Hogyan védjem meg magam a saját bérlőm ellen?
 

Bár az ingatlankiadás jellegzetesen bizalmi jogviszony, a bérbeadó többnyire már az első pillanattól kezdve árgus szemekkel vizsgálja bérlőjét: pontosan fog-e fizetni, nem vágja-e tönkre a kiadott ingatlant? Ilyen kérdések forognak általában aggódó bérbeadóink fejében, akik azért némi jogi ismerettel, pár ügyes jogi fogással megszaporíthatják nyugalomban töltött éjszakáik számát.
 

Ami elöljáróban fontos tanács, a bérbeadó – bármi is történik – mindig számoljon el egyesével, mondjuk hatvanig-hetvenig, mert nem csupán őt, hanem „galád”, nem fizető bérlőjét is megilletik a jogok.

Megtörtént eset: a bérlő a rendőrségre menetelt és bejelentette hogy, életveszélyesen megfenyegették az elmaradt díj okán. A kapitányságon annak rendje-módja szerint meg is indult az eljárás a tulajdonos ellen, önbíráskodás miatt.

Vagyis, a törvényes utat érdemes betartani. E körben az első lépés egy olyan, ügyvéd vagy közjegyző által készített bérleti szerződés lehet, amely kifejezetten tartalmazza a tennivalókat, a biztonsági elemeket arra az esetre, ha a bérlő nem fizet. Ilyen szerződést – mivel magánfelek kontraktusáról van szó – némi erőfeszítés árán magunk is elkészíthetünk.

A felmondás lépcsőfokai

Ami a felek alapkötelezettségeit illeti: a bérlő jogosult az ingatlan zavartalan használatára, és a bérbeadó bejelentés nélkül nem léphet be az ingatlan területére. Például, nem cserélheti ki a zárakat figyelmeztetés, új kulcsok átadása nélkül, nem kapcsoltathatja ki a közüzemi szolgáltatásokat, nem bonthatja fel a bérlő postáját.

A bérlő viszont értelemszerűen köteles megfizetni a bérleti díjat, megjavítani az általa vagy lakótársai által okozott károkat, kifizetni a háztartási számlákat, rendben tartani az ingatlant, és ugyanolyan állapotban visszaadni, mint amilyen állapotban átvette.

De maradjunk a kiindulási pontnál: nem fizet a bérlőnk, és a benne való bizalmunk olyan alaposan megingott, hogy minél előbb szeretnénk a falakon kívül látni, fel kell mondani neki. Ez adott esetben meglehetősen bonyolult dolog is lehet, igaz, a lépések igazolhatják a bérbeadót.

Először az írásos felszólítást kell eljuttatni a bérlőhöz, amelyben póthatáridőt kell kitűzni. Ha ennek a bérlő nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül rendkívüli felmondást juttathat el a bérlőhöz.

Már ennél a viszonylag egyszerűnek tűnő műveletnél is lehetnek gondok. Például, bérlőnk a felmondást nem veszi át, a postás láttán az ingatlan legkisebb helységében bújik el, telefonját kikapcsolja és órákon keresztül folyatja a vizet. A bérbeadó akkor jár el helyesen, ha először tértivevényes felszólító levelet küld a bérlőnek, mivel a magyar bírói gyakorlat szerint a közlést megtörténtnek kell tekinteni, ha ilyen formában adjuk fel, és az a „nem kereste” jelzéssel érkezik vissza, avagy az átvételt a bérlő bizonyíthatóan megtagadja.

Ezért a szerződésben eleve érdemes kikötni a tértivevényes kézbesítést, mert utóbb ennek köszönhetően bizonyíthatjuk, igazolhatjuk, bérlőnkhöz neki felróható okból nem jutott el felmondásunk.
 

Határozott vagy határozatlan idejű?

Eredménytelenség esetén fizetési meghagyás kibocsátását kell kérni a bíróságtól, ám ha a bérlő ennek ellentmond, az ügy perhez vezet. Hasonlóan peres eljárás következik akkor, ha a bérlő a felmondás jogszerűségét vitatja. Az ilyen ügyekben lehetővé kellene tenni – ez a jelenlegi igazságszolgáltatási rendszerben meglehetősen döcög -, hogy a keresetlevél beérkezését követően a bírósági fórumok akár nagyon rövid időn belül is határozatot hozzanak.

Sokszor még a jogászok véleménye is megoszlik a tekintetben, hogy határozott, vagy határozatlan idejű bérleti szerződést kössön az ingatlan tulajdonosa. Az ingatlan.com álláspontja szerint a határozott idejű szerződés jobb megoldás lehet, ugyanis ez a megjelölt időpont elteltével megszűnik, és ezt követően a bérlő már birtokháborítást követ el.

Hátránya, hogy csak rendkívüli felmondással vagy közös megegyezéssel szüntethető meg idő előtt. A legkönnyebben kezelhető intervallumnak a féléves, határozott idejű szerződést tűnik. Ha minden rendben, újraköthetjük a kontraktust, ha nem, a fél év gyorsan eltelik.
 

Bérlőmnek gyermeke született

A bérbeadó ősz hajszálait szaporíthatja az a szituáció, amikor a bérlő ugyan fizet, ám személyi körülményeiben, életvezetésében változások történtek, például gyermeke született, amit ő üzletfelétől eltérően „csodaként” él meg. A hatályos szabályozás szerint egyébként a magántulajdonban lévő lakás bérlője kiskorú gyermekét és az unokáját befogadhatja - még a tulajdonos tiltása ellenére is.

A magyar jog nagyon szigorú abban a tekintetben, hogy kiskorút mikor lehet „kitenni” az utcára. A fő szabály szerint csakis akkor, ha utána megfelelő körülmények közé kerül, bár ennek pontos paramétereiről, milyenségéről hallgatnak a hazai jogszabályok.

Megtörténhet azon sajnálatos esemény, hogy a bérlő elhalálozik. Ilyenkor azok jogosultak a lakásbérlet folytatására, akiket a bérlő a bérbeadó hozzájárulása nélkül befogadhatott: kiskorú gyermek, unoka, házastárs, szülő - de csak akkor, ha életvitelszerűen együtt laktak a bérlővel.

Nem érvényesek a szabályok a házastársra akkor, ha bérlő a szerződés megkötése után nősült meg, vagy ment férjhez. Ilyenkor a házastárs csak a szerződés módosítása után, a bérbeadó engedélyével költözhet oda.

Természetesen, a fent említett bizalmi viszony megromlásának eseteiben segít a jó kontraktus, ám önmagában nem jelenthet teljes körű garanciát. Gyakori eset, hogy a bérlő költözés előtt pár hónappal már nem fizet, és hatalmas közüzemi számlákat hagy maga után.

Sőt: engedély nélkül végez átalakításokat és kéri az ellenértéket a tulajdonostól. A legrafináltabb bérlők ráadásul nem egyszer az éjszaka leple alatt ürítik ki az ingatlant, így az ingóságaikon sem lehet érvényesíttetni a zálogjogot.

Ám a tulajdonosnak is vannak lehetőségei. Például, ha a bérlő a felmondás jogszerűségét vitatja, a bérbeadó nem a felmondás jogszerűségének megállapítása, hanem az ingatlan kiürítése miatt indít pert. Vagy a nem fizető gazdasági társaság ellen felszámolási eljárást kezdeményez, igaz, csak a hatvan napon túl lejárt, a bérlő által elismert vagy legalábbis nem vitatott követelés esetén.

A cég a felszámolás elrendeléséig még fizethet, amennyiben le akarja állítani a procedúrát. Összességében, bár száz százalékos garanciát a későbbi kényelmetlenségek elkerülésére egy alapos, precíz szerződés sem jelenthet, ám adott esetben sokat segíthetnek a gondosan kidolgozott óvintézkedések.
 

Dr. Drávucz Péter

forrás: www.ingatlan.com