elvégezze az ingatlanon a rendkívüli felújítási munkákat, és köteles elvégezni a rendeltetésszerű használat során felmerülő kisebb javítási, felújítási munkálatokat. A bérleti jogviszony ideje alatt a bérlőt terhelik a nyílászárók, burkolatok karbantartása, felújítása, cseréje is.
Az ingatlan közterheit a bérbeadó viseli, és az épület központi berendezéseinek, közös használatú helyiségeinek karbantartásáról is ő gondoskodik.
Ha az ingatlan karbantartásával, felújításával, korszerűsítésével kapcsolatos munkálatok csak a bérlő átmeneti kiköltöztetésével oldható meg, a bérleti jogviszony a munkák elvégzésének ideje alatt szünetel. A kiköltöztetés ideje alatt a bérbeadó ugyanazon a településen cserelakást köteles felajánlani a bérlő számára. A költözéssel kapcsolatosan felmerült költségek a bérbeadót terhelik.
Amennyiben a bérlő a bérbeadó helyett azonnali beavatkozást igénylő munkálatokat végez, illetve végeztet el, igényt tarthat igazolt költségei megtérítésére. A bérlő az ingatlan átalakítására, korszerűsítésére csak a bérbeadó kifejezett hozzájárulásával jogosult.
A bérlőn bérleti díjat fizet a bérbeadó számára, amelynek összegét és a díjfizetés időpontját kölcsönösen állapítják meg. Ellenkező kikötés hiányában a bérleti díj minden hónap 15. napjáig esedékes.

A bérleti jogviszony megszüntetése:

A bérleti jogviszony megszűnésekor a bérlő köteles az ingatlant, annak berendezési és felszerelési tárgyival együtt a rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban visszaadni a bérbeadó részére. A jogviszony megszüntethető rendes illetve rendkívüli felmondással is. A felmondással bármelyik fél megszüntetheti a szerződést. A felmondást mindig írásban kell közölni.
A határozatlan időre létrehozott jogviszonyt bármelyik fél megszüntetheti rendes felmondással. A rendkívüli felmondás szankciós jellegű, a másik fél szerződésszegő magatartása esetén, bármilyen jogviszonyban gyakorolható. A rendkívüli felmondás mindkét fél részéről, mindkét esetben gyakorolható
 

A bérbeadó rendes felmondással felmondhatja a bérleti szerződést, ha:

- Ha a bérlő a bérfizetésre megállapított időpontig a bérleti díjat nem fizeti meg, a bérbeadó köteles a bérlőt - a következményekre figyelmeztetéssel - a teljesítésre írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással élhet.
- a bérlő a szerződésben vállalt vagy jogszabályban előírt egyéb lényeges kötelezettségét nem teljesíti;
- a bérlő vagy a vele együttlakó személyek a bérbeadóval vagy a lakókkal szemben az együttélés követelményeivel ellentétes, botrányos, tűrhetetlen magatartást tanúsítanak;
- ha a bérlő a szerződésben vállalt, vagy jogszabályban előírt egyéb lényeges kötelezettségét a bérbeadó által írásban megjelölt határidőben nem teljesíti, a bérbeadó a határidőt követő tizenöt napon belül írásban felmondással élhet.
- a bérlő vagy a vele együttlakó személyek a lakást, a közös használatra szolgáló helyiséget, illetőleg területet rongálják vagy a rendeltetésükkel ellentétesen használják. Ez esetben a bérbeadó tudomására jutásától számított 8 napon belüli, írásbeli figyelmeztetését követően, ha a bérlő továbbra sem hagy fel a jogellenes magatartásával, a bérbeadó további 8 napon belül felmondással élhet és kárigényét érvényesítheti. Nem szükséges az előzetes felszólítás, ha a bérlő olyan súlyos magatartást tanúsít, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását már nem lehet elvárni. A felmondást ekkor is 8 napon belül kell közölni.
A bérlő magatartása alapján gyakorolt felmondás a hónap utolsó napjára szólhat, egyéb esetben az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára. A felmondási idő egyik esetben sem lehet kevesebb, mint 15 nap.
- a bérlő részére megfelelő és beköltözhető lakást (cserelakást) ajánl fel. Ekkor a felmondási idő 3 hónapnál kevesebb nem lehet. A felajánlott cserelakásnak ugyanazon a településen kell lennie. Nem köteles a bérbeadó cserelakást felajánlania, ha a bérlőnek a településen beköltözhető lakása van.

A bérlő a határozatlan időre szóló bérleti szerződést bármikor felmondhatja. A felmondás a hónap utolsó napjára szól, és nem lehet kevesebb, mint 15 nap. A bérlő a határozott idejű jogviszonyt általában nem mondhatja fel, csak akkor, ha a bérbeadó a jogszabályon, vagy szerződésen alapuló kötelezettségét megszegi, és ezért a lakás a rendeltetésszerű használatra alkalmatlan.

A bérleti jogviszony megszűnésének egyéb esetei is lehetnek. A bérlő személyében rejlő okok miatt:
- a bérlő meghal és nincs a jogviszony folytatására jogosult személy
- az arra jogosult felmond
- a bérlő a lakást elcseréli - a bérbeadó hozzájárulásával lehetséges,
- a bérlőt az ország területéről kiutasították,
A felek megszüntethetik a jogviszonyt közös megegyezéssel, illetve az külön intézkedés nélkül megszűnik, ha az ingatlan megsemmisül, a határozott időtartamra, vagy feltételhez kötött szerződés esetén az időtartam elteltével, illetve a feltétel bekövetkezésével, bírósági vagy hatósági határozattal.