2005.02.14.
A hiteles tulajdoni lap másolatok kikérése keddtől 4000 forintra emelkedik.

A fővárosi ingatlan-nyilvántartás ügymenetének gyorsítására a Földművelésügyi és Vidékfejlesztési Minisztérium kettéosztotta a budapesti földhivatalt.
A költségvetési törvény értelmében február 15-étől a hiteles tulajdoni lap másolat kikérésének díja 4000 forintra emelkedik. Az ingatlanügyekért is felelős Földművelési és Vidékfejlesztési Minisztérium ezen változtatáson kívül az idén felülvizsgálja más, a közigazgatási eljárásról szóló törvény alapján hozzá tartozó adatszolgáltatási tevékenységeit is.

Gépesített dizájn a konyhában.

Konyhafelszerelést egyedi jellemvonások nélkül a gazdagabb országokban már nem könnyű eladni. A konyhabútor és a sütő nem különálló használati tárgyak, hanem egymást kiegészítő berendezési és stíluselemek - állítja a lapunknak nyilatkozó Makio Hasuike japán dizájner. Mára éppen olyan stratégiai jelentőségűvé vált a külcsín az úgynevezett fehéráruk, azaz a háztartási gépek és berendezések piacán, mint a személygépkocsiknál, legalábbis ott, ahol a vevők többsége már nem elsősorban az ár alapján kénytelen válogatni a gyártók kínálatából. A sütő, és a főzőlap, de újabban a kávéfőző, a mikrohullámú sütő, sőt a hűtőszekrény is egyetlen összefüggő dizájn részelemei, amelyek nem csupán a konyhabútorokkal alkotnak egységet, de az egész lakással is harmonizálnak. Makio Hasuike, a jelenleg Olaszországban élő világhírű japán termékdizájner, évtizedek óta tervezi a nemrég új formákkal előállt olasz Ariston konyhafelszereléseket. A tervező lapunknak nyilatkozva kiemelte: míg 20-25 évvel ezelőtt a funkcionalitás volt a konyhafelszerelési eszközöknél az elsődleges, addig ma egy magára valamit is adó márka a termék egyediségére, és érzékiségére (egyebek mellett kellemes tapintására) helyezi a hangsúlyt. A tervező feladata nem egyszerűen az, hogy az általa alkotott tárgy mindenki tetszését elnyerje, sokkal inkább, hogy a tárgyak, akár egy műalkotás, közvetítsenek egyfajta gondolkodásmódot is - fogalmazott a szakember. A nálunk az elmúlt években lendületet kapó Ariston márka öt különböző ízlésvilághoz tartozó dizájncsaládot kínál. A minimalista stílushoz azok a nyitott terű konyhák tartoznak, melyek a szintén rozsdamentes acél alapanyagok mellett a bútorokon többnyire síküveg elemeket tartalmaznak, például ablakokat, vagy térelválasztó üvegfalakat. A legtöbbek által kedvelt klasszikus stílushoz jelenleg a modern és rusztikus formák tartoznak az Aristonnál. Ilyenek a többnyire pácolt, vagy festett fa bútorokat felvonultató konyhák, amelyekben a sütő-főző felszerelések is színesebbek lehetnek, mint a jelenlegi kortárs stílusnál.

2005.04.04.

A lakásmaffia taktikát váltott.

Ma már kevésbé az erőszak, sokkal inkább a megtévesztés a lakásmaffia fő eszköze. A hatóságok egy hamarosan kiépülő országos hálózatban látják az ellenszert: ennek segítségével az eladók ellenőrizhetnék az ügylet összes többi szereplőjét, a vevőt, az ügyvédet, a közjegyzőt és az ingatlanügynököt is. Budapest II. kerületében, az önkormányzat már nyitott egy ilyen irodát - mondta Horváth Csaba, a kerület polgármestere, aki egyúttal a parlament lakásügyi albizottságának is elnöke. A bejelentés azon a rendezvényen hangzott el, amelyben az ingatlanszakma összefogást hirdetett a lakásmaffia ellen. Borsi László, az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal elnöke egy olyan szervezet létrehozását szorgalmazza, amely ellenőrzi az adásvételi dokumentumokat, valamint az ügyletben részt vevő szereplőket. Vizsgálja a vevő és az eladó okmányainak hitelességét, a vevő hitelképességét, a lakás forgalomképességét és valós értékét, az ellenjegyző ügyvéd vagy közjegyző jogosultságát, s lesznek náluk adatok a földhivataloktól, az ügynöki díjról, az ügyvédi költségről, az illetékről és minden fizetendő tételről is. Minderre a lakásmaffia elleni harc miatt van szükség. A szakértők szerint ugyanis ma már inkább az a jellemző, hogy a csalók ingatlanszakértővel együtt keresik fel és győzik meg az idős áldozatokat, hogy a lakásuk valójában nem ér annyit, mint amennyit kérnek érte. Gyakori még az okmányok hamisítása is. (A trükkök részleteiről azért nem beszélt Devánszkiné Molnár Katalin - a feladata végeztével megszűnt parlamenti lakásmaffia-feltáró bizottság elnöke -, mert nem akart tippet adni a rosszban sántikálóknak.) Az áldozatok között egyébként többdiplomás professzor is akadt, ami azt bizonyítja, hogy a jogban való járatlanság nagy rizikó az adásvételnél.

Az elmúlt négy év alatt 25 ezer külföldi magánszemély összesen több mint 22,7 ezer ingatlant vásárolt Magyarországon.

Ebből tavaly 5958-at – derül ki a Belügyminisztérium külföldiek ingatlanszerzéseire vonatkozó, négyéves statisztikájából. Nagyjából 1550–1700 körüli forgalmat regisztráltak a közigazgatási hivatalok az elmúlt néhány negyedévben. Egy másik, évek óta tartó trend is változóban van, a magyar ingatlanok iránti enyhén csökkenő érdeklődés tavaly ismét emelkedésbe fordult – írja a Napi Gazdaság. Budapest négy év statisztikáját tekintve egyre népszerűbb, míg 2001-ben 579, 2002-ben 668, 2003-ban 901, addig tavaly már 1742 vevőt regisztráltak a közigazgatási hivatalok. A statisztikai görbét az írek ingatlanszerzései húzták ilyen magasra, ugyanis a növekmény 90 százalékát ők hozták össze. Az írek szinte csak Budapesten vásároltak, a 786 tavalyi vevő 96 százaléka, azaz 758 fő tette le voksát a főváros mellett. A legnagyobb eladások tavaly a VI. kerületben történtek, ahol az írek 207 ingatlant szereztek meg, de az egy negyedéven belüli legnagyobb forgalmat a IX. kerület mondhatja magáénak, ahol január és március között 117 ingatlant adtak el ír magánszemélyeknek. Az írek egyébként egyértelműen a belvárost favorizálják, de ezt a területet az izraeliek is kedvelik. Vidéken 2003-ban és 2004-ben közel ugyanannyi ingatlant vásároltak a külföldiek, változás azonban, hogy már nincs akkora különbség az egyes megyék között. Összességében Nyugat-Magyarországon hagyományosan élénkebb a piac, mint az ország más részeiben. Tovább csökkent a német és az osztrák vevők száma, tavaly 10 százalékkal kevesebben szereztek közülük ingatlant Magyarországon. Német vásárlóból 2004-ben már csak kevesebb mint kétezer volt, az osztrákok száma 800 alá csökkent. A Romániából érkezőkre kevéssé jellemző a koncentrált vásárlás, elszórtan jelennek meg a honi ingatlanpiacon. A hollandok – akik évente stabilan 400-500 ingatlant vesznek – továbbra is Somogyot, Baranyát, Bács-Kiskunt és Pest megyét kedvelik, de kisebb-nagyobb üzletek Nógrádban és Tolnában is köttetnek.

2005.04.07.

A földtörvény szigorítását tervezi a kormány.

Így szeretnék megőrizni a jó minőségű földeket. Benedek Fülöp Földművelésügyi Minisztérium közigazgatási államtitkára elmondta: a szigorítást az teszi szükségessé, hogy évi 5-7 ezer hektárral csökken az ország termőföld területe. Hozzátette: a termőföld privatizációja során több mint 5 millió hektár került magántulajdonba, ugyanakkor a termőföld tulajdonlása és használata jelentősen elvált egymástól. Tájékoztatása szerint jelenleg a természetes személyek átlagosan 6, a jogi személyek 179 hektáron gazdálkodnak.

2005.04.08

Jó befektetés a román föld.

Egyre több külföldi vásárol romániai földet. Csupán Temes megyében 127 ezer hektár földet vettek külföldiek az elmúlt öt évben, ez egyharmada az országban ugyanebben az időszakban értékesített földnek. Romániában 14,8 millió hektár viszonylag olcsó föld áll rendelkezésre, ami a második legnagyobb Kelet-Európában Lengyelország 18,7 millió hektáros földterülete után. Romániában az ingatlanbefektetések hozama nagyjából 10 százalékkal haladja meg a magyar, a cseh vagy a lengyel hozamokat. Egy hektár föld átlagára 490 euró volt tavaly, ugyanez például Olaszországban 14 300, Csehországban 2500 euró. Becslések szerint a külföldi vásárlók 80 százaléka olasz, német, illetve magyar. Romániában élénkül az ingatlanpiac is: a Csatlakozási Alap elnevezésű ingatlan alap például 250 millió eurót tervez befektetni román ingatlanokba, egyebek mellett kiskereskedelmi létesítményekbe, logisztikai központokba, irodaépületekbe.

A lakásmaffia Trükkjei.

Ma az egyik  nagy haszonnal kecsegtető bűncselekmény az ingatlancsalás. Bármily körültekintés ellenére sem lehetünk biztosak abban, hogy nem válunk a számos, már rutinná fejlesztett trükk áldozatává. Írásunkban az elkövetés változatos módszereit elemezzük a teljesség igénye nélkül. Az ingatlancsalásos ügyekben az elkövetés módszereit több csoportba lehet sorolni. - a tulajdonos nevében, hamis iratokkal, ügyvéd vagy közjegyző előtt készített adásvételi szerződéssel értékesítik az ingatlant. Előfordult, hogy az eredeti tulajdonos már nem élt a szerződés kötésének időpontjában; - bérleti szerződéssel birtokon belül került személy adja el az ingatlant, hamis iratokkal, vagy a tulajdoni lapot meghamisítva, hamis szerződéssel igazolva tulajdonjogát, értékesíti tovább az ingatlant; - valótlan tartalmú, vagy színlelt lakás-csereszerződés megkötését követően kerül további értékesítésre az ingatlan;- ajándékozási szerződés készül a tulajdonos tudta és beleegyezése nélkül, a köztes tulajdonost erre pénz ígéretével veszik rá, majd az ingatlant jóhiszemű  harmadik személynek értékesítik; - az ügyvédi kamarából már kizárt ügyvéd – ezen tény eltitkolásával – jegyez ellen szerződéseket úgy, hogy nem az ingatlan megvásárlásával őt megbízó ügyfél akaratának megfelelően jár el; elkéri a sértett pénzét foglalóként, majd sem az adásvétel nem jön létre, sem a foglalót nem adja vissza.- Előfordul az is, hogy az „ügyvéd" eltartási szerződések létrehozásával kísérel meg tulajdonjogot szerezni megbízóinak; - az ügyvédi közreműködés a főbb típusoknál megfigyelhető, de sokszor magát az ügyvédeket is megtévesztik; - kényszerrel, fenyegetéssel (vagy a sértettet leitatva) veszik rá a tulajdonost lakása értékesítésére, a pénzátadás csak papíron történik, sok esetben a volt tulajdonos az utcára, jobb esetben egy lakhatatlan ingatlanban kerül; - egyedülálló, egzisztencia nélküli sértett lakásába – rövid ismeretséget követően – az elkövető lassanként beköltözteti családját, majd eladják a lakást, a sértettet megfenyegetik, és vidékre költöztetik. A feljelentést követően ismét megkeresik a sértettet, rá akarják venni a feljelentés visszavonására, de mivel ez lehetetlen, aláíratnak vele egy nyilatkozatot, hogy jelenlegi szálláshelye megfelel előző lakása fejében; - hozzátartozó által bérelt önkormányzati lakás értékesítésére tesznek ajánlatot oly módon, hogy a bérlő és az önkormányzat között szó sem volt a lakás megvásárlásáról, illetőleg a bérlő már több esetben lemondott vételi szándékáról. Az előszerződést ennek ellenére megkötik, az előleget átveszik, de az ügylet végül meghiúsul; - önkormányzati bérlakást adnak el, saját tulajdonként feltüntetve; - különböző sértettektől pénzt vesznek föl önkormányzati ingatlan bérleti jogának megszerzése címén, majd a bent lakókat erőszakkal kiköltöztetik, a sértetteket megzsarolják. - az elkövető ugyanazon lakásra köt előszerződéseket több vevővel, majd végül harmadik személynek értékesíti; - az elkövető a földhivataltól, illetve más módon hozzájut lakás-, név-, címadatokhoz, majd ezen ingatlanokat megterhelve kölcsönszerződéseket köt különböző hitelintézeteknél; - az elkövető hamis adásvételi szerződést nyújt be a földhivatalhoz, amely alapján a tulajdonjogot bejegyzik, majd az ingatlanra kölcsönt vesz fel; - az elkövetők a sértettek nevében csereszerződési megbízással intézkednek, de az ingatlanokat értékesítik, a volt tulajdonosokat értéktelen, kisméretű lakásba költöztetik, a különbözetet pedig zsebre teszik; - a felek között adásvételi szerződés jön létre, de a szerződés aláírásakor pénzátadás nem történik, holott a szerződés ezt tartalmazza, a tulajdonjog-változást is bejegyzik, de a vételárat soha nem kapja meg az eladó; - cégbíróságnál nyilvántartott gazdasági társaságok tévesztik meg ügyfeleiket oly módon, hogy befektetési ígéretekkel, hitelkonstrukciókkal, illetőleg direkt lakásvásárlási szerződés megkötésével csalják ki félretett pénzüket; - a kedvezményes lakáshiteleket igen sokan vették igénybe, amelyeket különböző okok miatt nem képesek törleszteni. Ilyenkor jelennek meg az ún. üzletemberek, akik banki kapcsolataik révén hozzájutnak ehhez az információhoz, és a „megfelelő" helyre juttatott pénzösszeg fejében árverezés után megszerzik az ingatlant, azért az árért, amelyért a bank elárverezi nekik. Ez az ár azonban nem a lakás tényleges vételi ára, a bankok gyakran annyiért adják el, amennyivel a polgár tartozik; - a gyanúsított a tulajdonos nevében jelzálogot alapít annak lakására, majd a jelzálogszerződés lejártakor gazdasági társaságot bíz meg a lakás értékesítésével; - adásvételi szerződés megkötését követően a sértetteket „ideiglenesen" másik lakásba költöztetik, majd amikor az eredeti ingatlant harmadik, jóhiszemű vevőnek is értékesítették, a rászedett áldozatokat vidékre kényszerítik; - közös tulajdonú lakást értékesítenek a tulajdonostárs aláírásának meghamisításával; - az eladó hirdetésére jelentkező „vevő" foglalót ad, és cserelakást is ígér – cserelakás ugyan nincs –, de a megkötött adásvételi szerződéssel az ingatlant tovább értékesíti; - gyakori, hogy nehéz helyzetben lévő, több gyereket egyedül nevelő családanyákat használnak ki, jó megjelenésű, magukat jómódú üzletembernek kiadó személyek. Az édesanya rendszerint egy fizetésből neveli a gyerekeit, nehezen tartja fenn családját. Az elkövetők a gyerekek bizalmába férkőznek, anyjuknak házasságot ígérve csalják ki a lakásukat, azzal az ígérettel, hogy az ingatlan árából vállalkozást hoznak létre, abba természetesen beveszik az asszonyt is, s majd annak nyereségéből vásárolnak másik lakást. Sajnos, újfajta módszerekkel is találkozunk:- pl. a kocsmáros részegekkel, alkoholistákkal üres lapokat írat alá, amelyekre később szerződés kerül. Kirívóan megrázó esetek is előfordulnak: -elfekvő osztályon dolgozó nővér a közvetlen haláluk előtt álló ápoltjaik lakásait szerzik meg ajándékozási szerződésekkel, majd elhamvasztatják őket. Kölcsönszerződés helyett adásvétel -Vállalkozásuk elindítása vagy gondjai miatt számosan fordultak magánhitelezőhöz. A segítség sokszor érkezik az ismerős ismerősén keresztül szimpatikus, megnyerő külsejű egyén személyében. A kamat ugyan magas, de visszafizethetőnek tűnik. A fedezet rendszerint a sértett lakása, amely egyébként az egyedüli vagyona. A baj csak az, hogy az ügyvéd vagy a közjegyző előtt nem kölcsönszerződést kötnek, hanem adásvételi szerződést, úgy persze, hogy a szerződés első oldalát a kárvallott nem kapja kézhez (sok esetben a szerződés a sértett lakásának értékét, nem pedig a kölcsön összegét tartalmazza). Miután a bajba jutott nem tud fizetni, a lakás átszáll a kölcsönnyújtóra.- Idősek, betegek, alkoholisták kihasználása korlátozottan cselekvőképes sértetteket bírnak rá különböző módon lakásuk értékesítésére, a szerződéseket ügyvéd jegyzi ellen, de a jogügylet nem a sértett valós akaratát tükrözi. Az elkövetők a kiszolgáltatott személyek (öregek, betegek, alkoholisták, mentális betegek) bizalmába férkőznek, és megtévesztéssel, de akár fenyegetéssel vagy erőszakkal is, aláíratnak velük valamilyen szerződést (adásvételi, öröklési, ajándékozási stb.). A színjátékban gyakran részt vesz szociális gondozó, jó megjelenésű ügyvéd, vagy közjegyzői iroda. Mire a kisemmizett idős ember észbe kap, már az utcán, vagy egy alföldi tanyán találja magát. Ezekben az esetekben elsősorban nem a lakás-, hanem a pénzszerzés a tét. Jellemzően itt jelennek meg a szervezett bűnözői körök, s akár élet elleni bűncselekmények is bekövetkezhetnek. -Nagy értékű ingatlanok megszerzése. A nagy értékű telek- vagy lakóháztulajdonos-ok is áldozatul eshetnek a lakásmaffiának. A tipikus eset a következők szerint zajlik:- egy erre szakosodott  ember megrendelés alapján végigjárja az utcákat, és érdeklődik ingatlanbefektetési lehetőségekkel kapcsolatban. Ennek során megtudja, hogy éppen mely telek tulajdonosa halt meg, hogy mely telkek tulajdonosai élnek, vagy tartózkodnak külföldön. A földhivatalnál beszerzi az ingatlan paramétereit, a tulajdonos adatait, majd a szerződéssel, amelyet a tulajdonos nevében egy egzisztenciáját vesztett személlyel némi pénzért aláírat, az ingatlan már kedvező áron értékesíthető bármilyen jóhiszemű vevőnek. Az idő multával, amikorra a sértett ismét gyakorolni kívánná birtokjogát, döbbenten tapasztalja, hogy vadidegen emberek csalárd módon elidegenítették ingatlanát.

Passzus kell a bérlakásokra is jövő januártól.

Jövő januártól az új lakások mellett energiatanúsítványt kell készíttetni az el- és bérbeadásra szánt lakásokra is. Hogy mennyibe kerül a passzus, azt még nem tudni, sőt az sem dőlt el, hogy ki adhat majd ki ilyen tanúsítványt. Hamarosan minden lakást besorolnak az alapján, hogy mennyi energia fogy benne  Januártól kategóriákba sorolják majd az új, az eladásra és a bérlakás céljára épült lakásokat is – a kötelező tanúsítványból az derül majd ki, hogy melyik lakásban mennyi energia fogy. A kategorizálás uniós előírás, a cél pedig az, hogy féken tartsák a túlzottnak ítélt energiafogyasztást. Leitner József, az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal elnökhelyettese egy tegnapi konferencián elmondta: azt, hogy kinek és mikor kell az épületéről tanúsítványt készíttetnie, kormányrendelet írja elő, de a számítások menetét miniszteri rendelet tartalmazza majd. A besorolásnál a rendező elv hasonló lesz, mint például a hűtőgépeknél, amelyeknél tudni lehet, hogy az A kategóriás a legjobb termék. Megadják majd, hogy az egyes kategóriákban egy légköbméterre mennyi energiafogyasztás juthat egy évben. Ebben benne lesz a fűtés, a hűtés, a világítás, a melegvíz-készítés, szóval minden. Ahhoz, hogy jó eredményt kapjon a lakás, szinte valamennyi mai falszóanyagot pótlólag hőszigetelni kell. A tetőterekben (ahol ma legfeljebb 15 centiméter vastag hőszigetelést használnak) ennek a dupláját kell beépíteni. Az új lakásoknál ugyanis nem jár építési engedély, amíg azok nem felelnek meg a tanúsítás feltételeinek.

Balkáni ingatlankalauz: tippek, árak, veszélyek.

Akár Ceausescu villáját is megszerezheti a szemfüles külföldi Romániában, és szinte minden eladó Bulgáriában is, ahol dübörög az ingatlanpiac - a tengerparti apartmanokkal az élen. A piacot fűti a két ország várható EU-csatlakozása, amiből a magyar befektetők is profitálhatnak. Érdemes azonban vigyázni: a terepet nem ismerők ráfizethetnek.  „Otthon egy autót sem vettem volna ennyi pénzből”- nyugtázta elégedetten romániai lakásvásárlását egy amerikai vevő az egyik romániai lapnak. A szomszéd telek szintén egy amerikaié, néhány házzal odébb pedig ausztrálok készülnek villát építeni - fűzte hozzá. Romániában nemcsak Kolozsváron gyakoriak az ilyen esetek, az utóbbi egy-két évben minden nagyvárosban megjelentek a külföldi vásárlók, akik valóságos ingatlanparadicsomnak tartják az országot. A volt diktátor villája Székelyföld egyik legszebb üdülő-helyén, Tusnádfürdőn árulják a ma már magántulajdonban lévő egykori Ceausescu-villát. A festői környezetben található 752 négyzetméteres összterületű - új nevén - Lili-villa, minden szintjén felújításra szorul. A 190 négyzetméternyi beépített területen 11 szoba és négy terasz kínál remek kilátást az erdőre. A villa irányára 220 ezer euró, amiből a hirdetés szerint még engednének is. A fővárosban, Bukarestben és a nagyobb városokban a lakások árai nemhogy elérik, helyenként meg is haladják a magyarországi árakat. Ám az is igaz, hogy a kevésbé frekventált helyeken, kisebb városokban és falvakban jelenleg még jóval a valós érték alatt lehet ingatlanhoz jutni. Az ingatlanárak a fővárosban a legmagasabbak. A kertes luxusvillák ára a legjobbnak számító helyeken 180-400 ezer forint között mozog négyzetméterenként. A hasonló adottságú, új építésű kisebb apartmanok négyzetméterenként hasonló összegért vásárolhatók meg. A tavaly júniusi statisztikai adatok szerint 40 százalékkal nőtt az ide érkező külföldi turisták száma az egy évvel korábbihoz képest, ám így is tízszer kevesebben üdülnek a Fekete-tenger romániai partján, mint a bolgároknál. A júliusi adatsorok még előnyösebbek, akkor 23 ezer külföldi turista érkezet, ami 48 százalékkal volt magasabb a korábbi adatoknál. A legtöbben Németországból és az északi országokból érkeztek Romániába, ám a turisták között szép számmal akadtak franciák, amerikaiak, és britek.       „A román tengerpart érintetlen területnek számít még, mivel a nagy beruházók már megvették a földterületeket, ám a beruházásokat, fejlesztéseket csak ezután kezdik el” – mondta a hvg.hu-nak Németh Zsolt, a HPI román ingatlanügynökség munkatársa. Konstanca: vonzó kilátások A nagyon jó adottságú román tengerpart iránt főként a külföldi befektetők érdeklődnek, hiszen az elmúlt néhány évben hatalmas fejlődésen mentek keresztül az olyan nagyobb tengerparti városok, mint Konstanca és Mamaia. Igaz, ez amolyan felemás fejlődés, mert míg a tengerpart egyes részein a teljes luxus megtalálható, egy-két kilométerrel odébb azonban a helyi valósággal szembesül az odalátogató - magyarázta Németh. A végletes különbségekre jellemző példa: Mangalián, az egyik tengerparti üdülőhelyen egy 50 ezer négyzetméteres földterületet 400 ezer amerikai dollárért kínálja az egyik román ingatlanügynökség. Ajánlatai között találunk olyan 9 szobás, öt teraszos konstancai luxusvillát is, amely 400 ezer euróért lehet a miénk.

Hétvégi házat egyre kevesebben vesznek.

A nyári pénteki lekocsikázás, a kerti kapálgatás már nem divat, miközben befektetési céllal már régóta nem éri meg üdülőt vásárolni - írja a Népszabadság. A cikk szerint ha valaki mégis a nyaralókból szedné meg magát, az külföldön nagyobb hasznot remélve fektethet ebbe az üzletágba - most éppen Bulgária a sláger. Az Ecostat felmérése azt mutatja, az idén tovább növekszik majd az eladó hétvégi házak száma, és még tovább csökken az érdeklődőké. A legtöbb eladó üdülő a hatvanas-hetvenes években épült, s ha akad rájuk vevő, legfeljebb telekárban veszi meg az ingatlant, amire bontás után új házat épít - írja a napilap.

2005.04.16.

Sokmilliárd forintos kárt okozott a lakásmaffia.

A kölcsön tétje a lakás. Sokmilliárd forintos kárt okozott az egyes önkormányzatoknak a lakásmaffia az elmúlt 4-5 évben azzal, hogy törvénytelen módon tett szert bérlakásokra - mondta Hajdu László, a XV. kerület polgármestere. A lakásmaffiák tevékenysége nagyobb arányban érintette az önkormányzati, mint a magántulajdont, a XV. kerületben például közel félszáz bérlakás jogtalan eladásáról, illetve megvásárlásáról tudunk - mondta Hajdu László. Ez az összes önkormányzati ingatlan másfél-két százaléka és legalább félmilliárd forintos kárt jelent Újpalotának. Az ingatlancsalók jellemzően a szegény, munkanélküli, eladósodott családokat vezetik félre, uzsorakamatú hiteleket ajánlva nekik, s a kölcsön tétje mindig a lakás - mutatott rá a polgármester. Megjegyezte, az önkormányzati bérlakásban lakók sokszor nincsenek tisztában azzal, hogy a bérleményt nem adhatják el, ezt használják ki a csalók, de az is előfordul, hogy a bérlő tudatosan vesz részt a szabálytalan adásvételben. Az ilyen módon, általában okirat-hamisítással megvásárolt ingatlanok továbbértékesítése után, a kerület csak hosszú jogi procedúra után tudja visszaszerezni az ingatlanát - mondta Hajdu. A polgármester elmondta azt is, hogy az Országgyűlés Önkormányzati Bizottságának szerdai ülésén kifejtette, véleménye szerint az 1993. évi lakástörvény nem teszi lehetővé, hogy az önkormányzatok az otthonuktól megfosztott, hajléktalanná vált családokon segítsenek. A jogszabály szerint ugyanis, akinek öt éven belül ingatlantulajdona volt, az nem jogosult szociális bérlakás igénylésére az önkormányzatoktól, sok család ezért nem tud kitörni hajléktalanságból.

2005.04.21.

Bécsben néhány éve megfordult a lakástulajdonosok "vándorlásának" iránya: a külvárosi ház helyett egyre többen keresnek belvárosi tetőtereket. Berlinben és Prágában ez a fordulat még várat magára.

Három város eltérő fejlődéssel, a felújított régi lakások bére mégis csaknem azonos. Természetesen a felszereltség és a hely függvénye is a lakbér, de az újonnan kiadott lakásokra kötött szerződések Bécsben, Berlinben és Prágában kísértetiesen hasonlítanak - mondja Johann Kowar, a BA-CA osztrák ingatlanbefektetési társaság szakértője, a lakbérekről szóló összehasonlító tanulmány egyik készítője. Az átlagos "A" kategóriájú régi lakás bére, egy közepesnek mondható helyen négyzetméterenként 5 euró Bécsben, Berlinben és Prágában 5,50.

Igazán nagy eltérés csak a tetőtér-beépítések árai között van. Ilyen lakást kivenni Berlinben vagy Prágában kisebb eséllyel lehet, mint Bécsben, ahol igen divatos a padlásból kialakított otthon. Berlinben a házfelújítási kampány tizenöt évvel ezelőtt kezdődött; a fal leomlása után számos ingatlan-beruházás kapott jelentős támogatást. Ugyanakkor a tetőterek beépítése a Spree partján messze nem olyan gyakori, mint a Duna menti metropolisban. Másrészt Berlin újraegyesülése után sokan kiköltöztek a várost övező kisebb településekre, s visszaköltözésük kevésbé érzékelhető, mint Bécsben. Ez infrastruktúra kérdése is - vélik az osztrák szakértők: Bécsben a legtöbben meggondolják, akarnak-e nap mint nap beautózni a városba. A városon kívüli lakhelyválasztást indokolhatja a forgalmi dugó és a parkolóhely hiánya - ellene szól viszont, hogy a városlakó Bécs bármely környékén gyalogosan könnyedén eljut a boltba, az étterembe, a munkahelyre. A visszaköltözés tendenciája négy-öt éve figyelhető meg, azóta nőtt a városi lakások iránti igény, ugyanakkor megmaradt a zöld utáni vágy is. Ez a jól kiépített, teraszos tetőtéri lakás esetében nagyszerűen kielégíthető, így Bécsben sokan inkább ezt a megoldást választják a külsőbb területen lévő házak helyett.

Berlinben ez a trend még várat magára, nem utolsósorban azért, mert ott még mindig nagyobb a lakótérkínálat a keresletnél. A berlini lakbérek 2000-2001-ben erősen csökkentek, a túltámogatott beruházások eredményeként a kelleténél több lakás készült el, a piac ezzel nem tudott megbirkózni. A tulajdonosoknak máig nem éri meg a tetőtér beépítése - véli a bécsi ingatlanszakértő.

Prágában is igen jelentős méreteket öltött a renoválás és a felújítás. Hogy Prágában kevesebb a lakássá alakított tetőtér, azt Johann Kowar a kisebb vásárlóerőnek tudja be. Bécsben a szingliháztartások növekvő száma ellenére csökken az egyszobás lakások iránti igény. Párágában többen élnek családi kötelékben, az egyszemélyes háztartások pedig ma is beérik a garzonnal. Mindennek ellenére Prágában több a tetőtéri lakás, mint Berlinben. Prága, az aranyváros egyszersmind az aranyásók városa is - mondja a bécsi ingatlanos, aki szerint az ingatlanvásárlások első hulláma már lement. Nem kevés spekuláns is tulajdonhoz jutott, s mostanában kezdődik majd a váltás második hulláma. Akkor derül majd ki igazán, hogy az ár miként alakul.

A három város egyébként hasonlít abban a tekintetben, hogy mindegyikben sok a régi ház, amelyet szorgosan renoválnak. A legjobban jelenleg a berlini ingatlanosoknak térülnek meg a befektetéseik - Prága túl drágának számít.

2005.04.22.

Bulgáriában még megéri Szófia ma a 90-es évek Budapestje.

Most még megéri Bulgáriában nyaralót vagy Szófiában lakást vásárolni: aki befektetési céllal kíván vásárolni a tengerparton, az évi 20-30 százalékos árnövekedés mellett a hasznosításból is jelentős hasznot realizálhat. A fővárosban pedig hatalmas tartalék területek várják a fejlesztőket, s akár telekvásárlással is érdemes próbálkozni. Bulgária ma még felfedezetlennek számít a külföldön ingatlant kereső magyaroknak, pedig a gazdaság állandó növekedési pályára állt, a makrogazdasági adatok kedvezők és a politikai helyzet stabil. Ilyen körülmények között érthető, hogy az utóbbi években dinamikusan nőtt az ingatlanok átlagára: 2003-ban több mint 70 százalékkal és tavaly is 25 százalékkal. Emellett a turizmus az egyik legdinamikusabban fejlődő gazdasági ágazat. Sokan még csak most fedezik fel az országot, amelynek belső hegyvidéki síparadicsomai és homokos tengerpartja az alacsony árakkal együtt különösen vonzó kikapcsolódási lehetőséget jelentenek télen-nyáron. A növekvő ingatlanárak és a bővülő turizmus miatt európai viszonylatban is jó üzletnek számít üdülőt vásárolni a Fekete-tenger partvidékén, ahol valóságos építési láz tombol. Szófia mellett itt találhatók az országban a legnagyobb ingatlan-beruházások. Szakértők szerint 2004 áprilisáig egy év alatt 40 százalékkal nőttek itt a lakásárak, és előrejelzések szerint ez a tendencia 2007-ig évi 20-30 százalékos ütemben folytatódik tovább. A keresletet tovább bővíti, hogy főleg brit, de skandináv és német nyugdíjasok is saját célra egyre több üdülőt vásárolnak végleges áttelepülés céljából, amely elől az uniós csatlakozás hárítja majd el végleg a jogi akadályokat. A turisták növekvő száma miatt hosszabb távon a bérbeadás is jó üzletnek számít. A már népszerű tengerparti üdülőhelyeken aki befektetési céllal kíván vásárolni, az évi 20-30 százalékos árnövekedés mellett a hasznosításból is jelentős hasznot realizálhat: akár napi 40-50 eurós bérleti díjjal is számolhat a nyári szezon három hónapja alatt. Megközelíthetőség szempontjából is hatalmas a fejlődés: a csatlakozásig befejeződik az autópálya-hálózat és több nemzetközi reptér kiépítése. A tengerpart legnépszerűbb részei autóval már most is akár 10-12 óra alatt elérhetők, és az idén a légitársaságok több charter- és fapados járat indítását tervezik az országba utazni kívánók növekvő száma miatt. Szófia ma a kilencvenes évek Budapestje, ahol egyelőre mérsékelt a fejlesztői aktivitás, szűk a kínálat a korszerű, nem lakás célú ingatlanokból, és ahol a húsz évnél idősebb ingatlanok vannak túlsúlyban – ecsetelte a helyzetet Salamon Adorján, az Eston International elnök-vezérigazgatója. A vezető szerint a fővárosban hatalmas tartalék területek várják a fejlesztőket, s akár egyszerűen csak telekvásárlással is érdemes próbálkozni. Ki kell várni mondjuk 1-3 évet, és csak azután érdemes elkezdeni egy-egy fejlesztést az adott telken – fűzte hozzá a szakértő.

Nem kell félni a hiteligényléstől!

Lakáshitelektől nem csupán a számos konstrukció miatt szokás megijedni. Az igénylés menete annak ellenére riasztó lehet, hogy tudjuk: több tízezer honfitársunk esett már át a procedúrán, méghozzá sikerrel. Most a hiteligénylést, a legapróbb lépésekig mutatjuk be, hogy a gyanútlan nézelődő is tudja, mi vár rá.

Az érdeklődés, az előszűrés a lakáshitelhez jutás első lépései.Minden hazai pénzintézetnél lehet telefonon, személyesen a bankfiókokban, vagy Interneten keresztül utánanézni a részleteknek. Ám számos médium (köztük a Népszabadság is) időről időre közöl összehasonlításokat az egyre szaporodó lakáshitel termékekről. A legtöbb bank lehetőséget nyújt továbbá arra, hogy az ügyfelek személyesen vagy telefonon a legszükségesebb adatokat bediktálva előszűrést végeztessenek (ilyenkor a keresetre, a lakás értékére, az egyéb fedezetekre kérdeznek rá, a személyes adatokra nem). Ám nem feltétlenül kap hitelt az, aki átment az előzetes bírálaton - a bediktált adatokat - például a vállalkozásból adódó keresetet - később bizonyítani is kell. Annyit mindenesetre még a lakáskeresés előtt nem árt tisztázni, mekkora - és milyen - hitelre lehetünk jogosultak. A valódi banki hitelbírálathoz szükséges dokumentumok listáját (lásd táblázatunkat) minden esetben kérjük el - ez ugyanis pénzintézetenként különböző lehet, még ha nagyon is hasonlítanak egymásra a listák. A szükséges dokumentumok beszerzése kívánja a hiteligénylőktől a legtöbb rohangálást. Igazolni kell az igénylő személyét, a lakhelyét, a rendszeres havi jövedelmét, a pénzügyi helyzetét, a megvásárolandó ingatlan tehermentességét és tulajdonviszonyait, valamint még rengeteg egyedi dolgot, amit felsorolni sem érdemes. Be kell még szerezni az igényelni kívánt állami támogatások elnyeréséhez szükséges igazolásokat és nyilatkozatokat a gyerekekről/eltartottakról, korábbi államilag támogatott hitelekről. Hitelt igényelni minden esetben csak személyesen, a bankfiókban lehet. A szükséges papírok birtokában az ügyfél a fiókban a banki munkatársak segítségével kitölti a hiteligénylő nyomtatványokat és benyújtja a hitelkérelmet. Ennél a lépésnél néhány banknál még mindig van lehetőség előzetes adósminősítést kérni, és csak azután fizetni például az értékbecslésért. Az értékbecslést a hiteligénylési dosszié beadásakor kérik előre kifizetni a bankok, mert a hitelbírálathoz tudni kell azt is, mennyit ér a hitel fedezeteként felajánlott ingatlan. Ezt azonban a bank csak akkreditált ingatlanbecslőktől fogadja el. (Néhol az ügyfél választhat a bank által elfogadott ingatlanbecslők közül, máshol a bank maga rendeli meg az értékbecslést az általa preferált cégtől.) Az értékbecslő a hiteligény beadását követő napokban hívja fel az ügyfelet, és egyeztet vele a fedezetül felajánlott lakás vagy ház helyszíni szemléjével kapcsolatban. Az értékbecslés eredményéről, arról hogy mennyit ér az ingatlan - hitelintézettől függően -, tájékoztathatják az ügyfelet. A bank által kiszámolt hitelbiztosítéki értékről azonban nem minden esetben értesítik. A hitelbírálat a fenti lépések után következik, és időt kell rá hagyni - azt megint csak hitelintézete válogatja, hogy mennyit. Általában 2-3 hetet szoktak mondani a bankok, de a bonyolult tulajdonjogi, családi vagy kereseti viszonyok esetében a pótlólagosan kért, vagy az ügyfél által korábban elfelejtett dokumentumok (igazolások, földhivatali tulajdoni lapok) beszerzése miatt akár a duplájára is nőhet ez az idő. A hiteligény eredményéről általában írásban és telefonon is értesítik az ügyfelet a bankok. A jóváhagyás vagy az esetleges elutasítás mindig az adott ingatlanra és a kért hitelösszegre vonatkozik, ezért, ha időközben változik maga az ingatlan vagy az ügyfél jövedelmi viszonya, esetleg más hitelösszeget kérnek, változhat a bírálat eredménye is. Az adásvételi szerződést véglegesíteni lehet már a kedvező hitelbírálat után. (Több bank már a bírálathoz végleges szerződést kér.) A szerződésben leírható, hogy a tulajdonjogot az eladó fenntartja addig, amíg a vételár teljes összegét meg nem kapja. A földhivataltól a vevőnek az aláírt szerződéssel a kezében kérnie kell új tulajdonosként való feltüntetését, amit széljegyre való bejegyzéssel kezd a hivatal. Megint banktól függ, vajon a szerződéskötésig elfogadja-e az adásvételi szerződésnek a földhivatalhoz történő beadásáról szóló, az úgynevezett érkeztetést bizonyító pecsétet, vagy kéri, hogy a megvásárolt ingatlan tulajdoni lapjának széljegyén már szerepeljen az új tulajdonos. A szerződéskötéssel egy időben (vagy közvetlenül azelőtt) bankszámlát nyit a pénzintézet az ügyfélnek, ahova - átutalással való fizetés esetén - a hitelösszeget továbbítja, és ahonnan majd az ügyfél a törlesztéseket fizetheti. A szerződéskötésre általában csupán a hitelfelvevő és a közjegyző jelenlétében kerül sor - hiszen a bank részéről történő aláírásokat is hitelesíti a közjegyző. A közjegyző a szerződést felolvassa, és meggyőződik arról, hogy az ügyfél megértette annak tartalmát. Az aláírás után általában helyben kiállítja a jegyzői tevékenységért járó számlát is, ezért nem árt, ha mindenki visz magával némi készpénzt az aláíráskor. Legkésőbb a szerződés aláírásakor lehet a fedezetül felajánlott ingatlanra megkötött, és a hitelintézet javára engedményezett vagyonbiztosítást bemutatni a banknak. A hitel folyósításáig a hitelszerződés-kötést követően eltelhet még néhány nap, de banktól függően akár egy hét is. A folyósításig némely bank kéri azt a tulajdoni lapot, amelyen az új tulajdonost már véglegesen, teljes értékűen bejegyezték, sőt ha az ingatlan egyben a hitel fedezete is, akkor a pénzintézet jelzálogjogának, illetve az elidegenítési és terhelési tilalom (legalább a széljegyre történő) földhivatali bejegyzését is kérheti. Máshol az imént leírt bejegyzéseket elfogadják a hitelösszeg folyósítását követően is. Az eladó kifizetése alapvetően kétféleképpen történhet. A hitelfelvevő a hiteladó banknál vezetett folyószámlájáról átutalja neki a lakás vételárát, vagy a bank egyenesen az eladónak utalja a pénzt. Amennyiben az eladó nem rendelkezik bankszámlával, lehetséges a hitelösszeg készpénzben való kifizetése is. Hitelbírálathoz szükséges dokumentumok Mit? Honnan? ? A hitel igényléséhez szükséges dokumentumok Személyi igazolvány és lakcímkártya, Adóazonosító jel Okmányiroda, APEH Adásvételi szerződés földhivatali érkeztetés igazolásával - Nem mindenhol kötelező. Ügyvédi iroda Tulajdoni lap másolata (30 napnál nem régebbi, eredeti +1 fénymásolat) Földhivatal Az adós vagy vele élő hozzátartozója nevére szóló előző havi vezetékes vagy előfizetéses mobiltelefon-számla Távközlési szolgáltató Jövedelemigazolás vagy a jövedelem-átutalást igazoló Munkáltató vagy utolsó 3 havi folyószámla-kivonat folyószámlát vezető bank vagy Nyugdíjszelvény Nyugdíjfolyósító Igazgatóság vagy Önadózó, vállalkozó esetében az adóhatóság által igazolt jövedelem (pl. előző évi adóbevallás), valamint APEH-igazolás a köztartozások APEH megfizetéséről ? Új lakás vásárlása esetén szükséges dokumentumok (kiegészítő kamattámogatású hitelnél) Házassági anyakönyvi kivonat, Anyakönyvi Hivatal vagy Egyedül nevelt gyermek születési anyakönyvi kivonata, személyi igazolványa/ lakcímkártyája Anyakönyvi Hiv., Okmányiroda családi pótlék folyósítását igazoló bizonylat Munkáltató 16 év feletti gyermek esetén iskolalátogatási (nappali tagozatos) igazolás Oktatási int. ? Lakásépítési kedvezmény, otthonteremtési támogatás vagy adó-visszatérítés igénylése esetén szükséges dokumentumok Jegyzői igazolás a személyi feltételekről Polgármesteri hivatal Lakásvásárlásról kiállított áfás számla Kivitelező Öt éven belül értékesített ingatlan esetén a Földhivatalhoz benyújtott adásvételi szerződés Saját ? Köztisztviselői vagy közalkalmazotti kedvezmény igénybevételéhez szükséges dokumentumok A közszolgálati jogviszony/szolgálati viszony fennállásáról, valamint az egyéb jogszabályi feltételekről az illetékes szerv Munkáltató törvényben meghatározott vezetőjének igazolása ? Az értékbecsléshez szükséges dokumentumok (amelyeket az ügyintézőnek az igénylés beadásakor ellenőrzésre be kell nyújtani, majd a helyszíni szemle alkalmával az értékbecslőnek átadni) Tulajdoni lap (a bankfiókban bemutatott másolat) Fiók Adásvételi szerződés másolata (banki ügyintéző által hitelesítve) Fiók, saját Ha még nincs albetétként bejegyezve a vásárolni kívánt lakás, akkor társasházi alapító okirat Ügyvédi iroda, építtető Új lakás vásárlása esetén és 10 évnél nem régebben épült családi háznál használatbavételi- vagy fennmaradási engedély Polgármesteri hivatal (Alaprajz vagy alaprajzi vázlat a lakás területéről, a lakás épületen belüli elhelyezkedéséről a tulajdonos aláírásával Tervező, saját rajz aláírással Nem mindenhol kötelező.) Szakaszos finanszírozásnál új lakás vásárlása esetén jogerős építési engedély Polgármesteri hivatal Családi ház vásárlása esetén földhivatali helyszínrajz Földhivatal.  A folyósításhoz szükséges dokumentumok Engedményezett biztosítási szerződés OTP Fiók/ Biztosító Eladó tulajdonjog-bejegyzési engedélye a vevő javára, két eredeti példányban Eladó.

2005.04.28.

"Harmadnapra beáznak"

Rengeteg lakás épül: drágán és rossz minőségben .

Soha ennyi új lakás még nem épült, mint 2004-ben: 44 ezer. Borsi László, az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal (OLÉH) elnöke a Magyar Rádiónak elmondta: nem is a lakásszámmal van a baj, hanem a minőséggel. A magyarországi ingatlanpiac egyik legnagyobb problémája, hogy rossz a lakásállomány szerkezete. A szakember szerint nagyon fontos, hogy milyen minősséggel dolgoznak az ingatlanfejlesztők, és nemcsak az olcsón építők, hanem azok is, akik esetleg drágán építenek. "Döbbenetes dolgokat hallottam, 350-400 ezer forintos négyzetméteráron eladott lakások harmadnapra beáznak, a kilincs a kézben marad" - mondta Borsi. A kontár munka visszaszorítása érdekében az OLÉH már dolgozik egy olyan minősítő rendszer kialakításán, amelynek segítségével osztályozni lehet majd az építőcégeket. A másik nagy gond, hogy a kereslet és a kínálat nem találkozik egymással, magasak az árak, a lakásépítők nem alkalmazkodnak az igényekhez. Budapesten átlagosan 300-350 ezer forintos négyzetméter-árral lehet találkozni. Új lakás esetében a 238 ezer forintos négyzetméterár számít a legolcsóbbnak, míg a legdrágább a másfélmillió forintot is eléri a Várban. Vidéken olcsóbban lehet lakáshoz jutni, de vannak olyan városok, ahol már közelítenek a budapesti árakhoz, ilyen például Sopron, Győr és Debrecen.

Drága lakás nincs, csak eladhatatlan.

A beruházókat árengedményre kényszerítheti a lassuló értékesítés. A fizetőképes kereslet csökkenése előbb az alapterület zsugorodásához, majd a nyereség kurtításához vezet. Az út vége csődhullám lehet.

A lakásépítőknek némi önmérsékletet kellene tanúsítaniuk. Túlságosan magasak az árak! Budapesten átlagosan 300-350 ezer forintba kerül egy négyzetméter: a skála egyik végpontját Pest külső része jelenti 238 ezer forinttal, míg a másikat a Vár adja másfél millióval. A tavaly felépült rekordmennyiségű új lakást nem lehet ennyiért eladni - jelentette ki egy rádióriportban Borsi László, az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal elnöke. - Ráadásul a drága lakások között is sok olyan akad, amelyikről harmadnapra kiderül, hogy beázik, miközben az ember kezében marad a kilincs. A kettő együtt tovább ronthatja egy egyébként is pangó ingatlanpiac kilátásait. Az elmúlt évben 44 ezer lakást épült fel az országban, és további 57 ezerre adtak ki építési engedélyt. A KSH felmérése szerint az új otthonok negyedét Budapesten adták át, kétharmadát vállalkozók építették fel. A lakások több mint felének alapterülete a 60 négyzetmétert sem érte el. Az árak átlagosan hét százalékkal emelkedtek, miközben a lakáshitelek volumene harmadával esett vissza. A társasházban épülő új lakások bruttó árai nagy szóródást mutatnak Budapesten. A tömegigényt kielégítő nagy lakásszámú projektek esetén jellemzően 280-320 ezer között mozognak az árak négyzetméterenként. Miközben az új lakást keresők harmada tízmilliónál is kevesebbet szán erre a célra, 63 százalékuk pedig négyzetméterenként legfeljebb 300 ezer forintot tud kifizetni. (A Budán keresgélők tizede viszont az 500 ezer forintot sem tartja túlzónak.) De a megyeszékhelyeken átlagosan 200-300 ezer forintot is elkérnek egy négyzetméterért. A vásárlók elsősorban az ár alapján válogatnak, a projekt szolgáltatásai kevéssé számítanak. Az Ecostat elemzése alapján a lakástulajdonosok fele az inflációval azonos mértékű áremelkedést vár, míg 13 százalék még ennél is többre számít. A befektetéscélú vásárlás viszont visszaszorulóban van. A fizetőképes kereslethez viszonyítva valóban magasak az új lakásárak - ismeri el Varjasné Székely Éva, a Magyar Lakásépítők Országos Szövetségének elnöke. - Ám ennek oka nem a beruházók extraprofit-hajhászó kedvében keresendő. A száguldó telekárak, illetve projekthitel-kamatok mellett az építési, értékesítési, biztosítási költségből és tervezési, közműfejlesztési és közterület-foglalási díjakból összeálló nettó ár 260 ezer forint körül van négyzetméterenként. Erre jön rá az ötszázalékos biztonsági tartalék, illetve a hasonló mértékű nyereség, majd legvégül a 25 százalékos áfa. Ebből kerekedik ki a 350-360 ezer forintos bruttó négyzetméterár. Feltéve, hogy bejelentett munkásokkal, számlás anyagokkal, jó minőségben dolgoztat a cég. Budapesti új építésű társasházi lakások árai ezer forint/nm) Magas presztízsű hegyvidék 500-700 Bel-Buda 400-500 Várhegy 550-650 Duna-part 400-470 Pesti belváros 350-450 Átmeneti zóna 280-360 Magas presztízsű kertváros 320-400 Periferikus kertváros 270-310.

2005.04.29.

Még nem tudni, mennyibe kerül az értéknövelt szolgáltatás, de az biztosnak tűnik, hogy még ebben a fél évben elindul.

Informatikai fejlesztésekkel is igyekeznek szűkíteni a lakásmaffia mozgásterét - írja a Világgazdaság. A cikk szerint az eddigi korszerűsítések (így az ügyirathátralék csökkentésére tett törekvések, vagy a 2007-re befejeződő egységes, digitalizált ingatlan-nyilvántartás megteremtése) mellett új megoldás lehet, hogy a jövőben SMS-ben vagy e-mailben értesítik az ügyfeleket, ha a tulajdoni lapot érintő változás átvezetésére kérelem érkezik. Első lépésben arra lesz mód - fogalmazott a lapnak nyilatkozva Berczi Norbert, a Földművelésügyi és Vidékfejlesztési Minisztérium helyettes államtitkára - , hogy a megadott e-mail címre értesítést küldjenek az érintetteknek, csak a későbbiekben építik ki a mobiltelefonos üzenetküldés rendszerét. Várhatóan értéknövelt szolgáltatásként indul a rendszer, azaz fizetni kell majd érte - írja az újság. Ám ez még mindig kényelmesebb és biztonságosabb, mint ha valaki rendszeresen személyesen ellenőrzi ingatlana tulajdoni lapját - tette hozzá. A szolgáltatás árát még nem határozták meg, arról egyelőre az tűnik biztosnak, hogy még ebben a fél évben megindul. 

2005.04.30.

A törvény diszkriminálja a közalkalmazottakat a lakáshitelek igénylésénél? 

Több ezer közalkalmazott nem veheti igénybe az állami kezességvállalású lakáshitelt, mert határozott időre kötött szerződés alapján dolgozik - számol be a Népszabadság. Közülük többen megkeresték lapunkat, kifogásolva az őket ért diszkriminációt. Elmondták: bár a törvény lehetőséget ad arra, hogy a munkáltató döntése vagy a kollektív szerződés alapján például étkezési hozzájárulást, utazási költségtérítést, üdülési támogatást kapjanak, az állami kezességvállalású lakáshitelt nem igényelhetik. Információink szerint a diszkrimináció leginkább az oktatás területét érinti. Főleg a főiskolákon és egyetemeken tanítanak ugyanis határozott időre kötött munkaszerződéssel, de előfordul az alap- és középfokú intézményekben is, hogy helyettesítőket, nyelvtanárokat ilyen módon, egy tanévre szóló megbízással foglalkoztatnak. Az egyik informátorunk ugyanakkor felhívta a figyelmet arra, hogy az egyetemi oktatók közül sokan szívesen vállalják a határozott időre szóló kinevezést, mert így más felsőfokú intézményben is taníthatnak. (Népszabadság)

2005.05.01.

A kérdések visszatérnek.

Sok ügyfél riad meg a lakáshitel felvételétől, sokszor feleslegesen. Számos kérdés merül fel a lakáshitelezéskor - most a banki tapasztalatok alapján a leggyakrabban felmerülőket vesszük sorba. Annak segíthet az összefoglalás, aki az állami támogatások útvesztőjében tévedt el, esetleg a hitel folyamatával kapcsolatban vannak kérdései, vagy úgy érzi, speciális helyzete miatt nem kaphat hitelt. Mikor kell benyújtani a hitelkérelmet a bankhoz? A hitelkérelmet a pénzintézetekhez akkor célszerű benyújtani, amikor a hitelkérelmi nyomtatványban felsorolt dokumentumok mindegyike rendelkezésre áll. Ugyanis a hitelkérelem bírálata csak az összes szükséges dokumentum megléte esetén lehetséges. Kamattámogatott hitel vagy közvetlen támogatás iránti igény esetén az adásvételi szerződés megkötését követő 120 napon belül kell a hitelkérelmet benyújtani a pénzintézethez. Építés, bővítés vagy korszerűsítés esetén a végleges használatbavételi engedély kiadása előtt (ha ilyen engedély beszerzése nem kötelező, akkor a hitelcél megvalósulását megelőzően) kell kérni a kölcsönt a hitelintézettől. Mikor hitelképes az igénylő? Ezt a bank belső szabályzata szerint döntik majd el. Van olyan pénzintézet, amely úgy véli, hogy a hitel havi törlesztőrészlete nem lehet több, mint a család nettó jövedelmének harmada. Más hitelintézet a jövedelem felében szabja meg ezt az arányt. Arra is van példa, hogy a fiatalok képzettsége, munkaköre szerinti előre várható jövedelmet (a mai jövedelem növekedését) valószínűsítik. Ha jelentős emelkedés várható, akkor a hitel törlesztőrészlete akár a mai jövedelem felét is meghaladhatja. Van hitelintézet, amelynél a jövedelemnél fontosabb a lakás értéke (a vásárolandó ingatlan hitelfedezeti értéke). Itt számíthat az ingatlan elhelyezkedése is. Fejlődő településen, jó helyen lévő lakás ebből a szempontból "hitelképesebb", mint egy stagnáló, kis településen lévő. Hogyan lehet igazolni az állami kezességvállaláshoz az élettársi kapcsolatot? Először is kell adni a banknak egy nyilatkozatot (természetesen írásban) erről a tényről. Ennél fontosabb, hogy a vásárolandó (vagy építendő) lakás az élettársak közös tulajdonába kell hogy kerüljön. A tulajdoni hányad aránya banki döntés függvénye. Mi van akkor, ha a házas/élettárs nem akar adóstárs lenni? Mivel a házas/élettárs automatikusan a hitel adóstársává válik, ilyenkor házassági kapcsolat esetén bizonyítani kell (a házassági szerződéssel), hogy a felek nem állnak vagyonközösségben. Élettársi kapcsolat esetén elég egy nyilatkozatot tenni, hogy vagyonközösség nem áll fenn. Lehet-e adóstárs, kezes a szülő, a házas/élettárs? Amennyiben a hitelt felvevő fiatal párnak nincs annyi igazolt havi nettó jövedelme, amennyi a kölcsön odaítéléséhez kell, a bank jogszerűen fogadhatja el a közeli hozzátartozó (rendszerint szülő) készfizető kezességét. A házas- vagy élettárs a hitelfelvevőnek automatikusan adóstársa is kell hogy legyen, és szintén automatikusan adóstárs a fedezetet képviselő ingatlanban élő haszonélvező. Némely bank több, némely csupán egy adóstárs jelenlétét fogadja el hitelügyletenként. Mikor és hogyan kell fizetni az állami kezességvállalási díjat az ilyen konstrukcióban részt vevőknek? A kormányrendelet két lehetőséget ad: vagy egy összegben, a szerződés aláírásakor kell megfizetni a garantált hitel 2 százalékát kezességvállalási díjként, vagy pedig hozzáadják azt a hitel összegéhez. Utóbbi esetben a havi törlesztőrészletekben szerepel a garancia díja is. Az államnak a bank mindig a futamidő elején, egy összegben utalja át a 2 százalékot. A rendelet szerint csak a 2006. január 1-je utáni garanciakérelmekre vonatkozik mindez, idén ugyanis az állam magára vállalja a garanciadíjat. Mikor jogosult valaki arra, hogy részt vegyen a Fészekrakó-programban, és milyen előnyöket nyújt a részvétel? Akkor jogosult valaki részt venni a programban, ha házastársi vagy élettársi kapcsolatban él, vagy gyermeket nevel és a 30. életévét még nem töltötte be, nem rendelkezik lakástulajdonnal és államilag támogatott lakáshitellel, illetve ha az építési költség vagy vételár nem haladja meg a jogszabályban meghatározott mértéket. A Fészekrakó-program keretében alacsonyabb hiteldíj (THM) mellett akár önerő nélkül is hitelhez lehet jutni. Ki jogosult a fiatalok otthonteremtési támogatására, igénybe lehet-e venni akkor, ha a pár egyik tagja átlépte a korhatárt? Fiatalok otthonteremtési támogatására jogosultak a gyermeke(ke)t nevelő, 35 év alatti házastársak, élettársak vagy egyedülálló személyek, amennyiben Budapesten és megyei jogú városokban maximum 12 millió forintért, vidéken 8 millió forintért vásárolnak használt lakást. A támogatást csak akkor vehetik igénybe, ha mindketten 35 év alattiak. Lehet-e kamattámogatásos hitelt kapni, ha valaki a házastársától szeretné megvásárolni a közös tulajdonukban lévő lakásuk felét? Lakásvásárlás esetén az eladó a jelzáloghitel adósának vagy adóstársának nem lehet közeli hozzátartozója vagy élettársa. Ez alól kivétel, ha válás miatt kerül sor a közös tulajdon megszüntetésére. Fel lehet venni az építkezéshez kiegészítő kamattámogatásos hitelt? A kiegészítő kamattámogatás igénybevételénél feltétel, hogy az építési költség ne haladja meg a 30 millió forintot, mely összeg az áfát tartalmazza, de a telekárat nem. Így tehát amennyiben az építési költség ezen összeghatáron belül van, felvehető a kölcsön. Mi minősül fél szobának a méltányolható lakásigény meghatározásánál? Fél szobának minősül, ha a hasznos alapterülete a 6 négyzetmétert meghaladja, de nem haladja meg a 12 négyzetmétert. A méltányolható lakásigény megállapításánál figyelembe vehető-e a még meg nem született gyermek? Igen - ha a kölcsön- (adásvételi) szerződés megkötése időpontjában sem a támogatás igénylője, sem a házastársa nem töltötte be a 40. életévét. Ekkor a méltányolható lakásigény felső határának meghatározásánál gyermektelenek esetén legfeljebb kettő, egygyermekesek esetében további egy születendő gyermeket is számításba lehet venni. Örökbe fogadott gyerek után is igénybe vehető-e a lakásépítési kedvezményt? Igen. Lakásépítési kedvezményt nem csak vér szerinti gyermek esetében, hanem örökbe fogadott gyermek esetében is igénybe lehet venni. A húszéves gyermek gyermeknek minősül-e a lakásépítési kedvezmény számításakor? A lakásépítési kedvezmény szempontjából gyermeknek minősül a 16 év alatti gyermeke, illetve a 16. életévét már betöltött, de 25 év alatti gyermeke, amennyiben oktatási intézmény nappali tagozatán tanul. A kormányrendelet értelmében egy gyerek után 900 000 Ft, két gyerek után 2 400 000 Ft lakásépítési kedvezmény igényelhető. Megelőlegező kölcsön igénybevétele esetén mennyi idő múlva kell hogy megszülessenek a vállalt gyerekek? A gyermekvállalás teljesítésére vonatkozó határidő egy vállalt gyermek esetében négy, két vállalt gyermek esetében nyolc év. Meddig lehet visszaigényelni a már megkezdett építkezések (lakások) után a 400 ezer forintos áfát? Az ingatlanok utáni áfa-visszaigénylést az állam idén gyakorlatilag megszüntette. Azonban a 2005. február elseje előtt kiadott építési engedélyek után az akkori szabályok szerint jár vissza az áfa. E szerint az építési költség 60 százalékáig (de legfeljebb 400 ezer forintig) igényelhető vissza az áfa. A visszatérítés arányos az építéssel. Saját beruházású lakásépítés esetén azonban a visszajáró áfa egynegyede (tehát legfeljebb 100 ezer forint) csak a használatbavételi engedély bemutatása után folyósítható.

2005.05.03.

Az épületenergetikai tanúsítási rendszert az új lakások esetében már jövőre bevezetik, a használt lakásoknál várhatóan 3 éves moratóriumot vezetnek be.

Épületenergetikai tanúsítási rendszert kell bevezetni az EU tagállamokban 2006 januárjában, ami ismerteti az újonnan épült lakóépület energiafelhasználását - mondta Leitner József, az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal elnökhelyettese, az IBC Hungary által szervezett konferencián. Hozzátette: ennek megoldására fel kell készülni egységes értelmezéssel, oktatással, auditorokkal, szóhasználattal, nyomtatványokkal, ezért legkésőbb az idén nyáron hatályba kell lépnie az erről szóló kormányrendeletnek. Mint mondta, a használt lakások adás-vétele esetében várhatóan három éves moratóriumot vezetnek be, és csak 2009-től lenne kötelező a tanúsítás. Jövőre már a házakra is jön a zöldkártya Leitner József kiemelte: a magyar mérnök társadalomnak meg kell teremtenie a feltételeit annak, hogy a mintegy 600 ezres magyar lakóépület-, ezen belül a négymilliós lakásállomány energiahatékony legyen. A tanúsítás ára lakásonként átlagosan 40 ezer forint körül alakulhat, ám például egy több száz lakásos panelházban ennek ötöde, míg egy családi ház esetében ennek többszöröse is lehet. Az OLÉH tervezi, hogy ajánlást tesz közzé a tanúsítást végzők számára. Az energiatanúsítvány az elképzelések szerint nem lenne visszavonható, legalább 10 évig érvényes lenne, ám ha egy épületben kicserélik a nyílászárókat, akkor újat kellene készíteni. Kifejtette: az EU épületenergetikai irányelv mögött az a gondolat áll, hogy a jól hőszigetelt és korszerű fűtési rendszerrel ellátott épületek kevesebb energiát fogyasztanak, így minden érintett költségeket takaríthat meg, és nem elhanyagolható a környezetvédelmi hatás sem. Az energiatanúsítvány ad igazolást az épület energiaszükségletéről, az épület külső hőszigeteléséről, a fűtőberendezésekről, a szellőztetésről, a melegvíz előállításról, az alkalmazott energiahordozók vizsgálatáról. Ezek alapján le kell vonni a következtetéseket, és felújítási javaslatokat kell tenni, ami jelentős költségcsökkentést eredményezhet" - emelte ki Leitner József. Az OLÉH elnökhelyettese szerint nem elhanyagolható szempont a környezetvédelem, mert ily módon jobb minőségű, kevésbé környezetszennyező, energiatakarékos fűtőrendszerek és berendezések kerülnének az épületekbe. Ezt a célt erősítené a megújuló energiaforrásokat hasznosító berendezések építésjogi szabályozása is - tette hozzá. "Az energia tanúsítvány a lakáspiacra is hatással lesz, mivel világossá válik egy új ingatlan beruházásnál, hogy mennyire energiatakarékos, és a rossz hatásfokú lakások, irodák kevésbé lesznek piacképesek" - mondta Leitner József.

2005.05.06.

Spanyolországban kitartóan nőnek az árak.

Az idei év első negyedében a spanyolországi ingatlanárak átlagosan 15,7 százalékkal drágultak az előző év első három hónapjához mérten - közölte az ország lakásügyi minisztériuma. A múlt év decemberében átlagosan 17,4 százalékos éves drágulást mértek, az áremelkedés most egy hajszálnyival mérsékeltebb volt tehát, a lendület azonban változatlan. Az évek óta rendkívüli népszerűségnek örvendő spanyol ingatlanpiacon hosszú ideje dinamikus az áremelkedés, köszönhetően nemcsak a hazai, de a számtalan külföldi - főleg brit, német, francia, orosz - befektetőknek, akik befektetési céllal, vagy akár nyaralóként egyaránt szívesen vesznek házat az ibériai félszigeten. Egyes szakértők szerint 1996 óta folyamatosan, évi 17-20 százalékkal drágultak a spanyolországi ingatlanok. A közel tíz éve tartó ingatlan-bumm nyomán - akárcsak Amerikában - egyre több a szkeptikus hang. Szakértők jó ideje a visszaeséstől tartanak, és az ingatlanok túlértékeltségéről beszélnek. Elemzések már a múlt évre az áremelkedés lecsengését jósolták - egyelőre azonban nem lett igazuk. Spanyolországban továbbra is Madrid és környéke számít a legdrágább övezetnek, itt a négyzetméterárak átlagban meghaladják a 2600 eurót, azaz a 650 ezer forintot - ez az árszint mindenesetre ma már olcsónak nem mondható más, nyugat-európai fővárosokkal összemérve.

2005.05.07.

A házhoz nem jár vízum.

Kipukkad vagy nem pukkad ki? A játékos fejtörő évek óta tart, egyelőre azok állnak nyerésre, akik szerint nem pukkad ki. Az amerikai ingatlanpiac nagyjából egy évtizede egyre csak javul, az árak szinte mindenhol nőnek, az eladók remekül érzik magukat, és közben még azoknak is csurrant-cseppent, akik korábban magas kamattal vettek fel hitelt.

A buborék, mondják egyes szakértők, kizárólag a gazdasági sajtó teóriája. A szkeptikusok szerint azonban az ingatlanárra is érvényes a piacgazdaság aranyszabálya: a hullámhegy után előbb-utóbb hullámvölgynek is kell jönnie. A becslések szerint az ingatlanpiaci trendeket legfeljebb a nyolc százalék feletti jelzálogkamat fordíthatná meg, amire a következő 2-3 évben nincs sok esély. A kamat most nem éri el a hat százalékot, és az elmúlt hetekben néhány század százalékkal még csökkent is. A közgazdászok elsősorban éppen az alacsony kamatokkal magyarázzák, miért ilyen vásárlókedvűek az amerikaiak. 2002-2003 körül az újrafinanszírozás volt a divat, milliók váltottak át kedvezőbb kamatozású hitelre. Ennek következtében vagy a jelzálog eredetileg 10-20-30 éves futamideje csökkent, vagy készpénzt vehettek fel. Amerikai ismerőseink közül többen éltek a lehetőséggel, és megajándékozták magukat egy-egy új autóval vagy hosszabb karibi nyaralással. Akkoriban mindenki úgy vélte, sietni kell, mert a nem sokkal öt százalék fölötti lakáshitelkamatok nem tarthatnak örökké. Most már látszik, hogy a tendencia tartós: a bankok a részvénypiaci veszteségekből okulva hosszú lejáratú állampapírokba fektetnek inkább, márpedig azokra nem kapnak többet évi 4-6 százalékos hozamnál. Vagyis 5,8-6 százalékos kamattal még mindig jócskán megéri nekik az ingatlanvásárlásokat finanszírozni. Szintén hozzájárul az árak emelkedéséhez a folyamatosan bővülő lakosság, elsősorban a legális és illegális bevándorlás. A dollár az elmúlt években szinte minden más fontos valutához képest legkevesebb negyven százalékot vesztett értékéből, aminek következtében a spekulatív európai és az ázsiai vásárlók számára az áremelkedés ellenére is viszonylag olcsó maradt az amerikai ingatlan. Azt azért érdemes tudni, hogy a házhoz nem jár automatikus letelepedési engedély, sőt, még csak turistavízum sem. Így egy-egy floridai apartman megvásárlása előtt érdemes gondoskodni a formaságokról. (Feltéve, hogy a tulajdonos használni is akarja az ingatlant, és nem eleve az áremelkedésben bízva fekteti be a pénzét.) A kínálat egyszerűen képtelen lépést tartani a kereslettel, az új lakások átlagosan négy hónap alatt találnak gazdára. A márciusi adatok éves kivetítése alapján Amerikában idén várhatóan 6,89 millió lakás és ház cserél gazdát. Az átlagos ár 249 ezer dollár (mintegy 47 millió forint). De talán többet mond a középár, amely 195 ezer dollár (37 millió forint) - a lakások felét ennél olcsóbban, felét ennél drágábban adják. A számunka kissé borsosnak tűnő összegek ne tévesszék meg az olvasót, még sosem volt ennyire könnyű megvalósítani a nagy amerikai álomnak a saját otthonra vonatkozó részét. Ingatlanbumm Amerikában Tíz évvel ezelőtt szerződéskötéskor még a lakás vagy ház árának húsz százalékát kellett készpénzben letenni, a szinte általános jelzáloghitel-konstrukció 10, 20 vagy 30 éves, fix kamatozású volt. Ehhez képest most szinte egy vasat sem kell fizetni, máris lehet költözni.  Az amerikaiak tavaly év végén összesen 491 milliárd dollárral tartoztak az ingatlanhitelező pénzintézeteknek. Az összeg 2000 végéhez képest több mint háromszorosára emelkedett. (Nem kifejezetten gazdag, de az ágazathoz értő, ingatlanügynökként dolgozó philadelphiai ismerősünk két év alatt két házat vásárolt a sajátja mellé: ha kiadja őket, az ingatlanok magukat fizetik ki. Ráadásul, ha értékük tovább nő, akár már egy-két év múlva haszonnal lehet őket továbbadni, a befektetésen dollártízezreket lehet keresni. A második vásárlásakor ismerősünk még háromezer dollár készpénzhez is jutott, mert több hitelt vett fel, mint a ház ára.) Nagyon kedvelt az egyik új hitelkonstrukció, amelynek során az első három-öt évben csak a kamatokat kell fizetni. Egyrészt az ingatlanvásárlásra felvett hitel kamata leírható a személyi jövedelemadó alapjából, másrészt a kamat még mindig kevesebb, mint ugyanannak az ingatlannak a bérleti díja lenne. Harmadrészt, amíg stabilan emelkednek az árak, a vevő szinte semmilyen kockázatot nem vállal: két-három év múlva haszonnal adja tovább azt a lakást vagy házat, amelyért még egy centet sem törlesztett. Amerikában van ingatlanadó, amelynek összege államról államra, sőt, megyéről megyére változik. Maryland Montgomery megyéjében, ahol a Népszabadság tudósítója is lakik, jelenleg a ház vagy a lakás értéke után 100 dolláronként évente 1 dollárt kell fizetni a megyének és 8 centet az államnak, vagyis 100 ezer dolláronként 1080 dollár az adó. (A megyében az átlagos házár 351 ezer dollár, ennek megfelelően az átlagos adó nem egészen 3800 dollár [mintegy 700 ezer forint], miközben az átlagos családi jövedelem bruttó 107 ezer dollár - ami nagyjából 20 millió forintnak felel meg.) Az ingatlanok értékét az önkormányzatok évente felbecslik, de a növekedés nem haladhatja meg a 10 százalékot. A saját ingatlanjukban lakó, alacsony jövedelmű tulajdonosok kedvezményt, adóhitelt, sőt mentességet is kaphatnak. A 65 év felettiek ingatlanadóját rá lehet terhelni a házra, a tartozás ebben az esetben majd az örökösöket terheli, akik az eladáskor egyenlítik ki az akár húsz-harminc éven át felhalmozódott számlát. Adó ide vagy oda, a tulajdonosok most boldogok, és úgy tűnik, még évekig azok is maradnak. Az első ingatlanjukat vásárolók vagy a gyermekszületés miatt nagyobbra cserélő családok persze abban lennének érdekeltek, hogy mérséklődjön az ingatlanár. A gazdasági sajtó befolyását jelzi: az amerikaiak hatvan százaléka meg van győződve arról, hogy az ingatlanárak túl magasak. Igaz, közülük is a legtöbben úgy tartják, hogy a buborék még legalább egy évig tovább duzzad. A levegőben mindenesetre van valami: az új építési engedélyek száma márciusban 18 százalékkal volt kevesebb, mint egy évvel korábban. Vagyis az ingatlanfejlesztők szerint gyorsan növekszik a krach kockázata. Lakásárak Amerikában Tavalyi átlagár Áremelkedés (dollárban) az elmúlt 5 évben (százalékban) Boston 338 000 73,6 Chicago 254 000 49,6 Detroit 156 000 23,5 Los Angeles 418 000 125,7 Miami 246 000 106,0 New York 360 000 87,5 Philadelphia 199 000 71,0 San Francisco 576 000 82,0 Seattle 289 000 38,5 Washington 335 000 99,0.

2005.05.07.

Elkészült a világ legdrágább szállodája.

Las Vegasban nyílik a világ legdrágább szállodája, legalábbis ami az építés költségeit illeti: Steve Wynn amerikai befektető 2,7 milliárd dollárt áldozott a hotel építésére.

Ez egyben azt is jelenti, hogy a 2700 szoba mindegyike mintegy 1 millió dollárba került. Ehhez képest a nyitóár nem is túl magas: személyenként 329 dollár egy éjszakára. A 63 éves Wynn mindenáron szeretné védeni épülete titkait - legalábbis néhány napig -, ezért a kamerákat, fényképezőgépet le kell adni a bejáratnál. Képeket egyelőre csak az építtető készíthet és adhat közre. A szálloda építészetileg valóban látványos: 30 méteres vízesés, formatervezett falak, márványburkolat, egyedileg tervezett bútorok, legalább két lapos képernyős óriás televízió minden szobában - ezek egyike a fürdőszobában. A szálloda hivatalos megnyitóját röviddel Las Vegas alapításának 100. évfordulója előtt tartják.

2005.05.24.

E hét péntektől jelentősen emelkedik több földhivatali szolgáltatás ára, pedig a piac éppen az ellenkezőjét, díjcsökkenést várt.

A díjemelés villámcsapásként érte a piaci szereplőket, hiszen eddig a megrendelők arra számítottak, hogy a Takarnet díjai 1-2 évvel az indulás után csökkennek majd, ahogy nő a felhasználók száma és a forgalom.

 Péntektől jelentősen emelkedik több földhivatali szolgáltatás ára. A jövőben egy „nem hiteles tulajdoni lap” számítógépes adatbázisból való lekérdezések díja 625 forintról több mint háromszorosára, 2000 forintra emelkedik – döntött a földművelésügyi minisztérium. Ha ugyanezt az adatot egy előfizető nem a földhivatalnál, hanem elektronikusan adatkapcsolaton, a Takarnet rendszerén keresztül kéri, akkor az eddigi 1025 forintos alapdíj helyett ennek két és félszeresét, vagyis 2510 forintot kell fizetnie. Egyetlen jó hír a sok rossz között, hogy a hiteles tulajdoni lap kikérésének ára nem nő, minimális drágítás csak a Takarnet rendszerben van, igaz, ott ez nem minden felhasználó számára hozzáférhető. A díjemelés villámcsapásként érte a piaci szereplőket, hiszen eddig a megrendelők arra számítottak, hogy a Takarnet díjai 1-2 évvel az indulás után csökkennek majd, ahogy nő a felhasználók száma és a forgalom. A rendszert üzemeltető Földmérési és Távérzékelési Intézet (Fömi) is úgy vélte, hogy a Takarnet 2005. január 1-jére teljes mértékben önfinanszírozóvá válik. Számításaik szerint a csatlakozási díjbevételekből megvalósul minden beruházás, a hálózathasználati díjakból csak a szolgáltatás fenntartásával összefüggő költségeket és a szükséges fejlesztéseket kell fedezni, míg a földhivatalok közötti forgalom költségei teljes egészében fedezhetőek lesznek a külső felhasználók által fizetett díjakból – állítja egy az országos térinformatikai konferencia honlapján olvasható előadásban a Fömi illetékese. A Takarnet jó üzletnek tűnik. A rendszert működtető Fömi szerint már mintegy ezer külső előfizetője van, bankok, ügyvédek, közjegyzők, ingatlanforgalmazók, valamint ezen túlmenően az állami szervek is használják, de alacsonyabb díjtételért. Két alapvető bevétele közül az első az egyszeri belépési díj, ami most 28 százalékkal, 80 ezer forintra drágult. A másik forrás a folyamatos adatlekérdezés. Ha csak a lakáshitel-szerződéseket nézzük, kizárólag ebből idén egyes becslések szerint akár 150-250 ezer darabot rendelhetnek majd meg a legnagyobb egyedi felhasználók, a bankok. De a legtöbb adatot mégsem ők, hanem a kereskedők, ügyvédek, közjegyzők kérik le, akik ezt a lekérdezést egyébként beépítették már szolgáltatásaik közé, nem egy honlapon találkozni ilyen ajánlattal. A Takarnet rendszer díjtételeinek emelése az egyedi nagyfelhasználókat érinti leginkább, tehát a bankokat, amelyek nemcsak az új szerződéseknél, hanem a régiekben a változások követéséhez, a problémás hitelek kezeléséhez is használják, így folyamatosan nő a lekérdezésigényük. A legtöbbet használt szolgáltatás drágítása, a nem hiteles tulajdoni lap lekérdezése – ha a legnagyobb lakáshitelezőknél éves szinten 50 ezer darab lekérdezéssel számolunk, akkor – ennek az ára az eddigi 51 millió forintról 125 millió forintra emelkedik. Nem véletlen, hogy egyes vezető bankárok a problémát a Magyar Bankszövetség bevonásával kívánják kezelni. A lap által megkérdezett bankárok szerint ez a drágítás biztosan megjelenik a lakáshitelt igénylő ügyfelek díjaiban is. Külön nehezményezik, hogy a drágítás év közben következett be, miközben a költségterveket az eddigi díjtétellel készítették el. A nagy Takarnet-felhasználók között ott található az OTP Bank, amely már mind a 440 fiókjában telepítette a rendszert, de a díjemelést a jelzálog-hitelezésben részt vevő legnagyobb bankok, így az FHB, a HVB Jelzálogbank, az Erste Bank, a K&H, a Raiffeisen, a CIB, az MKB vagy az erre szakosodott Ella Első Lakáshitel Bank is megérzi majd.

2005.05.26.

Akció a gázkészülékek ellenőrzésére.

2004-től számított öt éven belül saját költségünkön felül kell vizsgáltatnunk valamennyi háztartási gázkészüléket, illetve gázvezetéket - szól az új szabály. Ezt tudatosítaná most a fővárosi gázszolgáltató és a kamara, miközben a részletek tisztázására hivatott rendelet még meg sem született.

A 2004. január elején hatályba lépett új földgáztörvény értelmében a fogyasztóknak ötévente saját költségükön ellenőriztetniük kell a telekhatáron (avagy a házon) belüli gázvezetékeket és berendezéseket - hívja fel a figyelmet a Fővárosi Gázművek (Főgáz) Rt. és a Budapesti Kereskedelmi és Iparkamara (BKIK) közös akciója, amelyről a múlt héten írtak alá együttműködési megállapodást. Noha a részletekről szóló rendelet máig nem született meg, a gázszolgáltató és a kamara közösen igyekszik ellátni az érdeklődőket információval. Csallóközi Zoltán, a Főgáz igazgatója úgy becsüli, egy átlagfogyasztónak a vezetékek hosszától, illetve a gázkészülékek számától függően ez alkalmanként ezres avagy tízezres nagyságrendű költséget jelenthet. Ezt azonban saját jól felfogott érdekünkben törvény nélkül is ajánlatos megtenni. Egy gázkészülék átlagos élettartama nagyjából 15 év. A fűtőberendezéseket a szakemberek szerint ajánlatos évente felülvizsgáltatni - nemcsak az életveszély elkerülése, hanem a hatékonyságjavítás által elérhető költségmegtakarítás miatt is. Ugyanakkor tudvalévő, az épületen belüli robbanásokért gyakorta a szivárgó gáz a felelős, a kéményből visszaáramló szén-monoxid belélegzése pedig a gázkészülékek nem megfelelő égéstermék-elvezetése miatt okoz évente több halálesetet is. (Mindazonáltal - hívta fel a figyelmet az igazgató - a szándékosságból avagy szakszerűtlen szerelésből adódó baleseteket a műszaki ellenőrzés sem tudja kiszűrni.) A kamara a 431-8971-es fővárosi vonalon, a Gázművek pedig a 06-40-474-474-es, helyi tarifával hívható számon áll az érdeklődők rendelkezésére. A BKIK kézműves tagozata a bevizsgálás elvégzésére saját tagjait ajánlja: az érdeklődők legalább három, megfelelő referenciákkal rendelkező, megbízható szakember elérhetőségét kapják meg tőlük. Mindazonáltal a fogyasztók kamarán kívüli vállalkozókat is megbízhatnak - szögezte le kérdésünkre Csallóközi Zoltán. A társasházak esetében a közös tulajdonú vezetékek ellenőrzését várhatóan a közös képviselő vagy a vagyonkezelő intézi, de egy-egy ház bizonyára akkor tudja kialkudni a legkedvezőbb árajánlatot, ha a szerelők egy füst alatt a lakásokon belül is el tudják végezni a munkát. A szabályozás - noha a mostani mozgalmat a Főgáz és a BKIK indította - az ország valamennyi gázfogyasztójára vonatkozik, függetlenül méretüktől vagy attól, hogy berendezéseiket vezetékes, PB-gázzal, illetve falugázzal működtetik-e. Egyelőre nem világos, milyen retorzióra számíthat az, aki nem hajtja végre az előírásokat - a végrehajtási rendeletnek majdan erre is ki kellene térnie. Noha a Főgáz a részletekre vonatkozó utasításokat a Gazdasági és Közlekedési Minisztériumtól várja, ott lapunknak azt a tájékoztatást adták, hogy ez a munka a Magyar Energia Hivatalban folyik. A fogyasztók józanabbik fele azonban feltehetőleg nem várja meg, amíg az el nem végzett felülvizsgálat miatt kopogtat a gázkészülék-ellenőr - vagy netán maga a Kaszás.

Modern belvárosi bérház csak külföldieknek.

Már nemcsak felfedezték, de egyre nagyobb számban vásárolják is a külföldiek a főváros belvárosában épülő új lakásokat. A napokban elkészült terézvárosi Lovag Ház lakásainak 99 százalékát például egyetlen ír befektető vette meg. A leendő lakók és bérlők többsége is külföldi lesz.

 Kincset érnek - szinte szó szerint - azok a belvárosi ingatlanok, amelyekre új lakóházat lehet építeni. A külföldi vevők ugyanis elsősorban a szűken vett Belvárost és a vele szomszédos kerületek belső részeit kedvelik, ezért az építtetőknek nem okoz problémát, hogy 400-600 ezer forintos négyzetméteráron értékesítsék az ott épülő lakásokat. A beruházóknak viszont gond, hogy egyre nehezebb jó adottságú területeket találni, nem beszélve az engedélyeztetés hosszadalmas folyamatáról. Üres telek a térségben szinte nincs is, aki építeni akar, annak bontással kell kezdenie. Így volt ez a Lovag utcában is, ahol a Villamos Művek egykori oktatási központjának helyére álmodott a Makovecz Imre irányelvei mentén dolgozó Makona egyesülés egy hetvenkét lakásos épületet. A két utcára nyíló, vagyis a Lovag utca és a Weiner Leó utca között húzódó telken 1,4 milliárd forintos beruházásból építkezett a Simex Bau Kft. A lakóház még csak vázlat formájában létezett, amikor beleszeretett egy ír befektető. Enda Keane cége, a Duna Építő, Ingatlanhasznosító Kft. a projekt indulásakor megvásárolta a lakások 99 százalékát. A 360 ezer forintos négyzetméteráron kínált ingatlanokat többségében ír és angol fiatalok, illetve Budapesten élő más külföldiek lakják és bérlik majd. Az ír üzletembernek ez a hatodik budapesti beruházása, s mint mondta: Anglia, Spanyolország és Skócia mellett kiemelten fontos és fejlődő piacnak tartják a magyart. A külföldi lakásvásárlók számára a remélt pesti ingatlan értékének növekedése mellett a bérleti díjból származó bevétel biztosítja a megtérülést és jelent jó üzletet. A budapesti belvárost sok ott dolgozó, a közlekedésre kevés időt szánó külföldi és egyre több átlagon felüli jövedelemmel rendelkező magyar üzletember választja lakóhelyéül. A Lovag Ház ötletes építészeti megoldásaival mutatja, hogy a keskeny pesti telkeken is lehet jó minőségű életteret kialakítani. A belső udvaros ház a hajdani körfolyosós épületek korszerű utóda. Az elődökhöz hasonlóan a most épülő házak tervezői is igyekeznek a lehető legnaposabb lakásokat kialakítani. Csakhogy ezekhez a házakhoz már mélygarázsok is készülnek, amelyek átlagon felül kapósak. Miközben sok új társasház beruházója kínlódik a nyakán maradt parkolóhelyekkel, a Lovag Ház nettó 2,5 millió forintért kínált garázsai már mind elkeltek. Ezt előre sejthették, mert a 72 lakáshoz az előírtnál is több, összesen 85 férőhelyes parkolórészt alakítottak ki a ház alatt. A hasonló projektek egy-egy kis lépéssel mind elősegítik a belvárosi rehabilitációt, mivel a beruházók kicsinosítják a szomszédok - látható - házfalait, valamint új járdát építenek a ház elé. A Simex Bau Kft. ügyvezetője, Gyulai Ágnes elárulta: már több foghíj beépülhetett volna, ha az építtetők nem ütköznének gyakran az engedélyezők által támasztott, számára érthetetlen akadályokba.

2005.05.31.

Új adófajta az árfolyam-, tőke- és osztalékjövedelmekhez kapcsolódóan.

Jövő évtől négyszázalékos egészségügyi hozzájárulást kell fizetni a tőke- és osztalékjövedelmek, az árfolyamnyereségből, ingóság eladásából, illetve az ingatlan bérbeadásából származó jövedelmek után, évi 400 ezer forintos felső határral. A saját jövedelemmel nem rendelkezők ( pl. diákok, eltartottak, hajléktalanok) után a központi költségvetés fizet az egészségbiztosítási alap számlájára, differenciáltan, a minimálbér bizonyos mértékében. Járulékkötelesek lesznek még a megbízási díj, a választott tisztségviselők díjazása és a szerzői jogvédelem alá tartozó tevékenységekből származó jövedelmek. A kamatjövedelmekre nem vonatkozó intézkedéstől tízmilliárd forint körüli többletbevételt várnak. Makrogazdasági elemzők nem tartják előrevivő lépésnek a kormány döntését.

2005.06.04.

Glóbusz-ház: csend tragédia után.

Január 18-án életét vesztette egy harminchárom éves asszony a Nagykanizsa belvárosának szélén álló társasházban, az úgynevezett Glóbusz-házban.

Az asszony este lefektette három gyermekét, összepakolta az iskolatáskákat, majd bement a fürdőszobába fürödni. Férje nem sokkal ezután benézett hozzá: előbb azt hitte, felesége elaludt a kádban, majd néhány másodperc múltán észrevette, hogy felesége eszméletlen. Megpróbálta újraéleszteni, orvosi segítséget hívott. Az orvosok sokáig küzdöttek a fiatal nő életéért, de nem sikerült megmenteni. Néhány nappal a tragikus eset után kiderült, hogy az asszony szén-monoxid-mérgezés miatt vesztette életét. A férj, a harminchat éves Nagy Bálint immár egyedül neveli három gyermekét, s közben eltökélten keresi a választ arra: miként fordulhat elő, hogy egy szinte vadonatúj, másfél éves társasházban szén-monoxid-mérgezésben életét veszítse valaki? - A mienk szinte új ház volt, 2003 augusztusában költöztünk be - fakad ki a férfi. - Vadonatúj gázkészülékek voltak mindenhol, a fürdőben is, szakemberek kötötték be őket, semmit sem csináltunk magunk. Nagy Bálint a tragédia rejtélyes körülményei miatt sok szakértővel beszélt, építési szabványokról, uniós előírásokról, fürdőszobákba épített kazánokról, szellőzőrendszerekről olvasott, s egyre erősödött gyanúja, hogy a lakással lehetett a baj. Ezt a közelmúltban alátámasztotta a rendőrség közleménye is. E szerint ugyanis "az ügyben elkészült igazságügyi műszaki szakértői vélemény a baleset okaként a szellőzéssel kapcsolatos tervezési, kivitelezési, engedélyezési hiányosságokat jelölte meg". Azt, hogy pontosan melyek ezek a mulasztások, nem tudni - Csizmazia Péter, a Zala Megyei Rendőr-főkapitányság szóvivője további részleteket nem árulhat el. A nyomozást ugyanis még nem zárták le, keresik a felelősöket. Szamosi Gábor, a város építéshatósági osztályának vezetője sem szolgál sok információval a tragédiát követő intézkedésekkel kapcsolatban. Érdeklődésünkre csupán annyit mond: az igazságügyi szakértő állásfoglalását még nem látták, csak annyit tudnak, hogy abban kivitelezési, engedélyezési és tervezési hibákról van szó. Arra a kérdésünkre, hogy megvizsgálták-e az épületet, az esetleges tervezési hibák miatt lehet-e szén-monoxid-veszély a többi lakásban, azt feleli: helyszíni szemlét tartottak a házban. Szamosi Gábor az esetről bővebben nem kíván nyilatkozni. A gázszolgáltató még szűkszavúbb. Arra a kérdésünkre sem válaszol, hogy mikor ellenőrizték utoljára az épületet, illetve a tervezési, kivitelezési és engedélyezési hibák gyanúja miatt nem tartanának-e szükségesnek egy azonnali vizsgálatot. A Glóbusz-ház építtetője, kivitelezője a nagykanizsai Pillér-I Kft. volt. A cég ügyvezetője, Czobor Zoltán sem kapta meg eddig a szakértői jelentést. Ezért csak azt mondja: amikor elkészült a ház, az összes engedélyt megkapták, a szakhatóságok pedig mindent, így a szellőzőrendszert is kifogástalannak ítélték. Hozzáteszi: a tragédia után alapos ellenőrzést tartottak a házban és - habár a szakértői jelentést nem ismerik, a rendőrség közleménye miatt biztos, ami biztos - május 28-tól még egyszer átvizsgálják az épületet. A Glóbusz-házban élők nem szívesen nyilatkoznak a történtekről. Aki mégis megszólal, az is inkább - névtelenséget kérve - arról beszél, hogy az impozáns látványt nyújtó épület falai sok helyen beáznak, mállik a vakolat, az udvart fel kellett bontani, gyakoriak a hibák. A megkérdezett lakók szerint nincs okuk aggodalomra, mert a tragédia után egyszer már átnézték a lakásokat, és mindent rendben találtak. A ház egyik első emeleti lakója azt mondja: őt is megnyugtatták, hogy minden rendben van a lakásában, de azért azt hozzátették, hogy ha nem hagyja bekapcsolva a konyhai szagelszívót, amikor működik a kazán, akkor nem lesz baj, mivel nem alakulnak ki olyan légáramlatok, amelyek gátolják a megfelelő levegőcserét. Nagy Bálint azt mondja, megérti az embereket. Minél több idő telik el a tragédia óta, annál kevésbé aggódnak. Ő azonban nem tudja magát túltenni a felesége elvesztése okozta fájdalmon, és nem tekint el attól, hogy mindenképpen fel kell deríteni a tragédia okait. Gondolkodik azon, hogy gyermekei számára kártérítést követeljen - ehhez azonban tudni kell, kik a felelősök. A férfi abban bízik, hogy a szakértők mielőbb alaposan megvizsgálják a házat, s ha valóban vannak eddig észrevétlenül maradt hibák, akkor kijavítják azokat, nehogy még egy baleset történhessen. Ez azonban már a többi lakó ügye - mondja Nagy Bálint -, én ugyanis ebben a házban már nem akarok lakni, mihelyt tudok, elköltözöm innen.

2005.06.24.

Kriminális biztonságtechnika. Kevés a megfelelően védett magyar otthon - A bezáratlan ajtó és a rácserdővel védett panel a jellemző.

Kriminális a magyar lakások, házak biztonságtechnikai színvonala - röviden így lehet összegezni két szakember, egy nyugalmazott rendőr alezredes és egy biztonságtechnikai mérnök szavait.

Csefkó Tamás több mint harmincéves tapasztalata alapján úgy véli, óriási a tájékozatlanság a biztonságtechnikával és a biztosítókkal kapcsolatban. Nagyon kevesen áldoznak pénzt a megfelelő színvonalú védelemre, ugyanakkor azok sem mindig a megfelelő eszközöket vásárolják meg, akik legalább költenek ilyesmire. Tipikus hibának számít az "agyonbiztosított" panellakás, amelynek folyosóit rácsos ajtóval barikádozzák el, majd a bejárati ajtót is több zárral, retesszel, lánccal őrzik. A túlbiztosítás azért veszélyes, mert rosszullét, tűz esetén a mentők-tűzoltók mozgását akadályozhatja. A biztonsági technikák kiválasztásakor finom egyensúlyt kell találni az egyszerű lefüggönyözés és a totális befalazás között. A jó rendszer a bűnözők dolgát nehezíti meg anélkül, hogy a lakók számára jelentős kényelmetlenséget okozna. A bejárat biztonságát például nem biztos, hogy a zárak száma szavatolja. Egy klasszikus hengerzár feltörése körülbelül hét másodperces rutinműveletnek számít akkor, ha 4-5 milliméternél jobban kilóg az ajtó síkjából. Általában a takarólemez sem jelent akadályt, hiszen azt többnyire csupán két csavarral rögzítik. Sőt még a zárakkal sem kell bíbelődni akkor, ha az ajtó nem védett a "kiemelés" ellen, ilyen esetben a rablónak mindössze le kell emelnie azt a forgópántról. Csefkó Tamás szerint érdemes pénzt áldozni a minőségi nyílászárókra: a biztonsági ajtók védettek a fenti technikák ellen, emellett többrétegűek, fémbetétesek, hogy ne lehessen akár egy egyszerű dekopírfűrésszel nyílást vágni rajtuk. Az ablakoknál a körbefutó acél zsanérszerkezet fontos, amely több ponton rögzít. Az egykori rendőr ugyanakkor elismeri: egy elszánt betörő bárhová be tud jutni, csupán az a kérdés, hogy mennyi időre van szüksége ehhez. Egy gondosan megválasztott biztosítással azonban a kár mérsékelhető. Ám a biztosítási feltételeket érdemes aláírás előtt alaposan tanulmányozni, mivel a betörések után a biztosítók többnyire mindent elkövetnek annak érdekében, hogy ne kelljen fizetniük az alezredes tapasztalata szerint. A legtöbben viszont csak azután olvassák el szerződést, hogy megtörtént a baj - állítja Csefkó Tamás több mint három évtizedes tapasztalattal a háta mögött. - A lakások kilencven százalékát a zárakon kívül semmilyen más biztonságtechnikai eszközzel nem védik - erről már Olasz Tibor, mérnök szakértő, tűz- és vagyonvédelmi vezető tervező beszélt lapunknak. További gondot jelent, hogy a kivitelezések jó részét - becslések szerint felét - olyanok végzik el, akiknek nincs meg ehhez a szükséges végzettségük. Olasz Tibor szerint ez olyan, mintha egy ház tervezését a kőművesekre bízná az építtető. Elvileg a húsz érzékelőnél nagyobb biztonsági rendszerekkel Magyarországon 124-en, a Magyar Mérnöki Kamara vagyonvédelmi vezető tervező tagjai foglalkozhatnának. A munka jelentős részét azonban kontárok végzik el, hiszen húsz érzékelőre akár egy nagyobb családi házban is szükség lehet, de egy iskolában, hivatalban biztosan. A vállalkozások felügyeletét a rendőrség látja el, a testületnek azonban hiányoznak a jogosításai ahhoz, hogy hatóságként lépjen fel az építkezéseken; ezzel szemben például tűzoltósági beleegyezés, azaz tűzvédelmi jóváhagyás nélkül még építési engedélyt sem adnak ki. - Gyakran még a legnagyobb cégek biztonsági vezetőinek is téves a szemléletük - állítja Olasz Tibor. Biztonságtechnikai terv nélkül írnak ki pályázatokat, melyekre egymással összehasonlíthatatlan műszaki tartalmak versenyeznek, például videomegfigyelő rendszereket hasonlítanák össze mondjuk a távfelügyeletekkel. Az igazán alapos megrendelő először igényét megfogalmazva a szakmai tervet készítteti el, majd ennek kivitelezésére keres vállalkozókat. A piacon nagy a verseny: csak Budapesten több száz cég vállal ilyen munkát. A legjobbak folyamatos ügyeleti szolgálatot tartanak fenn az esetleges hibák kijavítására, és legalább negyedévente ellenőrzik a rendszer működőképességét is. Így kiderülhet, hogy a régi, elavult hőpapiros fax okozza a passzív infravörös érzékelő téves riasztásait, vagy hogy az időnként megszólaló sziréna nem szellemjárásra figyelmeztet, hanem valamelyik nagyra nőtt növényünk kelt táncra egy lakáson belüli légáramlat miatt. Az áldozatok figyelmetlensége, gondatlansága néha még a bűnözőket is meglepi - olykor már csak utólag. Előfordult például, hogy a falbontásra specializálódott elkövető egy szőrmeboltot rámolt ki megszokott módszerével. A helyszíni szemle során aztán kiderült, "fáradozása" teljesen felesleges volt, ugyanis az eladó előző este elfelejtette bezárni az ajtót.

Biztonsági ajánlatok: Tökéletes biztonság nincs, a zárak feltörése csak idő kérdése. A minőségi (például fúrásvédett) zárak feltöréséhez hosszabb időre van szükség. Az illetéktelen bejutást kell nehezíteni, de gondolni kell a vészhelyzetekre is (mentők, tűzoltók mozgása). Készpénz helyett használjunk bankkártyát. A drága családi ékszert őrizzük valamelyik pénzintézet széfjében. Hosszabb távollét esetén szervezzük meg a postaláda kiürítését, időkapcsolós órával működtessünk lámpát, rádiót a lakásban. Érdemes biztosítást kötni, de a szerződés aláírása előtt kérdezzünk rá annak feltételeire.

2005.07.01.

Joghézag miatt nincs jogorvoslat.

Ha valaki azért íratja más nevére a vásárláskor az ingatlanát, mert cserébe gondtalan öregkort remél, csalatkozhat: a segítség elmaradása a bíróság szerint nem ok ugyanis az ajándék visszakövetelésére.

 Akkor sem követelheti vissza az idős házaspár az unoka nevére vásárolt önkormányzati bérlakást, ha annak értékesítése lenne az egyetlen mód arra, hogy a két, önmaga ellátására képtelenné vált ember megfelelő gondozást nyújtó idősek otthonába kerüljön - legalábbis ez következik a Legfelsőbb Bíróság döntéséből. Hasonló ítéletet hozott első fokon a Pesti Központi Kerületi Bíróság (PKKB), majd a Fővárosi Bíróság is, bár abban, hogy a lakás ilyen esetben ajándéknak minősül-e, egymásnak ellentmondó következtetésre jutottak. Az viszont bizonyos: mindenkinek érdemes alaposan megfontolnia, hogy ingatlanát saját nevére vásárolja meg. A haszonélvezeti jog kikötése attól persze mindenkit megvéd, hogy az utcára tegyék, de a gondtalan öregkorra nem nyújt garanciát. Az ügy előzménye - tájékoztatott Maróti Péter ügyvéd -, hogy a nagyszülők 1996-ban vásárolt önkormányzati lakásukat unokájuk nevére íratták. Azt remélték, hogy az akkor kiskorú gyerek az ajándék fejében később a gondjukat viseli, a lány viszont a ma már segítségre szoruló nagyszülőket nem is látogatta. Ezért ők úgy gondolták, hogy az unoka az ajándékra méltatlanná vált, vagyis a lakás visszakövetelhető. A PKKB bírája másként látta, mert szerinte az idős emberek létfenntartása nincs veszélyben. Tehát az ingatlan nem jár vissza. Az ítéletet másodfokon is jóváhagyták, azzal a pontosítással, hogy a lakás sohasem került a házaspár tulajdonába, az pedig, hogy a vásárláshoz ők adták a pénzt, a perben nem releváns körülmény. Ez utóbbi érvelést a pártfogó ügyvéd sem érti, ezért a Legfelsőbb Bírósághoz (LB) felülvizsgálati kérelmet nyújtott be. A beadványt az LB érdemben nem is vizsgálta, mert már az előzetes rostán kiderült: a jogerős ítélet az ügy érdemét tekintve helyes. A Fővárosi Bíróság érvelése hibás ugyan - derül ki az indoklásból -, hiszen az ajándékozásnak kétségkívül a lakás volt a tárgya, de a két igazságszolgáltatási fórum jól döntött, további jogorvoslatra nincs lehetőség. Az eset újabb pikantériája, hogy az LB a végzését a törvényes határidőn túl hozta meg, és hiányzik az érdemi indoklás is. Ráadásul az Alkotmánybíróság tavaly ősszel kimondta: az LB-nek a felülvizsgálati eljárásban szűrőszerepet betöltő bírája nem hozhat megtámadhatatlan döntést. Ennek megfelelően módosították is a polgári perrendtartásról szóló törvényt - vagyis törölték a jogorvoslatot kizáró rendelkezést -, de azt, hogy miként lehetne az esetleges kifogást benyújtani, a jogalkotó elmulasztotta szabályozni. Az LB a nyugdíjas házaspár ügyében hozott döntésében éppen erre a joghézagra hivatkozva zárta ki a további fellebbezés lehetőségét. Maróti ezért úgy döntött, hogy alkotmányjogi panaszt nyújt be, vagyis: határozzon az AB, hogy ügyfeleit az eljárásban szerinte megillető garanciális jogok a törvényhozó vagy a bírói hatalom mulasztása miatt szenvedtek-e csorbát.

2005.07.02.

A vázában lévő virág, az új bútor segít az osztrák vevők meggyőzésében.

Az ausztriai lakásvásárló, avagy bérlakást kereső álma az olyan hirdetés, amelynél a "privát" megjelölés áll: ez nem csekély költségmegtakarítással kecsegtet, hiszen a magáneladó, bérbeadó az ingatlanközvetítő nélküli ügyletet jelenti. Más kérdés, hogy ilyesmi csak ritkán adódik, és az se biztos, hogy jobban jár az illető, hiszen az osztrák ingatlanközvetítők többsége igen jól szervezett, széleskörű szolgáltatást biztosít.

 Országosan 6500, a kamaránál bejegyzett, minden jogosítvánnyal rendelkező ingatlanközvetítő működik az országban, közülük 5500 aktív. Bécsben 1500-an vannak. A szabályok szigorúak. Bár a vállalatalapításnál nincs eltérés a többi szakmában megszokott módtól, magát az ingatlanközvetítést komoly szakvizsgához, tanfolyamon megszerezhető képesítéshez kötik. A szakmai bizonyítvány birtokában két évig alkalmazottként kell tapasztalatot gyűjteni, egy már működő cégnél, s csak azután lehet szó az önállóságról. Az ide vezető út persze számtalan. Susanne Birnleitner, az IHT nevű kisebb, mindössze hét alkalmazottal dolgozó, és főként eladást közvetítő cég társtulajdonosa, aki 25 évvel ezelőtt magának keresett építési telket, így került kapcsolatba egy ingatlanossal. Megkapta a címet, majd nemigen történt semmi, ő maga nézett mindennek utána, tárgyalt, szerződést kötött. Összesen kétszer látta a közvetítőt, egyszer, amikor a címet megkapta, s másodszor, amikor a végén kifizette a kikötött díjat. Mivel már rengeteget tudott a telkekről, segített eladni a sajátja mellett fekvőket. Úgy érezte: ez a világ legkönnyebb foglalkozása - meséli ma nevetve. Pedig csak annyi történt hogy egy ritka, nemtörődöm ingatlanossal hozott össze a sors - teszi hozzá, ami mai szemmel példának semmiképpen nem tekinthető. Készséggel sorolja az alaptulajdonságokat, amelyek ehhez a foglalkozáshoz szükségesek. Szeretni kell az embereket, no meg a lakásokat, kell sok-sok empátia, hiszen mind az eladó, mind a vevő vágyaiba bele kell tudni helyezkedni. Nem árt a türelem se, sok mindent kell sokszor megismételni, néha abban a tudatban visszajárni tucatszor egy-egy lakásba, hogy az ügyletből nem lesz semmi. Ő - mondja - már szert tett némi emberismeretre, ritkán csalódik. Erre szüksége is van, hiszen az őt megbízó eladó is sokszor tőle kér tanácsot, kit válasszon a jelentkezők közül. Bécsben meglehetősen nagy a kereslet, a lakásingatlan még csak most jön divatba, különösen, mert nagyon megugrottak a bérleti díjak, egy új törvény már nem teszi lehetővé az olcsó bér öröklését generációkon át, másrészt a bankok potom kamattal kínálják a hiteleket. Frau Birnleitner azt is tudja, hogy az ingatlan értékét elsőrendűen a cím határozza meg, annál semmi nem fontosabb. A falak odébb helyezhetők, a lakás komfortfokozata feljavítható, de a peremkerületből a belvároshoz közeli környékre egy lakás sem helyezhető át. Ennek megfelelőek az első kerület a legdrágább, néha aránytalanul. Pár utcával odébb, a Ring túloldalán egy ugyanolyan színvonalú lakás fele annyiba kerül - no ezek kelnek el a leggyorsabban. A lakásvásárlási szándék akkor válik komollyá, amikor a vevő úgynevezett vásárlási ajánlatot tesz. Itt már sokat segíthet a közvetítő. Ha például "megsúgja" azt a határt, ami alatt nem tárgyal a tulajdonos - ezzel elárulta, hogy mennyit hajlandó engedni. Az írásbeli nyilatkozat a vevő részéről már kötelezettség, innen visszalépni csak némi anyagi áldozat árán lehet. Az eladót csak a pozitív írásbeli válasza - illetve az ajánlat aláírása - kötelezi. Az igazán jó közvetítőnek van olyan ügyvédje, aki segít a jogi formaságok elrendezésében és ráadásul semleges, mindkét felet egyformán képviseli. A földhivatali igazolások kikérése itt nem okoz gondot, néhány euróért mindenki megkaphatja őket, nincs sorállás, s mivel a bejegyzések átfutása igen gyors, a tulajdoni lap mindig aktuális. Ez a közvetítőnek annyiban okozhat gondot, hogy például az élelmes lakáskeresők a hirdetés alapján felhívják az ügynökséget, s ha telefonon kiszimatolták a címet, annak alapján a földhivataltól megtudják, ki a tulajdonos. Megkörnyékezik, és megspórolják a közvetítési díjat. A hirdetésekben ezért nem szerepel cím, és azt telefonon se adják ki, még házszámot se, hiszen ez alapján a lakók vagy a házmester segít tovább - meséli Frau Birnletner, akinek lidérces álma a nem fizető ügyfél. A tarifa egyébként szabályozott, a vételár maximum 3 százaléka, plusz áfa: eladó és vevő ugyanezt az összeget fizeti. Elvben van mód arra, hogy a lakását értékesíteni kívánó több ügynökséggel is szerződjön, ez azonban a közvetítő számára nem ideális. Ilyen ügyletbe kevesebb energiát fektet - mondja Frau Birnleitner. Például nemigen hirdet. A lakást kereső sem szereti, ha ugyanazt az ingatlant mutatja több közvetítő. Az IHT havonta kb. 15 megbízást kap, igény szerint segít a már rábízott lakások felújításában, megbízható szakembergárdája van a cégnek arra az esetre is, ha az új tulajdonos még átalakításokat szeretne. Biztosítót is tudnak javasolni, s készséggel beengedik a szállítót, amíg rendelkeznek a kulccsal. A legjobb tökéletesen felszerelt lakást közvetíteni, és ez nem is ritkaság itt: előfordul, hogy nem csak vadonatúj konyhabútor "jár" a lakáshoz, gépekkel, de virág is marad a vázában. Nem is csak számításból - bár tény, ilyen lakás Ausztriában előbb elkel -, hanem mert a tulajdonos szerette, amit elad, és neki is jobb érzés a lakástól így válni meg.

2005.07.05.

Problémás lesz a luxusadó bevezetése.

A kormány által hétfőn bejelentett luxusadó működésképtelen lesz, mert technikailag kivitelezhetetlen - mondta a Népszabadságnak Petrovszky Gábor, a Magyar Ingatlanszövetség alelnöke.

 A szakember szerint szerencsés lett volna, ha a 100 millió forintnál értékesebb ingatlanok tervezett megadóztatásáról először az ingatlanszakmával is konzultálnak a törvénytervezet készítői, mivel így kiküszöbölhető lett volna néhány alapvető probléma. Az egyik gondot az okozza, hogy ki fogja felértékelni az ingatlanokat, és ki fogja ellenőrizni az adó bevallását. Problémát jelent az is, hogy rengeteg olyan ház van, amelyben 6-8 család él, de az ingatlan osztatlan közös tulajdonban van, azaz értéke a luxuskategóriába esik. A szakértő szerint akinek viszont valóban luxusértékű ingatlana van, gyorsan társasházzá fogja minősíteni, így kibújhat az adófizetés alól. Petrovszky Gábor szerint az adófajtával az is probléma, hogy visszamenőleg nem alkalmazható, legfeljebb azokra vethető ki, akik ezután valóban 100 millió forint fölött vásárolnak ingatlant. Az ingatlanadó ingoványos terep, mert az ingatlanok értékét, illetve az idővel bekövetkező értékváltozást rengeteg tényező befolyásolja - mondta az ingatlanszövetség alelnöke a Népszabadságnak.

2005.07.09.

Árkedvezményekre várnak a legtöbb balatoni településen a leendő vevők, ugyanis a túlértékelt ingatlanok ára bizonyosan csökken majd. Egyelőre csak néhány vállalat lát fantáziát a tó környékén, ám ezek már a közeljövőben jelentős fejlesztéseket indítanak.

Keszthelyen amerre csak néz az ember, eladó ingatlanok hirdetéseit látja.

Hónapok óta hasonló kép fogadja a látogatót, a helyiek azonban már megszokták, hogy lépten-nyomon lakást vagy nyaralót kínálnak nekik. A jelek szerint egyelőre nem nagyon sietik el a vásárlást, és azok sem döntenek hamar, akik egyébként nem hitelből vagy nem csak abból akarnák megvenni a kiszemelt otthont. A vevőjelöltek most kivárnak, ugyanis a túlértékelt ingatlanok ára bizonyosan csökken majd – vélte a helyi Kft. képviselője. Az ingatlanközvetítéssel foglalkozó társaság azt tapasztalja, hogy egyre több fejlesztő kénytelen lejjebb vinni az új lakások árát. A csökkentés általában 8-10 százalékos, ha a befejezés után még 4-5 hónappal sem tudják eladni az ingatlant. Jóval kevesebb a külföldi vásárló a városban és környékén, tavaly a legszerényebb becslések szerint is legalább tíz százalékkal kevesebb üzletet kötöttek. Az idén sem várnak változást. Erős túlkínálat van a nem lakás célú ingatlanoknál is, bár ha elkel egy jó helyen lévő étterem vagy borospince, akkor ahhoz általában nem árkedvezménnyel jut hozzá az új tulajdonos. Több ingatlanközvetítő úgy nyilatkozott, hogy ha feléled a Balaton és környéke, az ingatlanpiac egyes szűkebb szeletein belül is nagyobb mozgás lehet. Ilyen például a villáké, amelyek Siófokon vagy Cserszegtomajon is kiemelkedhetnek a kínálatból. Ha megépülnének az élményfürdők, a villáknál is értéknövekedés következhetne be. Siófokon látványos változásokra számítanak a befektetők, főleg azután, hogy három nagyobb vállalat is beruházásokat kezdett, illetve tervez. Az OTP Ingatlan Rt. például egy több száz lakásos lakóparkot létesít, a Balatonszárszón építkező Nova-Invest Kft. a Balaton fővárosában is szeretne megjeleni hasonló méretű beruházással. Az L. A. Shiraz Kft. egy négy apartmanházból és egy bevásárló- és szabadidőközpontból álló komplexum építését kezdi meg a napokban az Aranyparton. Terveznek egy vitorláskikötőt is. A közelben lévő termál- és wellnessközpontot a siófoki önkormányzat tulajdonában lévő Termofok Kft. hozza létre és üzemelteti. Az Erste Bank finanszírozásában három év alatt megvalósuló, nyolcmilliárd forint értékű Shiraz-beruházás első ütemét a tervek szerint 14 hónap múlva adják át – tudtuk meg Narozsny Norbert projektkoordinátortól. A négy apartmanközpontban egyenként 122 lakást építenek, az árak 1575–2250 euró között mozognak négyzetméterenként. Kialakítottak egy visszabérlési konstrukciót is, amelynél három változat közül lehet választani. A társaság szeretne bevezetni egy time-share (időmegosztásos) rendszert is, ennek véglegesítése most van folyamatban. A megtérülési időt rövidítheti, hogy a különböző szolgáltatások az év egészében működnek majd, így a lakó-szórakoztató-szolgáltató-bevásárló komplexum mindegyik egységében jóval nagyobb forgalom érhető el, mint ha csak egyszerűen apartmanhotelt építettek volna. Az ilyesfajta, egyszerre több funkciót is felvonultató ingatlanfejlesztésben az anyavállalatnak több évtizedes tapasztalata van – fűzte hozzá a vezető. A kft. a tervek szerint saját maga gondoskodik az üzemeltetésről. Nagy ívű fejlesztéseket tervez az SCD Group, amely több év alatt várhatóan körülbelül nyolcvanmilliárd forintot szeretne költeni különböző beruházásokra a tó egész partszakaszán és körzetében. A cég vezetői többször is hangsúlyozták a közelmúltban, hogy a balatoni fejlesztéseknek, bármely vállalkozás végzi is azokat, akkor lesz meg a hozadéka, ha nem csupán lakásokat vagy apartmanházakat építenek, hanem a rövid nyári szezonon kívül is igénybe vehető szabadidős, rekreációs és kereskedelmi komplexumokat, s egyúttal az önkormányzatokat és uniós forrásokat is bevonó fejlesztések kiterjednek az infrastruktúra kiépítésére vagy megújítására is. Az SCD egyebek mellett konferencia- és wellnesshotelt épít Zamárdiban, Balatonszemesen és Révfülöpön, családi és gyerekhotelt Zamárdiban és Balatonszemesen, apartmanhotelt Siófokon és Badacsonyörsön, szórakoztatóközpontot Zamárdiban és Alsóörsön, továbbá jachtkikötőt Balatonalmádiban, Balatonfüreden, Badacsonyban és Balatonlellén. A társaság 10-15 éves megtérülési idővel számol.

2005.07.25.

A jólét amerikai szimbóluma.

Amikor a nyolcvanas évek második felében, a hidegháború lezárulása előtti izgalmas években Mihail Gorbacsov az Egyesült Államokban járt, vendéglátója, Ronald Reagan Kaliforniába invitálta, méghozzá azzal a céllal, hogy a szovjet vezető a repülőgépből kitekintve megszemlélhesse a gyönyörű családi házak mellett sorakozó medencéket.

 S valóban, sem fentről, sem lentről nem lehet nem észrevenni a jólétnek ezt a jelképét. Évtizedekkel ezelőtt még alighanem státusszimbólum volt a házi uszoda, ma már kevésbé. Az adatok legalábbis arra utalnak, hogy a háztartások csaknem ötöde olyan családi vagy társasházban él, amelyhez úszómedence is tartozik. Ez egyben persze hatalmas üzlet is, az iparág éves bevétele húszmilliárd dollárra rúg. A foglalkoztatásnak is jót tesz, hiszen csupán Kaliforniában 280 ezer olyan szakembert tartanak nyilván, aki tervezi, építi, karbantartja a medencéket. A nagyvárosokban, például a nyáron nagyon forró Washingtonban a legtöbb társasház tetején található közös uszoda, amelyet csak a lakók és vendégeik használhatnak. Ám szigorú előírás, hogy a májustól szeptemberig tartó szezon idejére úszómestert kell alkalmazni. A munkára általában diákok vállalkoznak, akik a nyári szünetben így keresnek egy kis pénzt. Az ő feladatuk egyébként az is, hogy állandóan ellenőrizzék a víz tisztaságát, takarítsák a víztükör és a medence felső széle közötti vékony csempecsíkot, felügyeljenek a rendre. Úszómester híján a helyi hatóság bezárazhatja a medencét. Minden államban szabályozzák a közösségi és magánmedencék használatát. Minthogy évente sok gyermekbaleset forrása az esetlegesen szülői vagy bébicsősz felügyelete nélkül hagyott házi uszoda, a medencéket kötelező körbekeríteni, a kerítést zárható kapuval ellátni. Az uszodaipar érdek-képviseleti szervezete friss felmérésében arról számol be, hogy a medencék egyre kisebbek, befogadóképességük 120 ezerről nyolcvanezer literre esett vissza egy évtized alatt, miután az amerikaiak egyre nagyobb házakat építenek - az egy főre jutó szobaszám már kettő az Egyesült Államokban -, így mind szűkebb terület áll rendelkezésre a kertben a medence építéséhez. Másrészt sokan nem úszásra használják a medencét, hanem vízi tornára, s ahhoz lényegében elég egy akkora méretű, amelybe kényelmesen bele lehet állni.

2005.08.05.

Balatoni ingatlanok – most venni kell!

Egyre több az új építésű apartmanház a Balaton partján, miközben mind többen szabadulnak a családi házaiktól is. A túlkínálat miatt folyamatosan csúsznak lefelé az árak, ez remek lehetőség a vásárlóknak. Akinek nem sürgős, az inkább várjon az eladással.

Akinek van húszmillió forintja, az harmincmilliós házat szeretne, akinek a háza harmincmilliót ér, az negyvenet szeretne érte kapni, de a végén örülnie kell, ha huszonötért elmegy, és olyan is akad, aki három éve hiába kínálja éttermét, amelynek meghirdetett ára 160 millió forintról most már a felére zuhant – sorolja a tanulságos példákat egy balatoni ingatlanközvetítő iroda vezetője . „Generációváltás megy éppen végbe, a mai fiatalok körében korántsem olyan felkapott a tó környéke, mint korábban volt. A régen tömegesen idejáró német turisták is jórészt elpártoltak, és mindeközben lerobbantak az ingatlanok, de drágultak a nyaralótartással kapcsolatos költségek – például az üdülőhelyi díj, az építményadó vagy az autópályadíj révén" – sorolja a szakember annak okait, hogy miért igyekeznek inkább szabadulni balatoni birtokaiktól az emberek.

Hiperpangás A hazai ingatlanpiacot általában jellemző túlkínálatos helyzet tehát a jelek szerint a Balatont sem kíméli, annak minden előnyével a vásárlók és minden hátrányával az eladók szempontjából. A hirdetésekben feltüntetett kínálati árak ilyen környezetben a szokásosnál is erősebben plafonáraknak tekinthetők, a potenciális vevők kényelmes alkupozícióban vannak. A tényleges vételár sok tényező függvénye, számít például, hogy milyen sürgős az ügylet az eladó számára, hogy milyen adottságokkal rendelkezik az ingatlan (kert, panoráma, teljes közműellátottság), hogy mennyire van közel a tóhoz vagy a település központjához, illetve, hogy milyen állapotban van a ház vagy az apartman, mennyit kell költeni a felújítására – mondja az Ingatlanközvetítő Iroda vezetője. Az eladóknak viszont tipikusan nemcsak hogy alább kell adniuk a remélt vételárból, hanem még hosszas kivárással is szembe kell nézniük. Ma már általában 1-2 éves értékesítési idővel kell számolni – meséli északi parti tapasztalatait Torma István, hozzátéve, hogy egy általa ismert konkrét esetben például három évvel ezelőtt még 36 millió forintért kínáltak egy házat, amelyet később 28-ért, majd azután 23-ért is eladtak volna, de végül 17 millióért ment csak el. Ennél makacsabb eladók is akadnak, akik mondjuk már 5 éve tartják kinn az „eladó" táblát úgy, hogy közben évente 5-10 százalékkal még emelték is a kínálati árat.

Mindkét part küzd A vevők többsége egyébként legfeljebb 20 millió forintot hajlandó fizetni, ez olyan lélektani határ, amit nem szívesen lép át az átlagos magyar vásárló. Több balatoni ingatlan-adatbázist átböngészve arra jutottunk, hogy ennyi pénzért azért már lehet válogatni mindkét oldalon (igaz, az északi part továbbra is mintha 5-10 százalékkal drágább lenne): vehetünk egy teljesen új építésű kisebb vagy egy 70–80-as évekbeli 100 négyzetméteres társasházi lakást, és még szélesebb palettából válogathatunk a családi házak között. Ebben a kategóriában ugyanúgy kínálnak új építésű, kisebb nyaralókat, mint ahogy 180 négyzetméteres villákat is, jó esetben felújított állapotban. Eggyel feljebb ugorva az árlistán, 20-30 millió forintért pedig már egy többgenerációs, 200–300 négyzetméteres új építésű házat is lehet találni. A legtöbben egyébként kisebb családi házat keresnek, lehetőség szerint újat és olyat, amelyik nem kerül többe 15-16 millió forintnál .  Aki nem befektetési vagy hasznosítási céllal, hanem pusztán saját élvezetére vásárolna nyaralót, az a mostani kereslet-kínálati viszonyok közepette különösen jó helyzetben van. Az eladóknak viszont tudomásul kell venniük, hogy a nagyobb méretet nem lehet arányosan érvényesíteni az árakban, és a kisebbek már csak a fokozottabb érdeklődés miatt is viszonylagosan többe kerülnek.

Apartmanházban nincs hiány A lanyha kereslet ismeretében érdekes látni a gombamódra szaporodó lakóparkokat, apartmanházakat a tó mindkét partján. A beruházók ez esetben a luxusfogyasztókat célozzák meg igényes kivitelezésű lakásokkal, külső és belső medencével, szaunával, helyenként portaszolgálattal, fitneszteremmel. Csak Füreden öt ilyen épült az elmúlt 1-2 évben, összesen 250 új lakást kínálva, de több száz lakás készült el, illetve készül most is Siófokon, Keszthelyen, Földváron és más nagyobb városokban. A szkeptikusok úgy vélik, ezeket már nem tudja felszívni az egyébként is csekély kereslet, és félő, hogy lesz olyan beruházó, amelyik bedől a finanszírozási terhek súlya alatt. Az efféle apartmanok egyébként – bár itt is van némi árlemorzsolódás – nem olcsók, 300 ezer forintos négyzetméterárukkal már-már fővárosi szinten vannak, nem beszélve a melléjük – irreálisan sok pluszpénzért – kínált garázsokról és a magas járulékos költségekről. (A medencék üzemeltetése és minden egyéb „extra" révén a közös költség havi 20 ezer forint körül alakul.) Másrészről viszont akár állandó lakásnak is beillenek, és hosszú távon jó befektetésnek is bizonyulhatnak – feltéve, hogy bekövetkezik egy szemléletváltás, amely révén a magyar tengert ismét tömegek találják majd vonzónak.

Telket kell venni? Aki mindenképpen befektetésben gondolkozik, annak az üres telket ajánlják a szakemberek, mondván, hogy hosszú távon egy jó adottságokkal bíró földterület növeli legjobban az értékét. Ehhez vagy vízközelben vagy a domboldalban kell lennie, szép panorámával, és nagy előny, ha a közművesítés legalább a telek sarkáig elér, illetve, ha belterületi besorolást élvez, vagy éppen idesorolás előtt áll. Ebből a kategóriából azonban kevés van, bár egy-egy kirívó esetre mindig akad példa. A legszebbekre hamar lecsapnak – meséli Torma István –, nemrégiben például egy üres telek kereken 37 millió forintért tudott elkelni mindössze három nap leforgása alatt (igaz, közvetlenül a vízparton volt, érvényes építési engedéllyel). Ez persze nem tipikus: egy összközműves, vízközeli telket 25 ezer forintos négyzetméteráron, vagy egy hasonlót fent a domboldalban, szép panorámával 15 ezer forintért lehet megvenni. Ennél sokkal olcsóbbak a víztől pár száz vagy 1-2 kilométerre levő telkek, amelyek a kínálat zömét alkotják. Egy „átlagos" adottságú, a parttól néhány száz méterre fekvő, 700–1000 négyzetméteres telek jellemzően 5-6 millió forintba kerül, de erre még rá kell számolni legalább félmillió forintot a közművesítés kiépítésére (miután az legtöbbször legfeljebb az utcában van kialakítva), illetve, ha valaki építkezni akar rá, akkor ennek költségeit is („átlagos" igényeket feltételezve durván 120–150 ezer forintot négyzetméterenként). Ezt azonban nem javasolják jó szívvel a szakemberek, mondván, hogy amennyibe az építkezés kerül, annyiért most könnyedén lehet készen kapni egy családi házat, akár új építésűt is.

Hátrahagyott német házak A korábban nagyobb számban a Balaton mellett bevásárló németek és más külföldiek manapság jobbára az eladók táborát népesítik – mondják a helyiek. Egyrészt elmaradt az a hirtelen áremelkedés, amit – a hazaiak és a külföldiek közül is – sokan az uniós csatlakozástól reméltek, másrészt a nyugat-európaiak elvárásait a helyiek tapasztalata szerint nem elégítik ki az itt talált szolgáltatások, különösen az egészségügyi ellátás színvonala. Előfordul például, hogy egy-egy német tulajdonos egyszerűen becsukja maga mögött a kertkaput, még a fűnyíróját és egyéb kerti szerszámait is szanaszéjjel hagyva eladja szinte az első jelentkezőnek a házát. Ezek a tranzakciók általában el sem jutnak a közvetítőirodákig, miután a szemfüles vevők egyből lecsapnak a lehetőségre. Nem is csoda: ilyenkor a piaci árnál akár 20 százalékkal olcsóbban hozzá lehet jutni egy, ráadásul igényesen berendezett és teljesen felszerelt házhoz

2005.08.10.

A többség legfeljebb egyszer költözik.

Már nem a telekárak, hanem a tervezési díjak és az építési-szerelési költségek drágulására számítanak leginkább az ingatlanpiaci szereplők - állapítja meg az Ecostat. A lakáspiac forgalma csökken, a többség mégis az új ingatlanok infláció feletti drágulására számít.

Az Ingatlanbarométer 2005 első fél évében 48,3 százalékon állt, ami 0,3 százalékkal magasabb az első negyedévinél, vagyis némi reménykedést sejtet az amúgy pesszimista piacon. Az ingatlanberuházók és -forgalmazók, az önkormányzatok és a lakosság várakozásait szondázó felmérés eredménye alapvetően nem különbözik a korábbiaktól. Legalábbis abban nem, hogy mindenki arra számít: egyre nehezebb lesz eladni mind az új, mind a használt lakásokat. Az ingatlanforgalmazók a leginkább borúlátók, a megkérdezettek jelentős keresletcsökkenéssel számolnak az év hátralévő részében. Egy éven belül azonban már van remény élénkülésre, az adásvételek számának újbóli növekedésére - az általános várakozások szerint. Ellentmondásnak tűnik, hogy miközben az új lakóingatlanok értékesítése is egyre nehezebb, senki sem számít arra, hogy az egymással versengő építtetők árengedményt adnának. Sőt, mint arra Belyó Pál, az Ecostat Gazdaságelemző Intézet igazgatója rámutatott: az új lakások több mint hét százalékkal is drágulhatnak néhány hónap alatt. (Különös várakozás ez annak tudatában, hogy a jövő évi áfacsökkentés az új lakásokat is érinti majd.) Változott a várható áremelkedések toplistája, itt hosszú ideje mindenki az építkezési telkeket tette az első helyre. A megkérdezettek most először vélik úgy, hogy nem a telkek, hanem a tervezési díjak és az építési-szerelési költségek drágulnak majd a legnagyobb mértékben, akár 7,2 százalékkal is. A telekárakban 6,9 százalékos, az építőanyagokéban 6,8, a munkaerőköltségekben pedig 6,5 százalékos emelkedést várnak a következő fél évben. A lakásvásárlások számának visszaesését ma már az adatok is jelzik: illetékhivatali nyilvántartások szerint hatéves mélyponton van a piac. Rövid távon az ingatlanbarométer sem jelez változást, a lakosság elsősorban csak akut lakásgondja és égető minőségi lakásproblémája miatt tervez vásárlást. A megváltozott hitelfelvételek hatásának tulajdonítható, hogy egy év alatt másfélszeresére nőtt az újonnan épült egyszobás lakások száma, miközben 15 százalékkal kevesebb 4-5 szobás lakás készült el. A magyarországi ingatlanpiacot az is jelentősen visszafogja, hogy nagyon alacsony a költözködési hajlandóság. A családok (háztartások) 33 százaléka mindössze két lakásban lakott élete során, és minden ötödik ember elmondhatja, hogy még egyszer sem költözött. A bérbe vehető lakást keresők számára jó hír, hogy a bérlakások kínálata tovább növekszik, mert sok a befektetés céljából vásárolt ingatlan. Számottevő érdeklődés azonban csak a garzonok, a nagy alapterületű luxuslakások, valamint a házak iránt tapasztalhat.

2005.08.10.

Jelzálog a tulajdoni lapon: végképp eltörölni.

Annak az adósnak, aki kifizette az ingatlanára terhelt jelzálogot, nem érnek véget az addigi megpróbáltatások. Mert ezt a kölcsönt töröltetni is kell a tulajdoni lapról.

Odáig minden egyszerűnek tűnik, hogy a pénzintézettől (önkormányzattól, munkáltatótól) beszerezzük a törlési engedélyt. Aztán az el(ő)készített papírt be kell adni az illetékes körzeti földhivatalba. Erre ügyvédi vagy jogtanácsosi ellenjegyzés szükséges, különben visszadobják. Ideális esetben a jelzálogjog jogosultja járja végig ezt a procedúrát, ám ez még a fehér hollónál is ritkább. Budapesten ma is tucatjával vannak olyan ingatlanok, melyeket húsz-harmincéves kölcsönök terhelnek, holott a tulajdonos réges-rég kifizette tartozását. Az utolsó csekk befizetésével egyidejűleg a bank kiadta ugyan az igazolást, hogy minden rendben, és majd ők intézik a továbbiakat, de könnyen kiderülhet, hogy ez nem történt meg. Nem lehet megkönnyebbülni akkor sem, ha kezünkben a papír. Ha például a bank nem tájékoztat a további teendőkről, vagy úgy érezzük, nem tudunk mindent, kérdezősködjünk a hivatalban. Az ősrégi hitelek töröltetése az engedély beadásával megtörténik. Ám az 1996. május elseje után keletkezett jelzálogjogok esetében újabb teendőink vannak. Törvény engedi meg a törölt jelzálog ranghelyének fenntartását. Ez elsősorban arra jó, hogy osztatlan közös tulajdonoknál a társtulajdonosok időközben beadott iratai ne fogják vissza az ügyfél később beadott, de saját lakrészére terhelni kívánt hitelét. Ezeknél a jelzálogjogoknál nyilatkozattal mondhat le az adós a "ranghellyel való rendelkezés jogáról". Ha megteszi, ügyvédet is szerezzen hozzá, mert ez is ellenjegyzéshez van kötve. Amennyiben az érdekelt nem intézkedik, a hallgatás beleegyezés alapon 30 nap múltán a hivatal automatikusan törli a jelzálogjogot. Már ha visszakapja a tértivevényt, a határidő ugyanis a kézbesítés dátumától számított. Aki van olyan bátor, akár meg is tarthatja ezt a bizonyos ranghelyet, "kérelmének előterjesztésétől számított egy év tartamára", és akkor is csak legfeljebb ugyanazon összegre. Az ügyvédi ellenjegyzésen kívül vannak tartalmi követelményei is a nyilatkozat érvényességének. (Fel kell tüntetni a helyrajzi számot, az adós nevét, az összeget, a kezdő- és lejárati időpontot és más, lényeges részleteket.) A ranghellyel való játszadozás inkább banki érdek: nemfizetés esetén a ranghely adja meg a kielégítés sorrendjét. Általában a nagyobb összeg kerül előre, a "reszli" pedig a jogosultak és az érdekelt kölcsönös és írásos akaratnyilvánítására tekintettel az azt követő ranghelyekre. Érdemes elolvasni az ingatlan-nyilvántartási törvény idevágó részeit (1997. évi CXLI. tv. 34.§-38.§), és akkor talán megkíméli magát pár felesleges körtől a bank és a hivatal között.

2005.08.13.

Leépülő központosítási tervek. Az önkormányzatoktól nem kerül állami kézbe az építési engedélyek kiadása?

Elvenné az önkormányzatoktól az építési engedélyek kiadását az állam. A központosítás indoka a korrupció visszaszorítása, és a szakmai szempontok jobb érvényesítése. A helyi testületek azonban vonakodnak átadni a területet, és a vele járó befolyást. Kompromisszumként lehet, hogy csak kistérségi szintre teszik át az építési hatóságokat.

Magyarországon híresen bonyolult és hosszadalmas eljárás az építési engedély beszerezése: hónapok, néha évek telnek el, míg a számtalan hatóság, számos jóváhagyását megszerezve megkezdődhet a munka. A rendszer rossz - de nem a törvények hiánya miatt: jogszabály mindenre van. A rendszer nem egységes, más mércével mérnek, mert mérhetnek, a hatóságok. Amit szabad az egyik településen, azt nem lehet a másikon, amit megenged az egyik hivatalnok, azt - majdnem szó szerint - semmi pénzért - nem hagyná jóvá a másik. Változtatni kell tehát, ebben mindenki egyetért, csakhogy abban már koránt sincs konszenzus, hogy hogyan. Így nincs egységes álláspont az építési törvény módosításának tervezetéről. Az új jogszabály sarkalatos pontja, hogy kihez is kerüljön az építési engedélyek kiadása, és miként működjön az építés felügyelete. Az Országos Lakás és Építésügyi Hivatalban készült tervezet - információnk szerint - eredetileg csak egy javaslatot tartalmazott: önálló állami hatóságot hoztak volna létre a terület felügyeletére és az engedélyezésre. A Népszabadság úgy tudja, hogy a regionális fejlesztésért és felzárkóztatásért felelős tárca nélküli miniszter elé azonban már egy olyan változat került, ami emellett már számolt egy másik verzióval is. E szerint az építésügy a kistérségi jegyzőkhöz kerülne. Értesülésünk szerint a legújabb változatban már csak ez utóbbi szerepel. Az állami központosítás mellett az szól, hogy így a rendszer kiszámíthatóbb lenne. A szabályok egységesek volnának, és jóval könnyebb lenne a szakmai szempontokat érvényesíteni. Ha átlátható, egyértelmű a rendszer, akkor nincs vita azon, mire adható, és mire nem építési engedély. Az ügyintézés is gyorsul - például a műemlékek engedélyezése is bekerülhetne a hálózatba - a rendszer pedig "befolyásmentessé" tehető: a korrupció nehezebb, ha világosak a szabályok, egységes az irányítás. Az önkormányzati oldalról viszont azzal érvelnek: az építkezések, a nagy beruházások társadalmi hatásával nem az állami hivatalnoknak, hanem a helyi képviselő-testület tagjainak kell szembesülniük. Ám ha nincs beleszólásuk abba, mi és hol épül, akkor a települések kezéből kicsúszik saját jövőjük. Ráadásul - mondják - az állami hivatalnok is ember, ő is befolyásolható, neki is vannak főnökei, rokonai, és ismerősei. Az állami hivatalok ügyei mindezeken kívül szövevényesebbek, mint egy önkormányzaté, ahol több fórumon is kiderülhet a turpisság. Egyes informátoraink szerint az önkormányzati lobbi erőfölénye a választások közeledtével biztosra vehető. A helyi érdekek megjelenítése a törvényhozásban és a parlamentben ilyenkor nagyobb jelentőséget kap. Ám az állami építési hivatalok létrehozása, és az építésfelügyelet létszámának jelentős növelése sokba is kerülne. A jövő évi költségvetésben aligha lehet a szükséges hatmilliárd forintot előteremteni, bár - mondják - az erre fordított összegek egyszeri beruházásnak minősülnek, és a hivatalok hamar önfenntartóvá válhatnának. Az állami hivatalok mellett szóló érv az is, hogy nem változik semmi, ha a jegyzőktől a kistérségi jegyzőkhöz kerül az építésügy. Nem kerülnek be a régóta sürgetett szakemberek, nem lesz egységes a joggyakorlat, hiszen tovább élnek a helyi szokások, és nem lesz független az építésügy felügyelete sem az önkormányzatoktól. Információnk szerint az építtetők, és az építők is az önálló állami hivatal tervét támogatják, az ügyintézés gyorsabbá és szakszerűbbé tételét remélve. És kimondatlanul ugyan, de nyilván abban is bíznak, hogy olcsóbbá válna számukra egy-egy beruházás ügyintézése. Ráadásul a hivatalok rendszere - mondogatják néhányan - talán alapot jelenthet a szakma régi vágyának megvalósítására: az önálló építésügyi minisztérium létrehozására. Építésfelügyeleti bírságot is bevezetne az építési törvény tervezett módosításával a kormány. A bírság 50 ezertől akár 10 millió forintig is terjedhetne, fizetniük pedig azoknak kellene, akik eltérnek az építési engedélyben foglaltaktól, vagy - esetleg - a nélkül építkeznek. Ma a szabályszegőket nem sújtja ilyen szigorú büntetés, a szabálytalankodók könnyen megússzák. Ennek - részben - oka, hogy az országban ma az ellenőrzéssel megbízott huszon-egynéhány felügyelő aligha képes valamennyi szabálytalanságot feltárni. A tervezet szerint 150-170 ember foglalkozik majd az engedély nélkül, illetve attól eltérően építkezőkkel.

2005.08.13.

Horvátország: apartmantól a privát szigetig.

Bár már Letenyétől az Adria távolabbi pontjaira is el lehet jutni autópályán, azok, akik ingatlant vesznek a horvát tengerparton, általában nem saját hétvégi házra, inkább a szezonban kiadható apartmanra vadásznak. Horvátországban még mindig megéri ingatlanba fektetni - mondják a szakemberek -, viszont nem árt körültekintően és déli szomszédunk törvényeinek megfelelően eljárni.

Európa legfestőibbnek tartott tengerpartján az ingatlanárak meredeken emelkedtek az utóbbi években. Külföldiek sokáig nem, vagy csak nagyon bonyolult módon, esetleg helyi strómanok segítségével szerezhettek tulajdont Horvátországban. Ma már bárki vásárolhat. A horvát ingatlant kereső magyarok körében egyébként a vonzó közelségű Kvarner-öböl, és Közép-Dalmácia a legnépszerűbb. Ide viszonylag könnyű lejutni, Budapestről például úgy hatórás autóúttal érdemes számolni. A többség 60-80 négyzetméteres felújítandó kőházra vágyna, úgy 15-25 millió forintért. A Slobodna Dalmacija napilap legfrissebb hirdetéseit átböngészve az derül ki, hogy délebbre ugyanennyiért kétszer akkora alapterületű házakat kínálnak. A vállalkozóbb kedvűeknek ezért azt ajánlják a szakemberek, hogy délebbre menjenek, mert ott egyelőre olcsóbban juthatnak ingatlanokhoz. Ezek értékét a következő években nagyon megnöveli majd, ha elér odáig a rohamtempóban épülő autópálya. (A dalmát szigeteken helyenként "bagóért" is hozzá lehet jutni lakásokhoz, kisebb házakhoz. Ezek felújítására azonban nagyon sok pénz kell, nem beszélve arról, hogy egy-egy távolibb szigetre saját hajó nélkül eljutni nem egyszerű feladat.) A horvát tengerpart északi részén inkább apartmanokat kínálnak a külföldieknek megvételre, nagyjából budapesti négyzetméterárakon. Aki nem szívesen kockáztatná a pénzét, annak az új építésű apartmanokat ajánlják, ezek tulajdonjoga ugyanis tisztázott, és felújítással sem kell legalább tíz évig bajlódni. Az új apartmantelepekhez ráadásul gondnok is "jár", ő a tulajdonosok helyett is intézi a turnusváltást, valamint az ágyneműcserét. Közép-Dalmáciában kisebb házakra érdemes alkudozni, ezeket úgy 1000 euró körüli (majdnem 250 ezer forintos) négyzetméteráron kínálják - egy-egy ilyen ház általában egy-három, külön bejáratú apartmanból áll. Magyar ingatlanközvetítő irodák leginkább régebbi építésű, kisebb alapterületű horvát házakat, illetve apartmanokat hirdetnek az interneten. Itt már 150 ezer forintos négyzetméterárat is ki lehet fogni, főleg akkor, ha valaki a közvetlen tengerparti ingatlan helyett a tengertől egy-két kilométerre fekvő házzal is megelégszik. A szakemberek szerint bőven megéri ezekre is lecsapni, hiszen - helytől és típustól függően - a tulajdonos a következő időszakban évi 10-25 százalékos értéknövekedéssel kalkulálhat. Az adásvételi ügyintézés menetét elvileg egyértelmű törvények írják elő, viszont a kapcsolódó, nehezen áttekinthető jogszabályok miatt előfordulhat, hogy hónapokig, esetleg évekig is elhúzódik egy-egy ügylet. Kiskaput találni pedig nagyon nehéz, a horvátok a jogszabályok betartásában igen következetesek, megvesztegetéssel próbálkozni sem igazán érdemes. A legnagyobb problémát az okozza, hogy az ingatlan-nyilvántartás egyelőre még kusza Horvátországban, könnyen előfordulhat például, hogy a bíróságokon fellelhető telekkönyvekben és a helyi kataszterben ugyanazon ingatlannál eltérő telekméretek és különböző tulajdonosok szerepelnek. Ajánlott tehát mindenképpen kinti ügyvédet szerezni vagy olyan magyar ingatlancéggel szerződni, amelynek van horvát ügyvédi háttere. Nem árt figyelni arra sem, hogy Horvátországban a magyar ügyvédi ellenjegyzés még nem érvényesíti az ingatlan adásvételi szerződését, az csak akkor lesz érvényes, ha horvát közjegyző is ráüti a pecsétjét. Az adásvétel tényét később aztán az ingatlan tulajdoni lapjára vezeti az illetékes helyi bíróság. A tulajdonjog tényleges átruházásához azonban a magyar vásárlónak meg kell szereznie még a horvát külügyminisztérium engedélyét is, ez ugyan csak formaság, de olykor alaposan elhúzhatja az ügyet. A vevő szerencsére az engedély megérkezéséig is birtokba veheti az ingatlant. Elutasító végzés elvileg ritkán születik, ám érdemes ezzel is kalkulálni, az igazán jó szerződés erre az esetre is tartalmaz biztonsági rendelkezéseket. A horvátországi átírási illeték, azaz ingatlanforgalmi adó öt százalék. A jóváhagyó külügyi engedélyt harminc napon belül kell bemutatni az illetékhivatalnál, fizetni pedig az ezt követő tizenöt napon belül lehet. Az illeték kiszabásának alapja természetesen az adásvételi szerződésben szereplő összeg, ám ha azt az illetékhivatal irreálisnak ítéli, értékbecslő kirendelésével akár felül is bírálhatja. Még egy fontos tudnivaló: ha valaki a tulajdonszerzéstől számított három éven belül eladja az ingatlanát Horvátországban, akkor a vételi és eladási ár különbözetét 35 százalék adó terheli. Az adásvételt felgyorsíthatja, ha a vevő készpénzben fizet. Bankhitelt Horvátországban külföldieknek csak turisztikai beruházásokra adnak. Ezek ugyan kedvező kamatozásúak, viszont az adott ingatlanra nem jegyeztethető be jelzálogjog. Úgy hírlik, e téren hamarosan változás várható, addig egyébként magyar bankoktól magyar ingatlanfedezetre vehetünk fel hitelt horvát ingatlanvásárlásra. A szakértők szerint a nagyobb értékű ingatlanok vásárlására megéri Horvátországban bejegyzett céget alapítani, ezzel biztonságosabbá válik ugyanis a beruházás. Aki telket vesz, és építkezni kezd, nem árt, ha figyelembe veszi azt is, hogy csak helyi munkaerő foglalkoztatható a horvát építkezéseken. A munkások általában megbízhatóak, jól képzettek, viszont megkérik munkájuk árát. A határidőket nem igazán veszik komolyan, kötbért említeni viszont sértésszámba megy. Érdemes egy komoly építési céget megbízni a munkálatokkal, még ha ez első pillantásra drágább megoldásnak tűnik is. A nagyobb felújítási munkálatok építésiengedély-kötelesek, amelyet a helyi önkormányzat építési osztályánál kell megszerezni. (Itt a hagyományokra hivatkozva megtilthatják például a korszerűtlen, csak igen drágán felújítható régi házak lebontását, átépítését.) Becslések szerint a bérbe adott ingatlanok évente 3000-15 000 eurós (tehát úgy 700 ezer-3,5 millió forintos) bevételhez juttathatják a tulajdonosokat. Aki úgy kalkulál, hogy a vásárolt ingatlan árát szobakiadással nyeri majd vissza, jó, ha tudja, Horvátországban ezt csak bejelentett egyéni vállalkozóként vagy horvát ingatlanirodán keresztül, esetleg egy saját horvát céggel teheti meg. A "feketeszobáztatást" hivatalból üldözik, a szobakiadók azonnal feljelentik azt, akiről úgy gyanítják, nem fizeti be például a június 15-től szeptember 15-ig érvényes idegenforgalmi illetéket, ami személyenként 2-7 kuna naponta. Az önkormányzatok különadót is kivethetnek, ennek mértéke 5-10 kuna lehet négyzetméterenként egy évben. Horvátországban egyébként azok is megtalálják a számításukat, akik valami különlegességre vágynak. Úgy hárommillió dollárért - közel hatszázmillió forintért - még saját kis adriai szigetet is vásárolhatnak. A szigeteket főleg britek, svédek, norvégok és németek veszik, de vannak már magyar szigettulajdonosok is.

Cégalapítás.

Egy újonnan alapított cég kötelező törzstőkéje 20 ezer kuna (600 ezer forint) Horvátországban - ez azonnal fizetendő. A közjegyző költsége 2500 kuna (80 ezer forint), a cégbírósági illeték több mint ezer kuna (35 ezer forint), az ügyvédi költség pedig kétezer kuna (66 ezer forint) körül van. Egy bejegyző végzésre két-három hetet kell várni. (Összesen érdemes 1500 eurós [közel 400 ezer forintos] alapítási kiegészítő költségekkel kalkulálni. Mivel a horvát cégek jelentős fenntartási költségekkel működnek, csak nagyobb értékű ingatlanok vásárlásához ajánlják a szakértők.)

Árakról fehéren-feketén.

Tengerparti, azaz minimum 300 méteren belüli telekárak: 180-300 euró (45-70 ezer forint) négyzetméterenként, a közművek állapotától függően. Egy-két kilométerre a tengertől, kisebb falvakban viszont már 40-150 euró (10-36 ezer forint) négyzetméterenkénti telekárakkal érdemes kalkulálni. Apartmanárak: egy átlagos, úgy 60 négyzetméter körüli épület a tengerparton 65-88 ezer euróba kerülhet (15-20 millió forint). (Ha átlagos felszereltségű ez az apartman, akkor 1200-1500 euróval számolhatunk négyzetméterenként, ha átlagon felüli, 1500-2000 eurót kérnek érte négyzetméterenként, ha pedig luxusszínvonalú: 2000-3000 eurós négyzetméterárakkal kalkulálhatunk.) A tengertől legfeljebb egy-két kilométerre lévő, panorámás ingatlanok ára ugyanakkor 600 euró (150 ezer forint) körül mozog négyzetméterenként.

2005.08.19.

Sok a csaló? Szigorították a Fészekrakót.

A lakástámogatásokról szóló rendelet módosítása augusztus 11.-től hatályos. A szinte titokban meghozott szigorító döntés hivatalos indoka a visszaélések visszaszorítása - írja a Népszabadság. 

A Fészekrakó programra szánt támogatási keretet ugyanis rosszul becsülték meg, így a kormánynak még 13 milliárd forintot kellett hozzáadnia az eredetileg alig hétmilliárdos kerethez - írja a Népszabadság. A többletkiadás indokai között csak a visszaélések szerepelnek. A bevezetés időpontja, február eleje és július vége között ugyanis majdnem 7500-an igényeltek félszocpolt, összesen 8,8 milliárd forint értékben. A szigorítás alapját mindenesetre azok az élelmes nagycsaládosok jelentik, akik kis értékű, meglehetősen leromlott állapotú ingatlanokat vásároltak meg feltűnően magas összegért. A félszocpol egy gyermeknél 450 ezer forint, kettőnél 1,2 millió, három esetében 1,9, négynél pedig 2,4 millió forint. Az eredeti szabályok szerint a vissza nem térítendő támogatást 35 év alatti párok kaphatják, az egyetlen korlát az, hogy az ingatlan értékének 80 százaléka lehet csak támogatás. A lap szerint kedd óta az a változás, hogy legalább egyéves élettársi kapcsolatot kell igazolni a félszocpol kedvezmény felvételéhez, továbbá új követelmény az is, hogy a lakás legalább komfortos legyen - így akadályoznák meg azt, hogy a nagyon leromlott állapotú házakra vegyenek fel támogatást. A módosítással a bankok is egyetértettek. Az új rendeletbe azonban bekerült egy furcsa korlátozó mondat is. A Fészekrakó-programban a fiatalok otthonteremtési támogatásával vásárolt lakás vételára "nem lehet több sem az illetékes önkormányzat jegyzője által kiadott értékbizonyítvány szerinti értéknél, sem a hitelintézet által megállapított forgalmi értéknél". Telekes György, az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal főosztályvezető-helyettese a módosítást a visszaélések korlátozásával indokolta. "Az önkormányzati és a banki kontroll azt szolgálja, hogy ne lehessen értéktelen lakások dupla, vagy tripla árú ál-adásvételével kicsalni az állami támogatást" - idézi a főosztályvezetőt a lap. Telekes azt is elismerte, valóban nem szerencsés, hogy a félszocpolt igénylőknek a banki értékbecslés mellé még egy dokumentumot is be kell szerezniük. Jobb lett volna, ha a rendelet nem egymás mellett, hanem egymás kiegészítőjeként követeli meg valamelyik igazolást.

2005.08.25.

Egy éven belül ötször ennyi fizetésképtelenre számítanak.

"A bankok számítása alapján egy éven belül többszázezer család kerül nehéz helyzetbe, mert nem tudja majd törleszteni a lakáshitelt.

 Az adósokat védő egyesület szerint már sokan vannak, akiknek a bank eladja a házat a fejük fölül. Bajerle Józsefné már másodjára éli át ugyanazt: eladhatják a lakást a feje fölül. A történet akkor kezdődött, amikor a lánya és családja házat vettek. Az idős asszony segített nekik, azaz 2,5 millió forint hitelt vett fel a saját lakása terhére. A lányáék azonban nem tudták törleszteni a kölcsönt. "A lakásomat el akarták árverezni, és a végén gyorsan eladtam egy kft-nek" – mondta Bajerle Józsefné. Az illetékes cég azonban a piaci ár 70 százalékáért vette meg tőle. Ebből az idős asszony kifizette a bankot, vásárolt egy kisebb lakást, de ahhoz újabb kétmilliós kölcsönre volt szüksége. Most ezt nem tudja visszafizetni. Bajerle Józsefné esete nem egyedi. A bankok nyilatkozatai szerint 100 ügyfélből egy nem tudja a kölcsönt törleszteni. Az adósokon segítő egyesület szerint azonban jóval többen lehetnek, csak náluk naponta 10 panaszos jelentkezik. "A középkorúak esetében a munkahely elvesztése vagy akár betegség is közbeszólhat. Ha egy házaspár vette föl, és az egyik fél ellehetetlenedik a munkától, veszélybe kerül a havi törlesztésük" – mondta Lénárd Mariann, a Banki Hitel Károsultjai Egyesületének elnöke. A bankok úgy számolnak, hogy egy éven belül a fizetésképtelen adósok aránya a mostaninak legalább az ötszöröse lesz. Vagyis többszázezer család retteghet majd attól, hogy eladják a lakást fejük fölül.

2005.08.26.

Felértékelődő lakhelyek Magyarországon. Külföldi ingatlanvásárlás: a németek, írek és a hollandok az élen.

Lendületet kapott az idei gyengébb évkezdés után az ingatlanpiac. Bár a németek részvételi aránya a legnagyobb a piacon, az írek nagyon belehúztak, elsősorban a fővárosban. Nyugat-Magyarországon a tipikus vásárló példája a gyógyfürdő közelében található parasztházat kereső német nyugdíjas. Az idén nőtt meg az érdeklődés.

Évről évre ingadozik a külföldiek által megvett magyarországi ingatlanok száma, ám összességében a korábbi években megfigyelhető csökkenő tendencia megfordulni látszik. Míg 2002-ben 20,6 százalékkal csökkent a külföldiek vásárlásainak száma az előző évhez képest, 2003-ban stagnálás, tavaly pedig erős emelkedést lehetett megfigyelni - tudta meg a Világgazdaság Gergyeni Zoltántól, a Belügyminisztérium tanácsosától. Az idén gyengébben indult a piac, de a második negyedévben jelentős megugrás volt megfigyelhető. Az első hat hónapban 2651 külföldi szerzett lakást Magyarországon, a tapasztalatok szerint jóval több kel majd el a második félévben. Elképzelhető, hogy az idei forgalom ezzel együtt sem éri el a tavalyit, de a 2004-es év eredményeit minden bizonnyal az EU-csatlakozás hatása is növeli.

Nyomulnak az írek, de még mindig a németek részvételi aránya a legnagyobb.

Jelentős átrétegződés tapasztalható a magyarországi ingatlant vásárló külföldiek állampolgárságát illetően. Míg 2003-ban a németek aránya megközelítette a 40 százalékot, tavaly a külföldi vevőknek már csak 30 százaléka volt német állampolgár, az idén a második negyedévben pedig már csak minden negyedik. Gergyeni szerint ez összefügg az írek és a hollandok részarányának növekedésével: míg 3-4 évvel ezelőtt az írek gyakorlatilag nem voltak jelen a hazai ingatlanpiacon, addig mára az adózási megfontolásokból, kifejezetten befektetési céllal vásárló szigetországiak aránya 18 százalékra nőtt. Az osztrákok részaránya (11,8 százalék) változatlan maradt.

Még jobban felértékelődik a főváros.

A másik jelentős változás a vidék háttérbe szorulása és a főváros iránti érdeklődés felerősödése. Ez a jelenség összefügg azzal, hogy az írek kizárólag a fővárosban vásárolnak lakásokat - tette hozzá a szakértő. Tavaly az összes, Magyarországon ingatlant szerzett külföldi állampolgár 27 százaléka Budapesten jelent meg, szemben a főváros előző évi 16 százalékos súlyával. A korábbi években a három nyugati megye (Somogy, Zala és Győr-Moson-Sopron) túlsúlya volt jellemző. Egyébként a német és osztrák nyugdíjasokat továbbra is ez a három megye vonzza leginkább. Érdekes jelenség, hogy a megszerzett ingatlanok egy része (közel tíz százaléka) már eleve külföldi tulajdonosé volt. Még mindig a lakások, családi házak vonzzák leginkább a külföldi vevőket, ezen ingatlanok a vásárlások több mint kétharmadát teszik ki. (Tapasztalatok szerint az olaszokra jellemző leginkább, hogy üres telket vesznek.)

Német nyelvű nyugdíjas parasztházat keres.

Zala megyében elsősorban a német és osztrák nyugdíjasok vásárolnak. A legtöbb házat, nyaralót továbbra is a Balaton környékén, valamint a nyugati határszélen keresik - tájékoztatta a Világgazdaságot Pais József, a Zala Megyei Közigazgatási Hivatal hatósági főosztályvezetője. Igen népszerű Hévíz, Zalakaros, Gyenesdiás, Keszthely, valamint Cserszegtomaj. A németek és osztrákok továbbra is keresik a kisebb falvakban lévő parasztházakat. Ám ezekből már hiány van, hiszen a 90-es évek végén már eladták, amelyik értékesíthető volt - tette hozzá a főosztályvezető. A Somogy megyei kereslet háromnegyedét a Balaton-parthoz közeli települések ingatlanjai teszik ki. Népszerű például Marcali, Lengyeltóti, Tap. A külföldi nyugdíjasok elsősorban olyan településeket keresnek, ahol gyógyfürdő található. Egy közelmúltban készült felmérés szerint a megyében a legtöbb külföldi vevő Alsó-Ausztriából, Bajorországból, illetve a volt NDK déli részéről érkezett, és azzal a szándékkal vásárolt, hogy nyugdíjas éveit nyugodt körülmények között töltse el. Tapasztalatok szerint a külföldi vásárlók fontosnak tartják a régi értékek, helyi falusi emlékek megőrzését, és ezt szem előtt tartják a parasztházak felújítása során.

2005.08.27.

Gáz van a kéménybontással.

Zalaegerszeg (a. g.) - Életveszély miatt azonnali hatállyal lezárták a kéménybe kötött gázkészülékeket a 45 lakásos Kosztolányi Dezső tér 4. számú házban.

A történtek nem érhették teljesen váratlanul a lakókat, ám volt, akit felháborított e lépés. - Idős emberek élnek ott, hogyan lehet őket ilyennek kitenni? Heteken át melegvíz nélkül - mérgelődik Kelemen László, akinek a szülei laknak a Kosztolányi tér 4.-ben. - Tudták, hogy az építés ezzel jár, de itt úgy láttak munkához, hogy nem záratták le a gázkészülékeket - teszi hozzá. - Mivel a kémények egy részét megbontották és néhány eldugult a törmeléktől, ezért a berendezéseket tilos használni, a szolgáltatóval leplombáltattuk a csapokat - közölte Havasi Zoltán, a Lángőr Kft. ügyvezetője, aki elmondta, munkatársait a kivitelező hívta helyszíni megbeszélésre a kémények felújítása miatt, és ekkor szembesültek azzal, hogy a munka már elkezdődött, ráadásul a lakókat nem értesítették a veszélyről. Most egyedül a melegvíz hiánya okoz kényelmetlenséget, mert főzni lehet, fűteni meg még nem kell. - Tudom, ez bosszantó, de inkább mérgelődjenek, mint temetésre járjanak - fogalmazott Havasi Zoltán. - A kémények üzembe helyezéséhez akkor járulunk hozzá, ha a terveknek megfelelően elkészülnek - közölte. Ennek várható időpontjáról már Orbán Gyula, a főberuházó lajosmizsei LEVEN-KOPP Kft. képviselője úgy nyilatkozott, a szerkezet építésével együtt legkésőbb október 16-áig állnak az új kémények is. Elképzelhető azonban, hogy ennél hamarabb használni lehet a gázkészülékeket, amennyiben megfelelő megoldást találnak. Kelemen László, aki korábban a LÉSZ Kft. főmérnökeként részt vett hasonló munkában, azonban úgy látja, rövidebb idő is elegendő a korlátozásra, ha nem az összes kémény elbontásához láttak volna hozzá. - A régi kémény szakaszos lebontásával, az acél béléscső behúzásával néhány nap alatt újra üzembe lehetne állítani a gázkészülékeket - fogalmazott. - Nem mi okoztunk életveszélyt, mert az elbontott kémények eredendően életveszélyt jelentettek - ismertette Kovács János a LEVEN-KOPP Kft. álláspontját. - Lejárt már az engedélyük, így akkor is le kellett volna zárni, ha mi nem látunk munkához. Ezt a lakók tudták. Épp ezért a szerződésünk szerint a tetőtérért fizetett pénz egy részét az életveszélyes kémények átépítésére költjük. Tisztában kellett lenniük azzal, hogy a munka idején nem lehet használni a készülékeket - fogalmazott Kovács János. Akadt lakó, aki statikailag aggályosnak tartja a 24 lakás ráépítését: - Egyszer évekkel ezelőtt már szóba került ez, akkor egy mérnök úgy mondta, a ház szerkezete nem teszi ezt lehetővé - említi, de elismeri, azóta is folyamatosan keresték őket a vállalkozók a beépítésért. Többek emlékezete szerint Kelemen László is felbukkant egy ilyen terv kapcsán, de nem járt eredménnyel, ezért most a kifogás. Ő ezt cáfolta: - Több cég akart ott építeni, de semmi közöm hozzájuk. Egyébként nekem nem a bővítéssel van bajom, hanem a munka szervezésével. A lakók döntő többsége viszont szükséges, de elviselhető rosszként éli meg a korlátozást. - Ez több mint negyvenéves épület - mondja egy idős asszony. - A tető majd’ leszakadt, a kéményeket mindenképpen fel kell újítani, volt, amelyik már omladozott. Miből fizettük volna ki? Nyugdíjakból? Ez a cég vállalta mindezt, ráadásul kicserélik a homlokzati nyílászárókat, az északi falat hőszigetelik, teljesen megújítják külsőleg. Én úgy számoltam, ez lakásonként legalább félmillió forintot jelent. Ezt sose tudtam volna kifizetni - említi végezetül a döntő érve.

2005.09.13.

Építkezők nagyító alatt. Szeptembertől jelenteni kell az adóhatóságnak az adatokat.

A kalákára hivatkozva sem lehet kibújni a tízmilliónál drágább építkezések bejelentési kötelezettsége alól. Aki házat épít, bővít, annak jelentkeznie kell az adóhivatalnál.

Szeptembertől minden, a tízmillió forintos értékhatárt meghaladó építkezést nyolc nappal az első kapavágás előtt be kell jelenteni az építésügyi hatóság mellett az APEH-nak is. Miután minden engedélyköteles építkezésről tájékoztatni kell az adóhatóságot, az ingatlan-felújításról, illetve -átalakításról is nyolc nappal a kivitelezés megkezdése előtt számot kell adni. Nem a magánszemélyek vagyonosodásának vizsgálata, hanem a főként az építőiparban tapasztalt feketemunka visszaszorítása az elsődleges célja a bejelentési kötelezettségnek - mondta lapunknak Nagy József, az APEH főosztályvezetője. Elismerte ugyanakkor, hogy a magánszemély építtetők esetén a bejelentett adatok hasznosak lehetnek egy későbbi vagyonosodási vizsgálat során is. Arra lehet jó az adatsor, hogy az esetleges vizsgálatoknál a magánszemély építtetők vagyoni helyzetét össze lehessen vetni a bevallott jövedelmükkel, még akkor is, ha időközben értékesítik az ingatlant. A cégek által építtetett nagyobb beruházásoknál azonban nem értesül az adóhatóság arról, hogy ki veszi meg később a lakásokat. Ellenben adatokhoz jut arról, hol kezdődik építkezés, amelynél érdemes odafigyelni arra, hogy bejelentett alkalmazottakat foglalkoztatnak-e. Az is könnyebben megakadályozható, hogy a valós költségeknél nagyobb összegről állítson ki számlát a kivitelező, s így a ténylegesen kifizetettnél több áfát igényeljen vissza a megrendelő. Nem érdemes elbliccelni a bejelentést. Ha ugyanis kiderül, hogy e nélkül kezdődik el a munka, az építésügyi hatóság 15 napon belül határozattal leállíthatja a beruházást, s bírságot is kiszabhat. Mindemellett az adóhivatal is büntet: magánszemélyekre akár százezer, cégekre pedig kétszázezer forintos mulasztási bírságot róhat ki. Ugyanez vonatkozik a téves adatszolgáltatásra is. Ha menet közben kiderül, hogy az építkezés értéke eltér a bejelentett összegtől, korrigálni kell az adatokat. Aki abszolút biztosra akar menni, érdemes a számlák végösszegét is bejelentenie. Nem mentesülnek az adatszolgáltatás alól azok sem, akik kalákában építik fel a házukat, s emiatt tízmillió forintnál olcsóbban ússzák meg az építkezést. A bejelentési kötelezettség mérlegelésekor ugyanis azt is figyelembe kell venni, hogy - a környéken szokásos juttatásokkal számolva - mennyit kellene fizetni az ismerős által ingyen elvégzett iparosmunkákért - magyarázta kérdésünkre Nagy József. Emellett érdemes megnézni a hasonló méretű és felszereltségű ingatlanok környékbeli árait is. Ha félkész állapotban értékesítik az ingatlant, az új tulajdonosnak csak akkor kell bejelentkeznie, ha a továbbépítéshez újabb engedélyt kell beszereznie.

Elég egy kockás papír..

Várhatóan szeptember 15-ig készíti el az adóhatóság az adatközléshez használható formanyomtatványt, amelyet az Internetről is le lehet majd tölteni. Addig akár egy kockás papíron is el lehet küldeni a szükséges adatokat, amelyek a következők: - az építtető neve (elnevezése), címe (székhelye); - az építési helyszín címe, helyrajzi száma; - a kivitelező (vállalkozó) neve (elnevezése), címe (székhelye), kivitelezési jogosultságának (vállalkozói engedély, cégbírósági bejegyzés) külön jogszabály szerinti igazolása; - a felelős műszaki vezető és az építési műszaki ellenőr neve, címe (székhelye), jogosultságának igazolása.

2005.09.17.

Használt lakás beszámítása.

Már tizenötezer fészekrakó kolléga csiripel új otthonában, akiknek jó része persze használtat választott.

Akkor is ez maradt a trend, amikor csökkentették a használt lakásokhoz felvehető támogatott hitel mértékét. Emellett sok szó esik manapság arról, hogy a használt lakások piacán jelentkező pangást fel kéne oldani, hiszen ez gyengíti az új lakások piacát is.

Mi lehet a mindkét szegmens számára üdvözítő megoldás? Honnan tudnánk? Szólhatna a kérdés, de persze nem szól. Az, hogy a magyar lakáspiac sportkocsis vonala mára családi autó fazont öltött, némi toporgást is eredményez, de ez normális. Agyát eldobva nem veszi meg az első, útjába akadó új lakást a delikvens, hiszen vagy már bevásárolt, vagy még mindig nem tud, mert nincs miből. Jelenleg több otthon vár a népre, mint ahányan egyáltalán odáig el mernek jutni, hogy sötét, földszinti bérleményük asztalán cetlire felskicceljék álmaik lakásának hevenyészett alaprajzát.

Áralku életre-halálra

Hasonló barokkos körmondat helyett jön a kérdés: Milyen messze van ez még attól a ponttól, amikor kézben a kagyló, és a költöztetővel megy az áralku életre-halálra. Költöztetővel alkudni alapvetően nem leányálom, mert a lakásvásárláskor elköltött nem létező pénz és rejtett családi ékszerek ecserin való elpasszolása után ez már tényleg nagyon fájdalmas. Másrészt viszont ez a tény azt is jelzi, hogy megvan az új kéró, ami a statisztikában egy pozitív szám, a legtöbb magyar ember életében meg gyakorlatilag a főnyeremény jelzője. Quo vadis, domine? Lakáspiaci nyelvre fordítva: hová költözöl, magyar? A GKI és az AL Holding legfrisebb lakáspiaci elemzéséből kitűnik, hogy a magyar lakosság 15 százaléka váltana lakást öt éven belül. Ezen az ötszázhatvanezer háztartáson felül további tömegek akár már most azonnal, de egyelőre nem érzik a jövedelem-kamatok-kormányzati lépések olyatén harmóniáját, amely hozzásegítené őket az egyébként vágyott lépés megtételéhez.

Használt a favorit

Ahhoz képest, hogy az állami támogatással felvehető hitelek az új lakásokat hivatottak szimpatikusabbá tenni, a lakáskeresésben érdeklődők zöme, a fent említett elemzés szerint háromnegyede abszolúte használt lakásban gondolkodik. Ez a pici adatocska két dolgot feltétlenül figyelmünkbe ajánl. Az egyik, hogy a népek pontosan nem foglalkoznak azzal, hogy a kiszemelt lakás használt vagy új abban az esetben, ha azt tapasztalják, hogy az ár-érték arány irreális egyik, vagy másik esetben. Tehát, ha az egyébként természettől fogva nagyobb kínálattal bíró használt lakás piacon jobb helyen, jobb áron és jobb lakást lelnek, nincs az a hitelrendszer, ami átlökné őket az új lakások piacára. Ha pedig a lakást vásárolni képesek nagy számban használt lakást vesznek, akkor egyáltalában nem biztos, hogy akkora nagy pangás van a használt lakás piacon. Lehet, hogy használtból használtba költözik a jónép, ami érhető, amennyiben igényeihez és pénztárcájához mérten jobb felhozatalt talál a régiek körében, mint az újakéban. Egyelőre még az sem tántorítja el a vásárlókat, hogy a használt lakás, kortól és nemtől függően számos új feladatot és nem kevés ráfordítást is igényelhet.

Kényszerből beszámít

Új értékesítési technikát kényszeríttet ki, mégpedig az alapvetően új lakások eladására szakosodott forgalmazók körében az, hogy tömegesen vannak a piacon eladatlan használt lakások. Ha a használt beragad, automatikusan visszahúzza az újak eladását is - szól az okfejtés - hiszen sokan éppen a felpezsdült újlakás piac kínálata okán gondolnak arra, hogy lecserélnék régi építésű otthonaikat. A használt lakás beszámítás előbb-utóbb elemi érdeke minden olyan forgalmazónak, amely több projektben akár ezres nagyságú lakást kínál, hiszen ezzel nyilvánvalóan vevőt szerez, aki a nála fellelhetők közül választ. Arról még nem szól a fáma, hogy a piacra dobott, vagy minőségi, vagy árproblémából adódóan el nem adott lakásokkal mit tud kezdeni a forgalmazó, pláne, ha ezek elérik a több ezres nagyságrendet. Vagy olyan csekély áron számítják be, ami mindenképpen garantálja a későbbi eladhatóságot?

Koppintsunk szemléletet!

Hogyan s mivel lehet még inkább erősíteni az újlakások iránti vágyat? A lakáspiacon építő drága fejlesztőknek néhanapján el kéne kirándulniuk egy-két olyan régi lakóövezetbe, ahol tudvalevően nagy becsben vannak a használt lakások. A Wekerle-telep talán unikum, ahol a múl század 10-es, 20-as éveiben képesek voltak építészeti minőséget és embernek való környezetet produkálni, de van azért még példa másutt is. Nemhogy eladhatatlanok az itteni lakások, hanem éppenséggel sorban állás van egy-egy meghirdetésnél. A Wekerlén majdhogynem Andrássy úti árakon. A szakmai kirándulásokon le lehetne szűrni azt a vonalegyszerű következtetést, hogy a XXI. századi ember gyakorlatilag a száz évvel ezelőtti, kényelemre és világos, épeszű alaprajzokon alapuló lakásokat díjazó ősökre hajazva ma sem akar mást, mint bájos otthont. Meg dolce vita-t, de ez már nem közvetlenül lakáspiaci kérdés. Nem lehet megoldhatatlan feladat felzárkózni a száz évvel ezelőtti középkategóriához. Vagy igen? Nem a homlokzatokat kéne koppintani, csak a szemléletet. Kultúremberek alkotásaira nagy-nagy igény volna. ( 1ABC )

2005.09.17.

Fehérítés az építőiparban.

 "Ami ami, az az." Ismeretlen szerző gondolata jut eszünkbe az építési törvény módosítása kapcsán. A törvény egy ponton változott nemrégiben, de ennek sincs semmi köze az építéshatósági reformhoz. Július közepétől tíz millió forint értékhatártól adatszolgáltatási kötelezettség lépett életbe minden építkezésről.

Tűkön ülve várjuk a nagy ívű építéshatósági reformot, amelynek véghezvitele - tekintve, hogy értelmesnek és célravezetőnek tűnik - honi viszonylatban majdhogynem elképzelhetetlen. Nem vagyunk ellendrukkerek, sőt! Az építőipar és ingatlanpiac színvonalának emelkedésében, valamint megtisztulásában kifejezetten fantáziát látunk. Ha ehhez törvényi szabályozás, az építéshatóság átalakulása és akár egy kis plusz adminisztráció szükséges, ám legyen. Viszont továbbra sem hisszük, hogy valós adóreform nélkül jelentősen javul a vállalkozások adófizetési kedve. De hát egyelőre a krumplileves nem krumplileves, amit mifelénk egyszerűen kamuzásnak hívnak.

Fehérítési láz a kormányzati régióban

A hagyományos mosóporok kora lejárt. Ez általában véve női ügy, hiszen a családi szennyes megtisztítása túlnyomórészt az asszonyok dolga. Reklámok ide, vagy oda, a jó háziasszony tapasztalatból tudja, melyik folt mivel tűntethető el, és le merjük fogadni, hogy a "Magyarország Mosópora" cím kiosztásában sem lenne nagy vita. Az arra illetékes családtag felelősségének teljes tudatában és - nem utolsó sorban! - abszolúte szaktudását alkalmazva jár el akkor, amikor mos. Nem keveri a fekete zoknit a fehér selyemblúzzal és pláne nem mos 95 fokon pamutpólót. Amíg nem így tesz, hiába vásárolja a legdrágább ruhákat, a legjobb minőségű mosógépet és a legagyonreklámozottabb mosóport. Kapca lesz a ruhából. Erre az analógiára nyugodtan ráültethető a gazdaság hatékony kifehérítése is. Tizenöt év távlatának és a költségvetési hiány ismeretének birtokában fehérítési láz tört ki a kormányzati régióban. Maximálni az adóbevételeket! Jó, jó, de hogyan? A milliárdos adócsalók nem véletlenül azok, akik. Vérprofik. Ők írhatnák a kézikönyvet az adóhatóságnak. Ahol meg átlát a szitán az adóellenőr, jogszabályilag nem tud mit tenni. No meg az APEH se kopogtathat be mindenüvé, még tolakodónak tűnne. De ezt nem állítjuk, csak hallottuk.

Tíz millió feletti beruházásról adatszolgáltatás.

Marad a sok kicsi sokra megy műfaj, meg ez az új próba-szerencse dolog az építkezések körül. Minden adózó, aki valaha egy napot késett a bevallás leadásával tudja, milyen elképesztően komoly informatikai háttérrel dolgozik az APEH. Az lehet hát az alapgondolat, hogy hozott anyagból dolgozzunk. Ha valami már benn van a rendszerben, akkor csak számítógép-program kérdése az adatbázis kezelése, megfigyelése. A gép kidobja a választ. Valahogyan tehát el kell érni, hogy az építőipar, mint fekete (vagy szürke) ló, egységes adatbázisban végre-valahára átláthatóvá váljon. Aztán a program oszt és szoroz, összevet - és máris megszűnik a feketegazdaság egyik melegágya. Ingatlanszakértő-adóellenőrök közreműködésével, nyilván. 2005 július 15-étől minden 10 millió forintnál nagyobb értékű építőipari beruházásról és annak szereplőiről adatokat kell szolgáltatni. Úgymint: építtető, kivitelező, felelős műszaki vezető, persze adószámostul. Ha vannak alvállalkozók, akkor természetesen ők is. Azért nem kell mindjárt szívhez kapni, az adatszolgáltatás nem feltétele az építési engedély beszerzésének. Az építkezés megkezdése előtt 8 nappal kell felfedni a szereposztást, és aki ezt elmulasztja, az 50 ezer és tíz millió forint között kalkulálhat a büntetéssel. De csak akkor, ha valaki valami speciális módon rájön a turpisságra. Ugyanis széltében - hosszában habosra beszélték már a szájukat a szakértők, hogy komplex átszervezés nélkül már azt az ellenőrző feladatkört sem tudják ellátni az építés-felügyeletnél, ami most ki van osztva nekik. Ha tetszik, ha nem, néhol annyi a kérelem, hogy az elbírálás határidejének tartása csak úgy megy, ha kilóra nézik át a dokumentációkat. Ezt sem tudjuk, csak hallottuk. Ráadásul, bár az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatalnak kell adatot szolgáltatni, de azt az adóhatóságnak és a munkaügyi felügyeletnek továbbítják. Annyiból jogos is, hogy az építéshatósági munkához ténylegesen semmi köze ennek az új találmánynak.

Tán meg kéne kérdezni a háziasszonyokat

Különben az építési engedélyt ma sem Anonymus elvtársnak adják ki. Továbbá a dokumentáción ott szerepel a tervező, az építési naplóban meg a műszaki vezető neve. Legkésőbb a használatbavételi engedély kiadásakor az is regisztrálódik, hogy mely építkezést fejeztek be. A feketemunkát most is büntetik, ha leleplezik. Az engedély nélküli, vagy engedélytől eltérő építkezés most is tilos. Ha rájönnek. Ráadásul az a szabály sem új, hogy a kivitelezés megkezdése előtt 8 nappal az építési engedélyt kiadó hatóságot értesíteni kell. Mivel az építéshatósági reform csak eztán jön, kérdés, hogy az eddigi feladatokra sem elegendő kapacitással hogyan fogják lefülelni azt, aki nem tesz bejelentést, vagy aki esetleg nem teljesen valóságos adatokat ad meg. Tán meg kéne kérdezni a háziasszonyokat, lehet, hogy a vázoltnál jobb ötleteik lennének. ( 1ABC )

2005.09.21.

Módosítják az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvényt.

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény módosítása után a Kormányzati Portál Ügyfélkapujának segítségével is hozzá lehet jutni a tulajdoni lapok másolatához. A kormány tervei szerint számos esetben ügyvédre sem lesz szükség.

 A lakásmaffia elleni harc és az ingatlanforgalom biztonságának javítása érdekében a kormány elfogadta az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény módosításáról szóló előterjesztést - közölte Batiz András kormányszóvivő. Batiz András elmondása szerint ma még a tulajdoni lapokon sokszor csak egy számmal jelzik, hogy valamilyen ügy kapcsán széljegyzést tartalmaz. A jövőben a széljegyeken egyértelműen utalni kell arra, mi az az ügy, amiért a bejegyezés született. Így kiderülne, hogy például adásvételről van-e szó, vagy jelzálogot készülnek bejegyezni az ingatlanra. A lakásvásárlók érdekeit védené az a javaslat, mely szerint nyilatkozatot lehet kérni arról, hogy az eladó a bejegyzési engedélyt legkésőbb fél év múlva megadja. Batiz András példaként hozta, a foglaló és a teljes vételár kifizetése között elindult végrehajtási eljárás az új tulajdonosnak okoz gondot; a módosítás ezt a problémát kívánja áthidalni. Könnyebben hozzá lehet jutni a másolatokhoz A kormányszóvivő közölte: a tulajdoni lapokat a jövőben bárki megnézheti szabadon, de azok az okiratok, melyek alapján a bejegyzések készülnek, csak az ingatlan tulajdonosának írásos engedélyével tekinthetők meg. A tulajdoni lapok másolatát ezután jóval könnyebb lesz beszerezni, mert kiadhatják az okmányirodák, és a Kormányzati Portál Ügyfélkapuján keresztül is hozzá lehet jutni. Természetesen fizetni a jövőben is kell érte. A felesleges papírmunkától és költségektől kíméli meg az embereket, hogy egy sor ügyben nem lesz szükség ügyvédre. Ilyen például, ha valaki banktól vesz fel hitelt az ingatlanjára. Természetesen azokban az esetekben, ahol szerződésről van szó, továbbra is szükség van ügyvédre - mondta Batiz András

Méregdrága lakáslízing...

Igen drágának ígérkezik a nemrégiben beharangozott lakáslízing. Kisebb teherre alacsonyabb kamatszint, szerényebb banki nyereség, állami beavatkozás, illetve komoly verseny mellett lenne esély. Mi a lakáslízing?

A lakáslízing egy speciális jogviszony, amelyet különféle törvények szabályoznak. A pénzügyi lízinget egyfajta hitelként megkövelítve a Hitelintézeti Törvényben szabályozzák, míg az operatív lízingre vonatkozó előírások az ügylet bérleti jellege miatt a Polgári Törvénykönyben találhatóak. Az elszámolásra, pénzügyi lebonyolításra vonatkozó bizonyos részletek pedig az áfa- és számviteli törvényben bújnak meg.

A lízingcégek általában egyedi megállapodás alapján kötnek szerződést a lízingbevevővel, amely kiterjed többek között a lakásbiztosításra, a közös költség fizetésére, az épület karbantartására, felújítására, a közös használatra szolgáló helyiségek állagmegóvására is. A lízingbevevő például - a lízingbeadó engedélyével - továbblízingelheti a lakást harmadik személynek.

A múlt héten jelentették be, hogy akár az idén elindulhat a lakossági ingatlanlízing, ami lehetőséget ad akár nulla százalékos kezdőbefizetéssel való lakásvásárlásra is. Ennek jártunk utána.

Már nyomulnak a lízingcégek

A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének (PSZÁF) szóvivője a NAPI Online-nak elmondta: a cégek részéről jelentős érdeklődést tapasztalnak a lakás ingatlanlízing engedélyezésével kapcsolatban. "Jelenleg 5-6 kérelmet bírálunk el folyamatosan. A cégek fele új alapítású társaság, a másik fele a tevékenységi körét szeretné bővíteni a lakáslízinggel. A felügyelet eddig egyetlen új alapítású cégnek adta meg az engedélyt" - mondta Binder István szóvivő. "Ha valamennyi dokumentum rendelkezésre áll, akkor az elbírálás határideje maximum 90 nap, de a nagy érdeklődésre tekintettel ennél rövidebb határidővel vizsgáljuk meg a kérelmeket" - tette hozzá a szóvivő.

15 millió forint havi 165 ezerért, 20 évre

Az első nyilatkozatok szerint a támogatott lakáshitelekhez képest 4-6 százalékponttal magasabb kamatszintre lehet számítani, azaz e konstrukció terhe a szabadfelhasználású, forint alapú jelzálogkölcsönökéhez lehet közel - véli Zsiday Viktor. Az ÁB-Aegon Értékpapír Rt.elemzője ennek megfelelően 12 százalékos kamat figyelembe vételével végzett számításokat. Az ujlakas.hu portálon közölt táblázatból kiderül, hogy egy átlagos, új építésű otthon önerő nélküli megvásárlásához szükséges, 15 millió forinthoz 20 éves futamidőre 165 ezer forint feletti havi törlesztőrészlet tartozik. Ez bő 50 százalékkal nagyobb annál, mint ha vevő ugyanekkora összeget venne fel, más ingatlanok bevonásával, tisztán jelzáloghitel formájában.A z elemző úgy véli, a lakossági lakáslízing sikere a magas törlesztőrészlet miatt igencsak kétséges. A jelenlegi hitelkonstrukcióknál jóval magasabb kamatra és mintegy 50 százalékkal magasabb törlesztőrészletre számít Varjasné Székely Éva, a Quadrat Kft. ügyvezető igazgatója is, ám ő mégis optimista. A Magyar Lakásépítők Országos Szövetségének elnöke arról számolt be, hogy információi szerint a beruházó cégek és a lízingtársaságok már készülnek az új konstrukció bevezetésére, jelenleg a PSZÁF engedélyére.

Ennyi pénzért szebbet, jobbat

Ha a bérlakást, mint az ingatlanvásárlás alternatíváját vizsgáljuk, megállapítható, hogy a példabeli 165 ezres havi összegért már igen komoly bérleménybe költözhetünk be. Olyanba, ami egy 15 millió forintos lakásnál vagy sokkal jobb helyen van, vagy sokkal nagyobb, esetleg mindkettő. Igaz, ez nem lesz a miénk, 20 év múlva sem. Varjasné Székely Éva mégsem borúlátó, szerinte az újdonságnak számító megoldásnak lesz keletje, bár azt még nem tudni, pontosan mekkora keresletre lehet számítani. "Ha országosan csak ezer lakás elkel a lízing segítségével, és ebből a Quadrat csupán eggyel is részesedik, már megérte" - fogalmazott a kft. vezetője.

Tilos a kannibalizmus

Adódik a kérdés: miért nem várható, hogy a lízingcégek az autópiacon megszokott, kedvező feltételekkel rukkoljanak elő? A kérdés azért is jogosnak tűnhet, mert a híradások szerint a lakossági lízingpiac motorját jelentő autópiac lassulásával a lízingcégek kénytelenek új növekedési forrást találni. A válasz egyszerű: kicsi a valószínűsége, hogy a jellemzően banki hátterű lízingtársaságoknak a csoport érdekét szem előtt tartó anyacégük megengedné, hogy alacsony díjaikkal belerondítsanak a jól jövedelmező, hagyományos lakáshitel-üzletbe. A szakember ezt úgy fogalmazta meg: érdekkülönbség van a lízingcég és anyabankja között, márpedig a csoporton belüli kannibalizmus megengedhetetlen.

Kisebb thm = siker

Zsiday Viktor úgy véli, 5-6 százalékos teljes hiteldíjmutatóval (thm) már széles rétegek számára is vonzó lehetne a lízing. A thm leszorításához vagy állami segítségre volna szükség, vagy arra, hogy a kamatok tovább csökkenjenek. Nem ártana az sem, ha a pénzügyi szolgáltatók megelégednének a jelenleginél kisebb marzssal.

Még egy reménysugár.

A PSZÁF-tól érkezett információ alapján úgy tűnik, van némi remény arra, hogy mégsem lesz méregdrága a lízing. Amennyiben ugyanis a lízingpiac jelenlegi szereplői mellé a friss lehetőségben fantáziát látó újoncok érkeznek - persze megfelelő mennyiségben és piaci erővel - azok komoly versenyt támaszthatnának a régi motorosoknak, azaz lejjebb szoríthatnák a lízing terheit. Igaz ugyanakkor, hogy eddig csak egy új szereplő kapta meg a felügyelet engedélyét.

A BAR-listáról tanácskozott a kormány

2005.10.24.

Öt évet öregszik a Fészekrakó.

A Fészekrakó-program korhatára november elsejétől harmincról 35 évre emelkedik - jelentette be Kiss Péter kancelláriaminiszter. A Fészekrakó-programot azoknak találták ki, akik a lakáshiteleket azért nem képesek igénybe venni, mert nem tudják állni az önrészt. Az állami kezesség révén lényegében önrész nélkül a lakás árának 90 százalékára kaphatnak kedvezményes hitelt. Aki viszont ilyen kölcsönt vesz fel, annak magas törlesztőrészletre kell számítania. Így azok tudják felvenni, akik az önrészt nem képesek ugyan még letenni, de már jól keresnek, így az akár százezer forintos havi törlesztés sem jelent számukra gondot. Eddig 16 ezer Fészekrakó-hitelszerződést kötöttek a bankok.

2005.10.29.

Kamatmentes lesz a lakáshitel?

Egyre többen jósolják a lakáshitel-kamatok csökkenését, sőt van, aki szerint egyenes út vezet a kamat nélküli hitelezés felé. Az ingatlanpiac 2010-ig várható folyamatairól készült HVB-tanulmány a bankok közötti konkurenciaharc erősödésével és a lakásárak legfeljebb inflációkövető emelkedésével számol.

A következő öt évben nem várható, hogy a kormányzati politika érdemben hozzányúl a lakáspiachoz - vélik a HVB Bank Hungary Rt. szakemberei. Az állami támogatási rendszer változatlannak vélt öt évében így sem a kereslet bővülésére, sem megtorpanására nem lehet számítani. A piac azonban nem marad mozdulatlan, a hitelkihelyezésben érdekelt bankok már rövid távon jelentősen mérsékelni fogják a lakáshitelekkel járó terheket. Ugyanerre a következtetésre jutott a minap Molnár Ferenc, a Raiffeisen Ingatlan Rt. lakóingatlan-üzletágának vezetője, aki egy szűk körű sajtóbeszélgetésen elárulta: a bankok növekedési kényszere, a pénzszférában tapasztalható feszültség máris különös dolgokhoz vezet, például telekvásárlás hitelezéséhez, amire korábban sehol nem volt példa. Az autókereskedelem mintájára hamarosan a pénzintézetek is eljutnak oda, hogy nullaszázalékos kamattal kínálják hiteleiket, a nyereségükhöz - mint az autókereskedők a szervizeléssel - másképp jutnak hozzá. A következő években várhatóan még több, a jelenlegi 10 ezer helyett 12 ezer új lakás épül fel, melyek 80 százalékát Budapesten vállalkozók készítik. A tartós túlkínálat dacára az árak - legfeljebb a mindenkori infláció mértékével - emelkedni fognak, a belvárosi luxuslakások és a budai zöldövezeti otthonok viszont a szűkös kínálat hatására átlagon felül drágulhatnak. Nyugat-Európában az ingatlanpiac különböző területein, az irodai, az ipari és a kiskereskedelmi fejlesztések területén jellemzően 6 százalékos hozamot könyvelnek el a befektetők. Nem véletlenül áramlik Magyarországra a külföldi tőke, hiszen itt az idén átlagosan 7,7 százalékos nyereséget hoznak az ingatlanbefektetések. A HVB előrejelzése a következő öt évre több mint egymillió négyzetméternyi boltterület megjelenését vizionálja, a hipermarketek és szupermarketek vidéki terjeszkedése, a bevásárlóparkok elterjedése és a sétálóutcák feléledése révén. A kiskereskedelmi ingatlanok területének 40 százalékos bővülése mellett mintegy 30 százalékos növekedés várható az A kategóriás irodapiacon. A magyar ingatlanpiac középtávon még biztosan Budapest-centrikus marad, kivéve az ipari jellegű fejlesztéseket, amelyek az autópályák mentén raktárak, logisztikai és könnyűipari csarnokok formájában a nem uniós határszélek felé is eljutnak.

2005.11.07.

Mindenki használt lakást akar?

"Lakásvásár elé" címmel adott ki elemzést a hazai lakáspiac keresleti oldalának jelenlegi helyzetéről a GKI Gazdaságkutató Rt. és az AL Holding. Legérdekesebb megállapításuk, hogy az öt éven belül költözni szándékozó 566 ezer háztartás sokkal inkább szeretne használt, mintsem új ingatlant.

Jövőre 52 ezer család akar építtetni, illetve vásárolni lakóingatlant attól függően, hogy miként alakulnak a hitelkamatok, az állami támogatások, a jövedelmek és természetesen a négyzetméterárak. 350 ezer család jelenlegi otthonának korszerűsítését tervezgeti, ami irreálisan nagy számnak tűnik a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) 1999 és 2003 közötti időszakra vonatkozó lakáskorszerűsítési adatait figyelembe véve, ugyanis ezen periódusban mindössze 475 ezer lakásban végeztek ilyen-olyan felújításokat. Ennek megfelelően a tervezgetés igencsak messze áll a valóságtól, mind a vásárlást, mind a korszerűsítést illetően. Mindazonáltal az elemzés kiemeli, hogy hozzávetőlegesen 50 ezer házgyári technológiával épült ingatlan felújítása várható a kedvezményes hitellehetőséget kínáló panel plusz program bevezetésével. Az AL Holding támogatásával készülő GKI-felmérések szerint idén eddig enyhén csökkent a lakosság lakáspiaci várakozásait összefoglaló index annak ellenére, hogy a KSH által végzett felmérések alapján a lakosság 30 százaléka elégedetlen lakhatási körülményeivel, ami nem meglepő, hiszen a magyar lakásállomány csaknem fele sürgős modernizációra szorul. A költözni vágyók 57 százaléka nagyobb, 43 százaléka kisebb otthont szeretne, amely arány – a reális lehetőségek szűke miatt – szintén nem tükröződik az átadott lakások statisztikáiban. Rendkívül érdekes, hogy a leendő vásárlók csupán 3 százaléka jelölte meg az önálló lakás hiányát mint költözési okot, így elmondható, hogy a mennyiségi hiány mértéke jelentősen csökkent, inkább minőségbeli változásokra lenne szükség. A tervezgetés fázisába eljutó háztartások túlnyomó többsége tehát minőségbeli változást szeretne lakhatási körülményeiben, mégis csupán 24 százalék kíván új ingatlanba költözni és ebből mindössze 11 százalék új társasházi lakásba, ami nem túlzottan biztató adat a lakásberuházók számára. Mindezek ellenére a finanszírozási feltételek továbbra is az új lakások irányába terelik a keresletet, így a hitelszükségben „szenvedő” lakosságnak nincs túl sok választása. A költözési hajlandóság egyébként valamelyest nőtt az ezredforduló óta, ami nagyrészt az állami támogatások hatásaként értékelhető. Mobilitás szempontjából egyébként még mindig igencsak „röghöz kötött” a lakosság európai viszonylatban. Felmérések szerint a városokban és azok agglomerációs körzeteiben élők jóval nagyobb arányban választanák addigi lakóhelyüket, mint a főváros vagy az egészen kis települések lakói, ami jelzésértékű lehet a településfejlesztők számára. Továbbra sem jelentenek vonzó perspektívát a bérlakások, amelyek 8 százalékos aránya európai összehasonlításban meglehetősen alacsony. Mivel a vállalkozók egyelőre nem látnak sok fantáziát a bérlakásépítésben, a közeljövőben szinte semmi esélye, hogy a Nyugat-Európában elterjedt üzemeltetési formák nálunk meghonosodjanak, nem várható tehát a bérlakáspiac számottevő fellendülése.

2005.11.17.

Lakáspiac: merre megy az ár, mit lesz nehéz eladni?

Várhatóan jelentősen mérséklődik a panellakások, üdülők és önálló új házak iránti igény, míg az egyedi, igényes lakóingatlanok eladói növekvő keresletre számíthatnak. A használt garzonok helyett inkább az 1-1,5 szobás lakás a menő.

Az Ecostat felmérése szerint a lakosság a közeljövőben nem kezd nagyarányú lakásépítésbe és ingatlanvásárlásba, legfeljebb a legjobban szorító lakásgondjaikon enyhítenek. A lakosság jelentős hányada továbbra is a forgalom élénkülésére, míg abszolút többségük az árak növekedésére számít. A következő időszakra várt forgalomélénkülés és a várt árnövekedés ugyanakkor kisebb mértékű, mint az előző évek felfokozott ingatlanfejlesztések időszakában volt. Leginkább az építési telkek és az önálló házak piacán várható növekedés. A kereslet legnagyobb mértékű visszaesése az üdülőknél, nyaralóknál, üdülőtelkeknél, a használt panel lakásoknál és az önálló új házak forgalmában várható. A lakosság főleg a fővárosban és vonzáskörzetében, valamint a megyeszékhelyeken vásárol ingatlanokat, míg az üdülőövezetekben, a többi városban és a községekben az ingatlanok forgalma minimális.

Új lakások

Az Ecostat szerint az idén az új lakások piacán erős a kínálat és tovább hosszabbodik az értékesítés ideje. Az új építésű lakóparki ingatlanok és egyéb lakások, házak iránt csökken a kereslet, nő viszont az egyedi, igényes, magas komfort fokozatú lakóingatlanok iránt.

Használt lakások

A használt lakások piacán szinten marad, illetve csökken a vidéki nagyvárosok központjában lévő nagy, jó beosztású otthonok iránti kereslet, a bel-budai, zöldövezeti lakások iránti igény stagnál. A kisméretű lakások értékesítési ideje nő, a garzonlakások iránti erőteljes keresletet az 1-1,5 szobás otthonok iránti igény váltotta fel. Nehéz és egyre hosszabb ideig tart a kevésbé korszerű, magas közös költségű, hagyományos építésű és lakótelepi lakások értékesítése. A használt lakóingatlanok iránti vásárlási kedv a hitelezési feltételek függvényében változik, a lakáspolitikai koncepció további finomításától a mobilitás javulását várják a vállalkozók és az építtetők is. Az ingatlanfejlesztéseket a kedvezményes hitelek mellett egyre inkább segítik a deviza- és forinthiteles konstrukciók is, az irányadó kamat folyamatos mérséklésével a hosszú lejáratú hitelek kamatai számottevően csökkentek. Az árfolyam biztosításos devizahitel megjelenése új és perspektivikus színfolt az ingatlan-hitelezés palettáján.

Bérlakás, telek

A bérlakáspiacon nő a befektetés céljából kiadott ingatlanok száma, de egyébként is bővül a kínálat, a kiadási idő hosszabbodik, miközben a bérleti díj alig növekszik. A telekpiacon magas az üdülőtelkek kínálata, ám a kereslet továbbra is lanyha, de megnőtt az építési telkek eladási ideje is. Nem csak az üdülőtelkek, az üdülők kínálata is nő.

Merre mozdulnak az árak?

Az új építésű lakások, illetve a frekventált belvárosi területeken található használt lakások árnövekedése meghaladhatja az infláció mértékét. A kedvezőtlen helyen fekvő, valamint a lakótelepi használt lakások árai nem, vagy csak kismértékben emelkednek, bizonyos ingatlanoknál árcsökkenés várható. A belterületi építési telkek árai az előrejelzések szerint 5-7 százalékkal emelkednek, miközben a külterületi építési telkek esetében stagnálás, illetve legfeljebb kismértékű drágulás várható.

2005.11.30.

Kinyírják a maffiát.

Az üzleti forgalom biztonságát, a lakásmaffia-tevékenység visszaszorítását, a hitelezői érdekek nagyobb védelmét segíti elő az a parlament napirendjén szereplő törvénymódosító javaslat, amely az ügyvédek, a közjegyzők és a bírósági végrehajtók jogosítványait növelné, lehetővé téve az ügyfelek előzetes ellenőrzését a BM személyadat- és lakcímnyilvántartásában.
A belügyi információk birtokában megbízhatóbb lesz az ügyvédi, közjegyzői közreműködés a különböző jogügyletekben, akár egy ingatlan-tranzakcióban, akár egy cégalapításban. A módosuló végrehajtási szabályok jobban védik majd az adósokat, hatékonyabbá és átláthatóbbá válnak a végrehajtási értékesítések.
Az ügyvéd, a közjegyző köteles meggyőződni ügyfele ügyleti képességéről, jogosultságáról, valódi szándékáról. Az érintettek által bemutatott okiratok, adatok valódisága azonban nem mindig ellenőrizhető gyorsan, pontosan. Kétségtelen: az utóbbi években megnőtt az okiratokkal való visszaélések, a jogászok által készített okiratokból eredő jogviták száma.
Az ügyvéd és a közjegyző ezentúl a belügyi adatbázissal kiépített közvetlen elektronikus összeköttetése révén rögtön kontrollálhatja ügyfele személyazonosításra szolgáló adatait. Így elkerülhető például az elveszett, ellopott, hamisított igazolványok felhasználása, megelőzhetők az egyéb okmányokkal, illetve a földhivatali információkkal való manipulációk. Mivel nemegyszer szükséges, így a bírósági végrehajtásban szintén lehetőség nyílik az érintett személyek azonosítására, okirataik, adataik ellenőrzésére.
A javaslat megszabja az előzetes ügyfélkontroll követelményeit és adatvédelmi garanciáit. A jogosultaknak rendelkezniük kell a törvényben megszabott technikai feltételekkel. Az ügyfelet kötelesek tájékoztatni az ellenőrzés lehetőségéről, céljáról, módjáról, az adatok felhasználásáról. Csakis konkrét eljárásokban, célhoz kötötten kérdezhetik le a szükséges információkat. Az adatigénylés minden esetben pontosan visszakereshető, a belügyi hivatal ugyanis minden adatszolgáltatást rögzít.
A lakásmaffia visszaszorítását szolgálja a korábban elfogadott társasházi és lakásszövetkezeti, valamint a lakástörvény, illetve az ingatlan-nyilvántartási törvény új szabályozása. A jövőben az elveszett személyi igazolványok azonnal körözési listára kerülhetnek, s ez csökkenti az okmányokkal való visszaélés lehetőségét. A lakásmaffia-tevékenység ellen hat a csalókkal szembeni halmazati büntetéskiszabással kapcsolatos tegnapi legfelsőbb bírósági jogegységi határozat is.

2006.01.10.

Piros lap a zöldkártyának Magyarország mégis három év mentességet kér az energiatanúsítvány kötelező bevezetésére

Még három évig lehet energiatanúsítvány nélkül lakást adni-venni, noha úgy volt, hogy a héten kötelezővé válik az okmány beszerzése. A korábban tervezett kormányrendeletet nem adják ki, Magyarország nemrég ugyanis három év haladékot kért az Európai Uniótól a lakások zöldkártyájaként emlegetett passzus bevezetésére - tudta meg a Népszabadság. Az épületek energiafelhasználásáról tájékoztató tanúsítvány beszerzését január 4-étől tették volna kötelezővé az újonnan csatlakozott uniós tagokra vonatkozó irányelv értelmében. Korábban valamennyi ország mentességet kért, most már hazánk is

A tanúsítvány 20-40 ezer forintba kerülne minden egyes lakásra, és öt- évente kellene megújítani. A korábbi terv szerint építési és használatbavételi engedély csak ennek birtokában lett volna kiadható ez év elejétől kezdve, vagyis minden új lakás esetében kötelező lett volna a megléte. A meglévő lakások esetében tulajdonosváltáskor - örökléskor is kötelező - lett volna a tanúsítványt elkészíttetni.

Magyarország - mint azt Borsi László, az Országos Lakás- és Építési Hivatal elnöke elmondta - 2009-ig kért időt, mivel jelenleg nálunk is többszörösen teljesíthetetlen az energiatanúsítvány bevezetése. Mindenekelőtt hiányzik hozzá az a szakemberbázis, amelyik az energiapasszushoz szükséges vizsgálatokat elvégezné, és hiteles tanúsítvány kiadására felhatalmazott. A szakemberoktatást a következő három évben igyekeznek megoldani. A jogszabályi hiányosságokat várhatóan már az idén pótolják; februárban kerül a parlament elé az építési törvény módosítása, ami az épületek energiaminimumának követelményeit is magában foglalja. Később építési engedélyt csak az abban foglalt feltételek - például a tégla előírt típusa, a légkondicionáló helyének kötelező betervezése - mellett lehet kapni. Az energiatanúsítvány bevezethetőségét a kazánok és a légkondicionálók felülvizsgálatát szabályozó jogszabály megalkotásának is meg kell még előznie, ennek előkészítésén a gazdasági tárca dolgozik.

2006.01.17.

SMS-sel a lakásmaffia ellen.

A lakásmaffia elleni küzdelem motiválta a földhivatali változtatásokat. Változások a földhivatalnál: az illetékből díj lett, rendelésre SMS-t kaphatunk, és személyi igazolványunkat mindenképpen magunkkal kell vinni.

A lakásmaffia elleni küzdelem motiválta a földhivatali változtatásokat. Ilyen például az a szabály, hogy az idén már kötelező elkérni a személyes adatokat, ha valaki bele akar tekinteni egy tulajdoni lapba – eddig ez elkérhető volt. Teljesen mindegy, hogy valaki másolatot, hiteles másolatot kér, vagy csak betekintést – e három csak az árazásban tér el. Hasonló indíttatásból hozták létre az SMS-küldő rendszert is: ha valami rákerül egy tulajdoni lapra, a tulajdonost szöveges üzenetben értesítik. A szolgáltatást előre meg kell rendelni az ügyfélszolgálatokon. Kérdés persze, hogy ez mennyiben akadályozza meg a visszaéléseket. Az esetek túlnyomó többségében ugyanis nem titokban elkövetett ügyletekről van szó. Jellemzően a tulajdonos maga is tehet arról, ha eladják a feje fölül a lakását. Például nem tanulmányozza át tüzetesen a szerződést, meglehet, amit aláír, az nem kölcsönadás, hanem adásvétel. Ilyenkor vajmi keveset ér az SMS.

Ráadásul a tulajdonos hiába ágál például az ellen, hogy valakinek a tulajdonjoga széljegyre kerül, nem lehet onnan egyszerűen kiradírozni, csak bírósági eljárás után. Emellett minden érintett határozatot kap arról, ha változik valami a tulajdoni lapján – például eladják a lakását –, vagyis mindenképpen megtudja a tulajdonos, ha történt valami. Azzal a néhány nappal pedig, amit az SMS és a határozat kézhez vétele között eltelik, semmit sem nyer az ember. Ha a személyi azonosítás gördülékenyen működik – a Belügyminisztérium adatfeldolgozóját be tudják kapcsolni a rendszerbe – annyit biztosan ki lehet majd szűrni, ha valaki hamis papírokkal állít be, vagy lopott okmányok adatait tüntetné fel egy szerződésben (azt viszont nem, ha egy személyi igazolvánnyal rendelkező hajléktalant kérnek meg erre-arra). A földhivatal internetes információs rendszerét, a Takarnetet az ügyvédek és a közjegyzők mellett már az okmányirodákban is lehet használni. A szélesítés mellett azonban adminisztratív szempontból szigorodott a rendszer. Az ingatlan-nyilvántartási kérelmeket ugyanis csak a megfelelő formanyomtatványokkal lehet kikérni.

Két hivatal lett .

A földhivatali változtatások másik eleme, hogy az illetékből díj lett. Amellett, hogy ez megnövelte az árakat (és helyenként nincs elég sárga csekk a díj befizetésére), a földhivatalok szempontjából igen fontos módosulást jelent. Az illeték ugyanis az illetékhivatalokon keresztül a költségvetésbe folyik be, a díj azonban a hivatalba. Vagyis a begyűjtés és újraelosztás helyett a hivataloknak maguknak kell összegyűjteni a díjakból a lehető legtöbbet, hiszen költségvetési támogatásuk jelentősen megcsappant. Budapesten két hete vált ketté a Fővárosi Kerületek Földhivatala 1. számú és 2. számú körzeti földhivatalokra. Az 1. számú a Budafoki úton maradt, a 2. számú pedig a Lehel téren található, ide tartozik az V., a VI. és a XIII. kerület.

2006.01.27.

Drágul az új lakás, pedig kevés a vevő

Az albérlők és a lakásbérlők jól járnak, hiszen a korábban befektetési célból megvásárolt, kiadó lakások óriási kínálatából jó áron válogathatnak. A vevők, és emiatt az épülő új lakások száma csökken, viszont az árak tovább nőnek állapítja meg az Ecostat friss elemzése.

Az ingatlanpiac bővülésére a jelenlegi jövedelmi viszonyok között nincs további lehetőség - állapította meg az Ecostat felmérése. Belyó Pál, az intézet igazgatója elmondta: a felépült, de el nem adott lakások többsége nem felel meg a vevők minőségi elvárásainak. Látszik, hogy ma már nem lehet bármit eladni. A jó helyen lévő luxuslakások gyorsan eladhatók, de a kínálatnak csupán a töredékét képezik, valójában nem dobják meg az ingatlanpiac forgalmát. A 2005 utolsó negyedévében készült előrejelzések szerint csak az önkormányzatok optimisták: 2006-ban a korábbinál több fejlesztést terveznek. Az ingatlanpiaci hangulatot mérő barométer értéke az utolsó negyedévben 48 százalék lett, 2005 egészét tekintve pedig 47,4 százalék. Ez magasabb a 2004-esnél, de alatta marad a 2002-esnek. Az ingatlanforgalmazók nyárig csökkenő keresletre számítanak. Az előre hozott vásárlások kimerítették a vevők pénztárcáját, a vásárlást fontolgatók többsége meg egy-két évig még várhatóan nem tudja megvalósítani tervezett minőségi cseréjét. Érzékelhető, hogy a garzonoktól az 50 négyzetméter körüli lakások felé fordult a kereslet, ami az alapterület növekedését és magasabb minőségi elvárásokat takar. Miközben a lakosság úgy véli, hogy az új lakásokat egyre nehezebben lehet értékesíteni, mégis infláció feletti áremelkedésre számít. Ugyanezt várják a beruházók és a forgalmazók is, a felmérések szerint a nyárig 8,9 százalékos áremelkedés lesz az új lakóépületeknél. A valószínűsített érték persze csak átlagos, az eladatlan lakások többségével éppen az a gond, hogy rossz minőségűek, ezért az építtető által meghatározott eredeti ár ma már irreális. Az üdülők építésére alkalmas telkek iránti kereslet az idén sem élénkül meg, miközben tovább nő az eladásra kínált üdülők száma. A hosszú ideig legkurrensebbként számon tartott, a legnagyobb áremelkedést is elviselő építési telkek eladási ideje nő, és most először nem e téren, hanem a munkaerőköltségek és a tervezési díjak esetében számít a piac átlagon felüli, 6,6 százalékos drágulásra. A telek- és építőanyagárak várhatóan 6,2 százalékkal nőnek, az építési-szerelési költségek díja pedig 6,1 százalékkal ugrik meg.

2006.01.31.

Nem kell a garzon, a luxus a menő. Ingatlanpiaci prognózis 2006-ra.

Az új építésű ingatlanok tekintetében az egyedi, igényes kivitelű, a használtak piacán a luxusigényeket kielégítő lakások, házak iránt nő várhatóan a kereslet 2006-ban. Az Ecostat felmérése szerint az új lakóparki ingatlanok és a használt garzonok iránti igény megcsappan. A piaci szereplők szerint az árak az inflációt jelentősen meghaladóan nőnek az idén.

Az Ecostat ingatlanpiaci prognózisa szerint az új lakások piacán idén jelentős lesz az eladásra szánt új lakások kínálata, és tovább hosszabbodik az értékesítés ideje. Csökken a kereslet az új építésű lakóparki ingatlanok és egyéb lakások, házak iránt, viszont az egyedi, igényes, magas komfortfokozatú ingatlanok irányában nő a kereslet. A használt lakások piacán a kutató szerint szinten marad, illetve helyenként csökken a vidéki nagyvárosok központjában lévő nagy, jó beosztású lakások kereslete. A bel-budai, zöldövezeti lakások iránti igény stagnál. Nehéz és egyre hosszabb ideig tart a kevésbé korszerű, magas közös költségű, hagyományos építésű és lakótelepi lakások értékesítése. A garzonlakások helyett a vevők az 1-1,5 szobás lakásokat keresik inkább. A használt, kisméretű lakások értékesítési ideje nő, míg a luxusigényeket kielégítő, nagy alapterületű lakások, házak iránt nő a kereslet. A lakásbérleti piacon az Ecostat a kínálat bővülésével és a kiadási idő növekedésével számol, míg a bérleti díj alig növekszik, helyenként stagnál. A telekpiac nő az irodaházak, bevásárlóközpontok építésére alkalmas telkek kereslete, a magas kínálatú üdülőtelkek iránti igény azonban továbbra is lanyha. Az építési telkek eladási ideje megnőtt. A termőföld tekintetében csak a jó minőség iránt van kereslet, bár az új kamattámogatási rendszer élénkítheti a földforgalmat. A kutató szerint idén a belváros frekventált területein a használt lakások áremelkedése meghaladhatja az infláció mértékét, ám a kedvezőtlen helyen fekvő, valamint a lakótelepi használta lakások árai nem, vagy csak kismértékben emelkednek – sőt, bizonyos ingatlanoknál árcsökkenés várható. A belterületi építési telkek árai az előrejelzés szerint 5-7 százalékkal drágulnak, a külterületi építési telkek árai nem, vagy alig emelkednek. A mezőgazdasági földterületek árai differenciáltan nőnek; egyes térségekben az áremelkedés 10 százalék fölötti is lehet, összességében azonban az árak emelkedése mérsékelt. Az ingatlanpiac szereplői 2006-ra – a munkaerő-költségek vélelmezett növekedése miatt – az előre jelzett inflációnál magasabb árnövekedést várnak; a legnagyobb mértékű drágulást már nem a telkeknél, hanem a munkaerő-költségeknél és a tervezési díjaknál jelezték – mintegy 6,6 százalékot. A várakozások szerint az építési-szerelési tevékenységek árai 6,1, a telek- és az építőanyag-árak mintegy 6,2 haladhatják majd meg a 2005. évi szintet. A kész ingatlanok csoportjában 4-9 százalékos árnövekedést prognosztizálnak az ingatlanforgalmazók. A következő hat hónapban az új lakóépületek árai 8,9 százalékkal, az „A” kategóriás irodák ára átlagosan 8,1 százalékkal, a „B” kategóriások és az új logisztikai ingatlanok eladási ára várhatóan 7,7 százalékkal növekedhetnek a következő félévben – írja az Ecostat.

2006.02.06.

Az ingatlanpiaci konjunktúra alakulása (2005. IV. negyedév)

A GKI Gazdaságkutató Rt. 2000 tavasza óta szervez negyedévenkénti felméréseket a vállalatok, az ingatlanfejlesztők és -forgalmazók, valamint a lakosság ingatlanpiaci terveinek, szándékainak és kilátásainak feltérképezése céljából. A kutatás az AL Holding (Angyalföldi Lakásépítő Rt.) valamint az Ingatlan és Befektetés című szakfolyóirat szakmai támogatásával folyik. A felmérés tárgya a magyarországi lakás-, iroda-, üzlethelyiség-, raktár- és üzemcsarnok-, valamint a telekpiac. (A 2006 januárjában szervezett felmérés során a kitűzött határidőre a vállalkozásoktól összesen 1233 értékelhető válasz érkezett. A lakossági felmérés 1500-as országosan reprezentatív mintán készült.) A GKI Rt. és az AL Holding fővárosi ingatlanpiaci indexe egy olyan mutató, mely szintetizálja az egyes részpiacok (a lakás-, az iroda-, üzlethelyiség- és a raktárpiac) konjunktúráját, s ezzel összefoglaló képet ad az ingatlanpiac helyzetéről. Az index elsősorban a kereslet és kínálat viszonyát, a piaci szereplők jövőbeli terveit és várakozásait jellemzi.

A GKI és az AL Holding fővárosi ingatlan indexe, 2000-2005

A GKI Rt. - AL Holding fővárosi ingatlanpiaci indexének értéke 2005 IV. negyedévében -21,4. Az index lényegében megegyezik a három hónappal és az egy évvel ezelőtti felmérés során kapott értékkel. Továbbra is a lakáspiacon a legpesszimistább a megítélés, míg a viszonylag legkedvezőbb (közel kiegyensúlyozott helyzetet jelző) képet az üzlethelyiségek piaca mutatja. A raktárak és az irodák esetében mérsékelt borúlátás jellemző. A jelen felmérés során is folytatódott a cégvezetők által várt ingatlanárak csökkenése.

Az új ingatlanok árának a következő 12 hónapban várható alakulására vonatkozó várakozások
(százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest)

A használt lakások piacán minden körzetben árcsökkenés várható. A többi ingatlanfajta esetében Budapesten stagnálás, a többi területen csökkenés valószínű. A válaszadók a telekpiacon infláció feletti áremelkedést prognosztizáltak 2006-ra is.

A használt ingatlanok árának a következő 12 hónapban várható alakulására vonatkozó várakozások
(százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest)

A bérleti díjak várható növekedése némileg magasabb lesz, mint az értékesítési áraké, de az infláció általános ütemét vélhetően az előbbiek sem haladják meg.

Irodapiac

A fővárosi irodapiaci index, 2002-2005

Mind a fővárosi, mind a vidéki piacok túlkínálatosak. A fővárosi ingatlanos cégek 14%-a nagy, 69%-a kisebb túlkínálatról, 17%-a kiegyensúlyozott piacról számolt be. A kapott válaszok szerint hazánk nyugati régióiban valamivel erősebb a túlkínálat, mint a keletiekben.

A fővárosi irodák kihasználtsága

Zárójelben az előző negyedév adatai

A felmérésben résztvevő ingatlan-fejlesztő és forgalmazó vállalkozások Budapesten az irodapiaci helyzet kisebb javulására számítanak a következő 12 hónapban, de a túlkínálat valószínűleg fennmarad. Az ország többi körzetében nem várható jelentős változás. A gazdálkodó szféra reprezentánsai a következő egy évben a saját iroda iránti igényeik némi élénkülését, a bérirodák iránti kereslet stagnálását valószínűsítik. A fővárosi piacon a saját iroda iránti kereslet lényegében stagnál, a bériroda iránti igények valamelyest növekednek az előttünk álló időszakban.

Üzlethelyiségek

A fővárosi üzlethelyiség-piaci index, 2002-2005

Az üzlethelyiségek piacát a központi régióban az ingatlan-fejlesztő és -forgalmazó cégek lényegében kiegyensúlyozottnak tartják. A vidéki területeken a válaszadók szerint továbbra is némi túlkínálat jellemző. A főváros helyzet értékelése az előző felméréshez képest szignifikáns mértékben javult.

Az ingatlanokkal foglalkozó cégek a következő egy évben a fővárosban túlkínálat megjelenését valószínűsítik.
Az ország többi területén pedig lényegében változatlan helyzetet vetítenek előre. Az elkövetkező időszakban továbbra is számítani lehet a bevásárlóközpontok és hipermarketek térnyerésére. Az üzlethelyiségek piaca várhatóan továbbra is pezsgő marad, elsősorban az erős kiskereskedelmi verseny által kikényszerített profilváltások miatt. A vállalati válaszok alapján elsősorban Budapesten várhatóak jelentősebb fejlesztések, azaz a saját tulajdonú eladóterek mennyiségének növelése.


Lakáspiac

A fővárosi lakáspiaci index, 2002-2005

Budapesten az ingatlanokkal foglalkozó cégek vezetőinek 30%-a erős túlkínálatról, 60%-uk túlkínálatról tudósított, míg 15%-uk érzékelt egyensúlyi lakáspiacot. (Ezek az értékek lényegében megfelelnek az egy negyedévvel ezelőttieknek.) Hazánk egyéb körzeteiben a fentihez hasonló állapotról számoltak be a felmérés résztvevői.
A válaszadó ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő 12 hónapban az új és a használt lakások piacán is a jelenleginél valamivel kedvezőbb helyzetre (a túlkínálat némi csökkenésére) számítanak. E vélekedés általános, minden körzetre igaz.

2005 negyedik negyedévében - a szezonális hatásoktól megtisztított mutató alapján - a háztartások lakásépítési és -vásárlási kedve enyhén javult. Elsősorban a korábban bizonytalanok számoltak be határozott vásárlási tervekről. Mindemellett a meglévő lakásokra való költési hajlandóság is erősödött.
 

A lakosság lakásépítési, vásárlási és felújítási szándékai (ezer háztartás)

Forrás: Szonda Ipsos

 (forrás:gki.hu)

2006.03.25.

Védjegy az építési termékeknek.

Kiváló Építési Termék névvel minőségjelet vezet be az építőiparban a Magyar Építőanyagipari Szövetség.

A védjegy bevezetésével a gyenge minőségű, olcsó, kétes eredetű építőanyagok használatát akarják visszaszorítani. Szémán György a minőségjel létrehozását kezdeményező munkacsoport vezetője elmondta, Magyarországon gyakorlattá vált az EU-n kívüli importból származó rossz minőségű, megbízhatatlan építőanyagok használata, ezért tartották szükségesnek a szabályozást ilyen formáját. Eddig a termékek csomagolásán csak a CE megfelelőségi jelölést tüntették fel, ami az alapvető követelményeknek való megfelelést jelentette. A Kiváló Építési Termék Minőségjel bevezetésével azonban az EU-n belüli szabad mozgáshoz szükséges kötelező adatokon kívül a termék más előnyös tulajdonságait is kötelező lenne feltüntetni. (A termék tényleges műszaki jellemzői, a termék tervezésére, beépítésre, használatára vonatkozó előírások, feltételek.) A Kiváló Építési Termék Minőségjelért március 20-tól pályázatot kell benyújtani az Építési Termék Minőségvédelmi és Vállalkozásfejlesztési Kft. Védjegyirodájához. Pályázhat minden Magyarországon gyártott vagy forgalmazott építési termék, termékcsalád, melyet ipari körülmények között sorozatban állítanak elő, és a vonatkozó jogszabályoknak megfelelően hozzák forgalomba. A pályázás azonban nem jelenti azt, hogy a termék automatikusan megkapja a minősítést, ehhez számos hazai, és európai uniós követelménynek kell megfelelnie.

2006.03.04.

Nem maradhat titokban, ki nézte meg a tulajdoni lapot.

Az ingatlannyilvántartás nyilvános, tehát az a szabály, hogy a tulajdoni laphoz bárki hozzáférhet, nem változott, csak az a változás, hogy ma már dokumentált és azonosítható, hogy ki kérte ki az adatokat. A földhivatalnak naplóznia kell a betekintéseket is.

A paragrafusok számát tekintve az ingatlannyilvántartási törvény módosítása igencsak tekintélyes mennyiségű. Hogy ez a mindennapokban is ilyen sok változást hoz-e, azt dr. Juhász Erzsébet ügyvéd ismerteti. Van néhány olyan változás, amire nagyon oda kell figyelni, és ami az ügyfelek számára nagy jelentőségű. Mostanáig bárki bemehetett a földhivatalba, és minden további nélkül hozzájuthatott a tulajdoni lap másolatához, illetve kiírhatta a számára szükséges adatokat. Ha valaki a törvénymódosítás előtt tudni szerette volna, hogy az ő ingatlanáról ki kért tulajdoni lap másolatot, ki tekintett bele az adatokba, akkor a földhivatal nehezen tudott erről adatot szolgáltatni, ha csak betekintésről volt szó, akkor sehogy sem. Abban az esetben pedig, ha másolatot kértek, csak néhány adatot tudott közölni. Az ingatlannyilvántartás nyilvános, tehát az a szabály, hogy a tulajdoni laphoz bárki hozzáférhet, nem változott, csak ma már dokumentált és azonosítható, hogy ki kérte ki az adatokat. A földhivatalnak naplóznia kell a betekintéseket, a személyes adatokat ellenőriznie kell, tehát meg kell néznie valamilyen igazolványt. Ez lehet a személyi igazolvány, útlevél, vagy kártya formájú jogosítvány. Abban az esetben, ha valaki például a cégének kér ki adatot, az aláírási címpéldányt is be kell mutatni, meghatalmazást kell vinni, plusz igazolni kell a személyi adatokat. De ha még ennél is többet szeretne tudni valaki, és látni szeretné azt az okiratot, aminek alapján a földhivatal például valakinek a tulajdonjogát bejegyezte, akkor ebben az esetben a jogosultnak vagy a kötelezettnek a hozzájárulása szükséges ahhoz, hogy a földhivatal az ilyen iratot megmutassa, arról másolatot adjon ki. Eddig abban a szakaszban, amíg széljegyen volt a kérelem, a széljegyhez tartozó iratokhoz hozzá lehetett férni. Most ez is megváltozott, csak abban az esetben adnak felvilágosítást, ha visszük a hozzájáruló nyilatkozatot, vagy hogyha írásban igazoljuk azt, hogy milyen okunk van arra, hogy ezt az iratot kérjük. Vannak persze kivételek, hiszen ha például egy szolgalmi bejegyzésről van szó, és a szolgalomhoz tartozó vázrajz az okirat melléklete, akkor ezt a mellékletet eddig is meg lehetett tekinteni, ez után is meg lehet tekinteni, függetlenül attól, hogy még bejegyzésre vár vagy már bejegyzett. Az ügyitézésben is történtek változások. Ha például azt szeretnénk, hogy jegyezzen be a földhivatal egy jelzálogjogot, egy haszonélvezeti jogot, egy tulajdonjogot, akkor eddig is kérelmet kell benyújtanunk, ezután is kérelmet fogunk benyújtani, csakhogy eddig szabadon meg lehetett fogalmazni ezt a kérelmet, mostantól kezdve pedig egy kötelezően kiadott nyomtatványt kell kitölteni. Ez a kérelemnyomtatvány meghatározott adatokat kell, hogy tartalmazzon, ki az aki a kérelmet benyújtotta, tartalmaznia kell, hogy mi a személyi azonosítója vagy személyi száma, ahogy régebben hívták a kérelmezőnek, milyen jognak vagy ténynek a bejegyzését kéri, melyik az az ingatlan, amire a kérelem vonatkozik stb.

2006.04.28.

Lejtmenetben a kínai ingatlanpiac

Az ingatlanpiac világviszonylatban befektetési sikerágazatnak számított az utóbbi években. Közgazdászok a már szinte az összes gazdasági nagyhatalomra jellemzõ ingatlanár-robbanás láttán figyelmeztettek a veszélyekre, amelyek – úgy látszik – elõször Kínában válnak realitássá.

Sanghajban az utóbbi szûk egy esztendõben harminc százalékot estek az ingatlanárak, és elemzõk szerint Peking is rövidesen erre a sorsra juthat. A kialakult helyzet megértéséhez, mivel nem egy demokratikus piacgazdaságról van szó, egy kicsit távolabbról kell megközelíteni a problémát – nem elég a szokásos magyarázat, miszerint túl sokat építettek és nem volt már kereslet, ezért az árak zuhanni kezdtek és minden eladhatatlanná vált. Mint közismert, a kínai gazdaság elég régóta veszélyesen túlfûtött, olyan növekedést produkál, amelynek visszafogása, letörése a 2010-ig tartó tizenegyedik ötéves terv egyik fõ célkitûzése. A nemzeti össztermék növekedését 7,5 százalékra kell visszaszorítani. Ennek érdekében a központi vezetés és a helyi kormányzatok sokszor – mint elefánt a porcelánboltban – gázolnak bele az egyébként vadkapitalista alapokon építkezõ gazdaságba. Elsõ lépésként központilag elrendelték, hogy az eddigi legkedvezõbb és fõleg megengedett 5 százalékon kamatozó ingatlanvásárlási hitelt ezután csak 5,5 százalékra lehet felvenni. Ez nagyjából egy nyugaton mûködõ jegybank kamatemelésének felel meg. Második lépcsõben a minimális önerõt az eddig megengedett 20-ról 30 százalékra emelték. De még mintha ez sem lett volna elég, a párt 5 százalékos adót vetett ki a lakások eladási ára után, ha valaki a vásárlástól számított két éven belül el akarja adni újonnan épített lakását. Törvényszerûen Sanghajra hatottak elõször negatívan ezek az intézkedések, ugyanis az itteni ingatlanok piaci érték tekintetében Kína egész ingatlanállományának húsz(!) százalékát adják, ami különösen azért elképesztõ, mert a teljes lakosság kevesebb mint két százaléka lakja csak a várost. Az elkülönülõ gazdasági régió ingatlanpiaca tehát már így is viszonylag túlértékelt volt. (Egy kis kitérõ: Kínában a túlértékeltség nem azt jelenti, mint mondjuk Londonban vagy az Egyesült Államokban. Itt már 200 ezer dollárért lehet venni igazán jó helyen lévõ lakást, ami hozzávetõlegesen 43 millió forintot jelent. Átlag négyzetméterár 827 USD~182 000 HUF 2005-ben. Manapság Magyarországon jóval többért vesztegetik a presztízslakásokat.) És a hatások? Szakértõk szerint az utóbbi három évben a sanghaji ingatlanpiac harminc-negyven százalékát a spekulációs céllal befektetõ hongkongi, tajvani, európai és amerikai pénzemberek adták, akik a természetes piaci telítettség okozta hozamcsökkenés miatt egyébként is elkezdték visszafogni befektetéseiket. Erre az új szabályok csak rátettek egy nagy lapáttal. Az ingatlanforgalom kevesebb mint egy év alatt hetven százalékot esett viszsza, az árak pedig harminc százalékkal. Hírek szerint az utóbbi három hónapban négyezer ingatlaniroda volt kénytelen bezárni kapuit. A befektetési céllal vásárlók tömegei nem tudnak jó áron bérlõt találni, így a hitelek nagy százaléka várhatóan bedõl. Ennek rendkívül negatív hatásai lehetnek az így is ingatag alapokon álló kínai bankrendszerre. Becslések szerint a sanghaji bankok hitelállományának negyven-ötven százaléka ingatlanfedezetû jelzáloghitel, ami egész Kína jelzáloghitel-állományának közel húsz százalékát adja. Tavaly a hitelek közel nyolcvan százalékát ingatlanvásárlásra vették fel. Jelenleg ott tartanak, hogy a fedezetként felajánlott lakásokból az adósok nem tudnák kielégíteni a hitelezõ bankokat. A még csak most épülõ, de már leszerzõdött építkezéseknél a vásárlók sok helyütt el akarják érni, hogy a beruházók csökkentsék áraikat, mindhiába. Különösen aggasztó, hogy a legnagyobb mértékû árcsökkenést a lakóingatlan-piac könyvelte el, ezen belül is a felsõ árkategóriába tartozó lakások. Szakértõk szerint a 70 ezer dollár környékén nemrég vásárolt ingatlanok még mindig eladhatók. Eközben az olimpiára készülõdõ Pekingben szinte zavartalanul folyik az “ingatlanos” élet, amin nem nagyon lehet csodálkozni, hiszen az ottani távolságok és néptömegek teljesen más dimenzióba helyezik Kína mint ország fogalmát. Egy év alatt a fõváros átlag négyzetméterárban valamivel megelõzte Sanghajt. 2005-ben az ingatlanárak közel húsz százalékkal növekedtek. Persze szakértõk már itt is várják, hogy a fent részletezett kormányzati intézkedések ide is begyûrûzzenek. Ugyanakkor az is valószínû, a kommunista vezetés nem hagyja majd, hogy az olimpia szervezését bármi is megzavarja, így lehetséges, hogy elgondolkoznak a megszorító szabályok enyhítésén. Ez persze nem biztos, hogy elégséges a túlpörgött piac stabilizálására, és azt se felejtsük el, hogy az ötéves terv, mégiscsak ötéves terv – azt tartani kell! Csak most kivételesen a növekedést kell lassítani. K. T. Amerikai meglepetés Miközben az amerikai jegybank szerepét betöltõ FED óvatos politikát követve kis lépésenként emeli az alapkamatot, a szakértõknek is nagy meglepetést okozott, hogy továbbra is növekszik az ingatlanpiac. Az utóbbi idõszakban tapasztalt kisebb visszaesést követõen a használt lakóingatlanok eladása 5,2 százalékkal, az új családi házaké 4,7 százalékkal, míg az újonnan épült lakásoké 8,8 százalékkal nõttek az elõzõ hónaphoz képest. Úgy látszik a 4,5 százalékos alapkamat okozta hiteldrágulás nem volt hatással az amerikai vásárlókra. Jelenleg középértéken számolva egy átlag tengerentúli otthon 209 ezer dollárba kerül, ami 10,9 százalékos növekedést jelent az egy évvel ezelõtti állapotokhoz képest.

2006.04.05.

Sms-értesítő a lakásmaffia ellen

A tulajdoni lap változásairól mostantól a magánszemélyek is előfizethetnek a tulajdoni lapokkal kapcsolatos változásfigyelő szolgáltatásra - jelentette be Benedek Fülöp, az FVM közigazgatási államtitkára.

Az ügyfelek 24 órán belül e-mailen és/vagy SMS-ben értesítést kaphatnak, ha a rendszer bármilyen változást észlel a nyilvántartásban az ingatlanukra vonatkozóan. A szolgáltatás igénybevételéhez éves szerződést kell kötni. Különböző díjcsomagok közül lehet választani, ha valaki megelégszik évi négy e-mailes értesítéssel, nettó 2500 forintot kell fizetnie, az extra csomag 50 e-mailt tartalmaz 3400 forintért. Az SMS-es üzenetcsomag ára 2600, illetve 4700 forint között mozog. Össze is lehet vonni a két értesítési módot, ebben a esetben nettó 3900, illetve 6900 forint az előfizetés díja. A rendszer minden olyan kérelem beérkezéséről értesítést küld, ami széljegyzésre kerül az ingatlan tulajdoni lapján, a tulajdoni lap adatainak változását eredményezi. Mint emlékezetes, a változásfigyelő szolgáltatás 2005. szeptember 15-ével indult, első lépcsőben a TAKARNET országos földhivatali számítógépes rendszer felhasználói számára. Ez a kör több mint 4000 felhasználót jelent, elsősorban bankokat, közjegyzőket, közigazgatási intézményeket, önkormányzatokat, ingatlanirodákat.

2006.05.20.

Az ingatlanpiac helyzete és kilátásai (2006. áprilisi felmérés alapján)

Az ingatlanpiac helyzete és kilátásai (2006. áprilisi felmérés alapján)   A GKI Gazdaságkutató Rt. 2000 tavasza óta szervez negyedévenkénti felméréseket a vállalatok, az ingatlanfejlesztők és -forgalmazók, valamint a lakosság ingatlanpiaci terveinek, szándékainak és kilátásainak feltérképezése céljából. A kutatás az AL Holding (Angyalföldi Lakásépítő Rt.) valamint az Ingatlan és Befektetés című szakfolyóirat szakmai támogatásával folyik. A GKI Rt. és az AL Holding fővárosi ingatlanpiaci indexe szintetizálja az egyes részpiacok (a lakás-, az iroda-, üzlethelyiség- és a raktárpiac) konjunktúráját, s ezzel összefoglaló képet ad az ingatlanpiac helyzetéről. Az index elsősorban a kereslet és kínálat viszonyát, a piaci szereplők jövőbeli terveit és várakozásait jellemzi.   A GKI és az AL Holding fővárosi ingatlan indexe, 2003-2006   A GKI Rt. - AL Holding fővárosi ingatlanpiaci indexének értéke 2006 áprilisában -13,8. Az index az ingatlanpiaci kilátások lényeges javulását jelzi a korábbiakhoz képest, s csak valamivel marad el 2004 közepi értékétől. Lényegében a lakáspiac az egyetlen, ahol - januárhoz képest - nem javultak, csak stagnáltak a cégvezetői várakozások. Az ingatlanpiacon 2005-ben az árak várható alakulására vonatkozó cégvezetői várakozások csökkenése volt tapasztalható. Ez azt jelenti, hogy felmérésről-felmérésre kisebbek lettek a válaszadók által várt árindexek. Ez a tendencia 2006 elején megváltozott, az új ingatlanokra 1,5-2%-os emelkedést, a használtakra lényegében stagnálást jeleznek előre a következő egy évre. Az új ingatlanok értékesítési árainak várható alakulásában jelentős területi különbségek lesznek - a legmagasabb növekedés Budapesten valószínű.   Az új ingatlanok árának a következő 12 hónapban várható alakulására vonatkozó várakozások (százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest)   Budapest Pest megye Nyugat-Magyarország Kelet-Magyarország Országos átlag Lakóingatlan 2 0 0 1,7 1,5 Iroda 2 0,5 1 2,5 2 Üzlethelyiség 1,4 0,5 1,1 1,5 1,4 Raktár 2 0 0 1,5 1,5 A használt lakások piacán jellemzően stagnálás, egyes körzetekben árcsökkenés várható. A többi ingatlanfajta esetében Budapesten lényegében stagnálás, Pest megyében és Nyugat-Magyarországon kisebb-nagyobb csökkenés valószínű. A válaszadók a telekpiacon infláció feletti áremelkedést prognosztizáltak az elkövetkező időszakra is. (A leggyorsabb növekedés továbbra is a fővárosban várható.)   A használt ingatlanok árának a következő 12 hónapban várható alakulására vonatkozó várakozások (százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest)   Budapest Pest megye Nyugat-Magyarország Kelet-Magyarország Országos átlag Lakóingatlan 0 -6 -2 0 -0,7 Iroda 0,5 -1 -2 2 0,5 Üzlethelyiség 1 -2,2 -1,6 1,5 0 Raktár 0 -1,3 -1,7 1,2 0 Telek 4,6 3,5 3,6 3,5 3,9 A bérleti díjak várható növekedése az infláció általános ütemének megfelelő lesz a következő 12 hónapban (2,3-2,9%). Irodapiac   A fővárosi irodapiaci index, 2003-2006   A fővárosban 2006 első negyedévében 58 ezer négyzetméter új irodaterülettel bővült a kínálat - a fejlesztési "láz" eszerint az idén is folytatódik.   A fővárosi irodák kihasználtsága   A típusú (%) B típusú (%) Pesten 83 (80) 75 (76) Budán 84 (82) 74 (75) Zárójelben az előző negyedév adatai   A nyugat-magyarországi régióban az átlagos kihasználtsági ráta 78%, míg Kelet-Magyarországon ugyanez az érték 75%. A fővárosi ingatlanos cégek mindössze 3%-a érez nagy, s további 35%-uk kisebb túlkínálatot. A cégek több mint fele (pontosan 55%-a) kiegyensúlyozott piacról számolt be. A fennmaradó 7% túlkeresletről tudósított. A kapott válaszok szerint hazánk nyugati régióiban továbbra is valamivel nagyobb a túlkínálat, mint keletiekben. A felmérésben résztvevő ingatlan-fejlesztő és forgalmazó vállalkozások Budapesten az irodapiaci helyzet változatlanságára számítanak a következő 12 hónapban, azaz - a korábbiaknál kisebb - túlkínálat valószínűleg azért fennmarad. Az ország többi körzetében sem valószínűsítenek jelentős változásokat. Üzlethelyiségek   A fővárosi üzlethelyiség-piaci index, 2003-2006   A kiskereskedelmi egységek, üzlethelyiségek, bevásárlóközpontok piaca hosszabb ideje stabil növekedési ütemet mutat. Az elkövetkező időszakban is számítani lehet a bevásárlóközpontok és hipermarketek térnyerésére - a piaci telítődés ellenére a nagyobb láncok továbbra is terjeszkedni kívánnak. A fővárosban a metróépítés és néhány új közlekedési csomópont létrehozása és egyes különleges fekvésű ingatlanok ilyen célú hasznosítása adhat lendületet a további bevásárlóközpont-építésnek. A befektetők mindezek mellett a vidéki 100 ezer főnél nagyobb városokra, illetve ezek környékére fókuszálnak. Az üzlethelyiségek piacán Budapesten az ingatlanfejlesztő és -forgalmazó cégek 62%-a egyensúlyi piacot érzékel, 14%-uk túlkínálatot, 24%-uk túlkeresletet érzékel. Pest megyére és Nyugat-Magyarországra inkább a túlkínálat jellemző, míg keleten a túlkereslet dominál. Az ingatlanokkal foglalkozó cégek a következő egy évben a fővárosban és Pest megyében a mai helyzet fennmaradását valószínűsítik, keleten a túlkereslet mérséklődésével, nyugaton ennek megjelenésével számolnak.   Lakáspiac   A fővárosi lakáspiaci index, 2003-2006   Budapesten az ingatlanokkal foglalkozó cégek vezetőinek 11%-a erős túlkínálatról, 78%-uk túlkínálatról tudósított, míg 11%-uk érzékelt egyensúlyi lakáspiacot. (Ezek az értékek az egy negyedévvel ezelőttihez képest enyhe romlást jeleznek.) A budai oldalon valamivel kedvezőbb a helyzet, a pesti oldalon legalábbis nagyobb a túlkínálat. Hazánk egyéb körzeteiben is jelentős túlkínálatról számoltak be a válaszadók. Különösen erős a túlkínálat Nyugat-Magyarországon. A fejlesztő cégek helyzetértékelése továbbra is kedvezőbb a forgalmazókénál, tehát továbbra is igaz, hogy az új lakások piacán valamivel kedvezőbb a helyzet, mint a használt szegmensben. A válaszadó ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő 12 hónapban az új és a használt lakások piacán is a jelenleginél valamivel kedvezőbb helyzetre (a túlkínálat némi csökkenésére) számítanak. E vélekedés lényegében általános, - Pest megye kivételével - minden körzetre igaz. A 2006. áprilisi felmérés adatai szerint - a szezonális hatásoktól megtisztított mutató alapján - a háztartások lakásépítési és -vásárlási kedve határozottan javult. A meglévő lakások felújításának, korszerűsítésének tervezésében is kedvező irányú változás figyelhető meg.   A lakosság lakásépítési, vásárlási és felújítási szándékai (ezer háztartás) Negyedév Lakásépítés, -vásárlás Lakásfelújítás, -bővítés   Biztosan Valószínűleg Biztosan Valószínűleg 2003. január 35 152 134 454 2003. április 66 126 165 493 2003. július 55 113 125 367 2003. október 58 108 124 383 2004. január 62 61 114 308 2004. április 59 90 113 363 2004. július 39 74 141 351 2004. október 42 88 93 318 2005. január 59 121 127 435 2005. április 52 95 100 445 2005. július 52 76 162 329 2005. október 37 130 85 370 2006. január 48 115 123 458 2006. április 75 127 165 457 Forrás: a Szonda Ipsos és a GKI Gazdaságkutató Rt. lakossági felmérése   A GKI Gazdaságkutató Rt. a piaci folyamatok alapján szakértői prognózisában - modellszámítások eredményeit is figyelembe véve - 2006-ra vonatkozóan 40 ezer új lakás átadását jelzi előre.  (forrás:gki.hu)

2006.05.26.

Ellentmondásos ingatlankonjunktúra-jelentések.

Az Ecostat barométere süllyed, a GKI-AL-é emelkedik