Lakáspiaci dráma Magyarországon is?
2008.06.25.
A külföldi vevők is elfogytak a magyar ingatlanpiacról...
A sztori az írekkel
kezdődött, majd az angol és a spanyol magánbefektetők rohamával folytatódott. Az
elmúlt évtizedben nyugat-európai vásárlók főként folyamatosan felértékelődő
ingatlanjaiknak köszönhetően tömegesen jelentek meg a kelet-közép-európai régió
ingatlanpiacain. A lakáspiaci felfordulás és a credit crunch azonban ennek a
sztorinak is véget vetett, de legalábbis komolyan átírta a történetet. A
külföldi vevők saját ingatlanpiacaik fiaskójának rémképével, a szépreményű
kelet-európai lakóingatlan-piacok be nem váltott ígéreteivel, no meg a
finanszírozási nehézségekkel a nyakukon csaknem eltűntek a magyar piacról.
Az ír, angol és spanyol roham
A sztori az írekkel kezdődött a ’90-es évek végén - kezd bele a külföldi
vásárlók magyar lakóingatlan-piaci kalandozásának történetébe Péter Ágnes,
külföldi ingatlanvásárlókra specializálódott a one2one property Kft. ügyvezetője
- aztán jöttek az angolok és a spanyolok. Az elmúlt évek ingatlanpiaci boomjában
rendkívüli módon felértékelődő ingatlanaik ellenében a nyugat-európai vásárlók
tömegével szereztek ingatlanokat Magyarországon, főként befektetési céllal,
illetve elvétve "második otthonnak" (second home).
Az első
külföldi fecskék a 90-es évek végétől kezdődően a majdnem minden országban jó
stratégiának bizonyuló utat követték: jellemzően klasszikus belvárosi, rossz
állapotú használt lakásokat vásároltak, viszonylag jó állapotú házban. Az
ingatlant felújították, és pár év múlva busás - nagyjából 30-40%-os hozammal
eladták. Az pionír íreket 2-3 év múlva az angolok követték, egy kicsit óvatosabb
habitussal ugyan, de töretlen lelkesedéssel.
Ezután fedezték fel a spanyol vevők is a magyar
piacot, ami erősen kötődik a spanyol ingatlanfejlesztő, a Fadesa magyarországi
megjelenéséhez. A Fadesa rendkívül intenzív marketing kampányt folytatott
Spanyolországban, többek között a legnagyobb spanyol napilapban egész oldalas
hirdetéssel promótálta a magyarországi ingatlanbefektetési lehetőségeket. A
piaci pletykák szerint egyébként a Fadesa akkor futó fejlesztése kirobbanó
sikerrel szerepelt: a projektet 2 hónap alatt eladták - csaknem teljes egészében
külföldi vásárlóknak. Nem egyedülálló jelenségről beszélünk, korábban gyakori
volt, hogy egész projekteket alapoztak a külföldi vásárlókra,
( lásd a budapesti szellemházakat )
Látatlanban, tervezőasztalról
Ahogy fejlődött a magyar ingatlan-, és jelzálogpiac, úgy tolódott el a
külföldi vásárlók figyelme az újépítésű ingatlanok iránt. Egyre több újépítésű
lakóingatlan projekt jelent meg kedvező finanszírozási feltételekkel, így a
többi ígéretes -például a spanyol- piacon bevált tervezőasztalról való vásárlás
kézenfekvő volt. A teljesen új állapot, a garancia, a használt lakásokhoz
viszonyított alacsonyabb kockázat mellett a tervezőasztalról való vásárlásnak
további pénzügyi előnye van. A spanyol piacon például jól bevált módszer volt az
un. flipping tranzakció, melynek elnevezése arra utal, hogy a vevő az ingatlant
közvetlenül a projekt befejezése előtt továbbértékesíti. Egy tipikus
forgatókönyv szerint a befektető a kezdőtőke, általában a vételár 20-30%-ának
kifizetése után a teljes vételárat csak a projekt átadásakor fizeti ki. A
továbbértékesítéskor a profitot azonban - minimális tőke lekötése mellett - az
ingatlanérték 100%-a után zsebelheti be.
A legnagyobb boom idején a külföldi vevők annyira bíztak a magyar piacban, hogy
el sem jöttek megnézni az ingatlant. Fontos megjegyezni, hogy itt elsősorban nem
profi ingatlan befektetőkről, hanem átlagos életszínvonalon élő
magánszemélyekről beszélünk, nem túl szofisztikált ingatlanpiaci és befektetési
ismeretekkel. Előfordulnak persze nagyobb szereplők is, akik több ingatlant
vásárolnak egyszerre és jellemzően több országra kiterjedő ingatlanportfolióval
rendelkeznek, ők természetesen jóval átgondoltabb stratégiát követnek. A
befektetők alapvetően az ingatlan értéknövekedésére alapoztak, de természetesen
a buy-to-let hozamokra is számítottak. Ez azonban jellemzően nem váltotta be a
hozzá fűzött reményeket, mivel a bérleti díjak nem érték el a kívánt szinteket.
És akkor jött a subprime válság...
A magyarországi lakásárak idővel
emelkedni kezdtek, az ír vevők 1-2 éve eltünedezni látszottak, és sok külföldi
vásárlót szívtak el az újonnan felkapott piacok, mint Bulgária vagy Románia. A
külföldi vevők rohamára már nem számíthattunk, azonban a küldő országokban
javában folytatódott az ingatlanpiaci boom, így továbbra is stabil érdeklődés
mutatkozott a magyar piacon is.
A subprime válság és következményei, valamint a külföldi vevők saját
ingatlanpiacainak tanulsága azonban durván közbeavatkoztak, és a begyűrűző
hatások az idei év elejétől drasztikus fordulatot eredményeztek Magyarországon
is. Az ír és a spanyol buborék csúnyán kipukkadt, a lakásárak zuhanni kezdtek, a
brit ingatlanpiacon pedig még csak most következik a feketeleves(Lásd
részletes cikkünket
a témáról). A globális piacokon uralkodó zűrzavar, a bizonytalanság és a hazai
negatív tapasztalatok jócskán elvették a kedvét a külföldi vevőknek a
kelet-közép európai ingatlanpiaci kalandozásoktól. Emellett rohamosan
leértékelődő ingatlanaik többé már nem nyújtanak fedezetet az
ingatlanbefektetésekre.
A kereslet a legjobb időszakokhoz képest átlagosan legalább a felére esett
vissza - ad képet a jelenlegi helyzetről Péter Ágnes. Míg korábban havonta 15-20
ingatlant értékesítettünk, ma 8-10 tranzakciót tudunk csak lezárni - mondja
Pátkai Mihály, a szintén külföldi befektetőkre specializálódott Tower Property
Group partnere. A rohamosan leértékelődő ingatlanfedezetek miatt olyan eset is
előfordul, hogy a korábban könnyelműen, magas finanszírozási szint mellett
vásárló vevő már nem képes kifizetni a vételár hátralevő részleteit.
A közvetítők szerint szerény érdeklődés még mindig akad, azonban mindenki sokkal
óvatosabb, és leginkább kivár, ahogyan az mostanában az ingatlanpiac minden
szegmensében tapasztalható. A megkérdezett két szakember szerint a budapesti
piacon már csak a konzervatív befektetést választók vásárolnak, akik minimum
5-10 éves időtávra terveznek. Pátkai úgy látja, hogy 2008-ban nem is igen
számíthatunk szignifikáns változásra. A globális gazdasági felfordulás
rendeződése nyomán a helyzet talán jövőre fordulhat jobbra.
Mégsincs dráma?
Megjelentek olyan félelmek is a piacon, hogy a csalódott külföldi tulajdonosok a
nagy számban dobják majd piacra lakóingatlanaikat, tovább tetézve ezzel a
túlkínálatot és az áresést. A fordulat egy-két piacon, pl. Lengyelországban
valóban megtörtént, véleményünk szerint azonban tömeges eladási hullám a magyar
piacon valószínűleg nem következik be. Magyarországon ugyanis korántsem
beszélhetünk lakáspiaci buborékról, így hatalmas árzuhanásokkal nem kell
számolnia a befektetőknek. Pánikhangulatról tehát nincs szó, a tulajdonosoknak
inkább kivárni érdemes, semmint negatív eredménnyel kiszállni befektetéseikből.
Jó hír emellett, hogy az elpártoló magánszemélyek és a nagyobb volumennel
szereplő ingatlanfejlesztők mellett egyre több kisebb ír befektető jelenik meg a
piacon, akik jellemzően kisebb projektekbe, tetőtér-beépítésekbe fognak bele.
Pátkai úgy látja, hogy a jelenlegi helyzetben az értékesítéshez kapcsolódó
szolgáltatások kiterjesztése lehet egy megoldás. Egy professzionális property
management szolgáltatás például kulcsfontosságú, nemcsak a buy-to-let hozamok
realizálása, hanem az ingatlan értéknövekedéséhez szükséges állagmegóvás
érdekében is.
Az ügynökök beszámolói alapján elmondható, hogy a vevők nem tűntek el teljesen a
piacról, és a belvárosi, jó minőségű lakásokra továbbra is megmaradhat a
kereslet. Pátkai úgy látja, hogy a folyamat hosszú távon akár visszájára is
fordulhat: Magyarország stabil piaca alternatívát is kínálhat a kipukkadt "lufipiacokkal"
szemben. A szakember lehetőséget lát a buy-to-let hozamok emelkedésére is, lévén
hogy a budapesti bérleti piacon kevés a magas minőségű lakás. Péter Áges szerint
a jó minőségű és lokációjú lakások mellett még a városrehabilitáció keretében
épülő ingatlanok rúghatnak labdába. Ez ugyanis hívó szó a külföldi vásárlók
számára, akiknek elsősorban számos magas hozamot biztosító nyugat-európai példa
lebeg a szeme
előtt.
forrás: portfolio.hu és ingatlanmax.hu
INGATLAN ÉS HITELVONAL: 92/326-369, 30/3140123