Januártól mindenki fizethet illetéket? 2010.06.07

Minden ingatlanvagyonnal rendelkező céget érinthet a január 1-jétől érvényes, ingatlanokkal kapcsolatos illeték és társasági adó-módosítás. Az új szabályok jóval bonyolultabbak, mint korábban és alkalmazásuk is kockázatosabbá, állítja a Lakatos, Köves és Társai Ügyvédi Iroda elemzése.

A jogszabály változása nem csak az ingatlanba befektető cégeket érinti, hanem minden olyan vállalkozást, amelynek ingatlana van. A jogszabály-változás egyaránt hat az eladókra és a vevőkre is. Az eladókat a társasági adózás során, a vevőket a vagyonátruházási illetéken keresztül érinti. A Lakatos, Köves és Társai Ügyvédi Iroda elemzése szerint a költségek optimalizálása a tranzakciók szerkezetének gondos kialakítását igényli. Ehhez érdemes jogi és adószakértőket igénybe venni, mivel a jogszabály-változás bonyolult problémákat vet fel.

Az adótörvény módosítása szerint minden olyan cég, amelynek van belföldi ingatlanvagyona, vagy pedig (közvetlenül vagy közvetve) 75 százalékos vagy ezt meghaladó többséggel rendelkezik egy ilyen társaságban, az ún. belföldi ingatlanvagyonnal minősülő társaságnak minősül. Az ilyen társaságokban birtokolt üzletrészek, részvények megszerzése illetékkötelezettséggel jár.

A változások érintik azokat a vállalatcsoportokat, amelyek saját ingatlanban (tehát nem bérelt irodákban, ipari parkokban) működnek, és bármilyen oknál fogva belső átszervezés alá kerülnek - vagyis például a végső tulajdonos ugyan nem változik, de a csoport struktúra átalakul, például egy társaság az egyik divízióból átkerül egy másikba, vagy az egyik tagvállalat helyett a másik tagvállalathoz kerülnek az üzletrészei.

Azokat a vállalatokat is érinti, amelyek olyan működő vállalatokat vásárolnak üzleti terjeszkedés vagy befektetés céljából, amelyek saját tulajdonú ingatlanban (gyártelep, iroda) működnek.

A jogalkotó az eredeti, a törvény indoklásában is megfogalmazott szándékához képest, jóval "nagyobbat merített". Az eredeti törvényalkotói szándék a klasszikus ingatlan tranzakciók megadóztatására irányult, azaz az volt a célja, hogy az illeték törvény hatálya alá vonja a korábban cégvásárlások keretében megvalósított, és így illetékmentessé tett ingatlan tranzakciókat. Az életbe lépett jogszabály hatása azonban messze túlnőtt az eredeti célon, mert nem csak a kifejezett ingatlan tranzakciók váltak illetékkötelessé, hanem minden olyan cégcsoporton belüli vagy cégek közötti egyesülés, felvásárlás is, amelyekben a cégek ingatlanvagyona is gazdát cserél.

A jogszabály további hiányossága az, hogy nincs tekintettel a piaci gyakorlatra. A több helyrajzi számon bejegyzett ingatlan esetében nem érvényesül az illeték felső határa, amely ma 200 millió forint. Többek között ilyenek a társasházi formában működő plázák is.

Ráadásul nem kellőképpen szabályozott az ingatlan forgalmi értékének a meghatározása. Az adóhivatalnak kell - megfelelő tapasztalat nélkül - értékelnie az ingatlanokat, úgy, hogy nem egyszerűen a magánemberek között használatos négyezetméter árát, hanem az adott ingatlan jövedelemtermelő képességét kell figyelembe vennie. Ez pedig piaci szakértő cégek számára sem mindig könnyű feladat.

Az új illetékszabályok egyik sajátos vonása, hogy Magyarországon túl is hatályosak - azaz a külföldön zajló adásvételre is vonatkoznak. Akkor is illetéket kell fizetni, ha az eladott cég legalább 75 százalékos tulajdonosa Magyarországon, s a cégnek ingatlan tulajdona is van.

Egy példával illusztrálva: egy ciprusi társaság üzletrészeinek a megszerzése illetékkötelezettség alá esik Magyarországon, ha a ciprusi társaság magyar leányvállalatának van ingatlanvagyona. Az illetékkötelezettség akkor is fönnáll, ha mind a ciprusi társaságot eladó, mind az azt megszerző személy külföldi.

Egy másik sajátosság, hogy az üzletrész adásvétel tárgyát képező, ingatlanvagyonnal rendelkező társaság maga korlátlan és egyetemleges felelősséget visel az üzletrészeket eladó külföldi befektető társasági adókötelezettségéért, ha nem tesz eleget az ügylettel kapcsolatos bejelentési kötelezettségének.

Ráadásul a kialakított szabályozás miatt előfordulhat, hogy az adásvétel időpontjában a külföldi eladó joggal számolhat azzal, hogy az ügylet nem adóköteles, de a társaság eladását követően a vevő által végrehajtott ügyletek miatt mégis adókötelezettsége keletkezik - így például akkor, ha a vevő a megvásárolt cégben levő gépeket eladja, a készpénzt pedig kiveszi a cégből.