Ezzel végeredményben egyszerűsödik az adórendszer, ugyanis elég a lenti táblázatot bemagolni, hogy otthon legyünk a témában:
Példa: 2008-ban vásárolt egy
lakást 20 millió forintért, amit 2011-ben 30 millió forintért ad el. Az adó
alapja: 10 millió forint. Ennek az összegnek a 60%-a után kell adóznia, avagy
az adóalap 40%-kal csökkenthető (fenti táblázat), tehát az adó alapja 6 millió
forint. Az adó mértéke 25%, így az adó 1,5 millió forint.
A nem egyéni vállalkozó magánszemélyeknél a tulajdonszerzés nélkül lezárt
ingatlanlízing ügylet után szerzett jövedelemre ugyanezek a szabályok
vonatkoznak. Itt a bevétel megszerzés évének az ügyleti szerződés megkötésének
éve minősül.
Fontos: Ha
lakását 2008. előtt adja el, akkor a következő lakás értéke az eladást követő
negyedik év utolsó napjáig még levonható az adóalapból. Ebben az esetben a már
befizetett adó visszaigényelhető! A már meglévő lakások eladásánál továbbra is
megmarad majd az a lehetőség, hogy az újabb lakóingatlan értékét le lehet
vonni az adóalapból a 2007-ben hatályos jogszabályok szerint. A lényeg, hogy a
szerzett jogok nem sérülnek.
Ennek megfelelően, ha lakását mostanában akarja eladni, akkor érdemes
megfontolni, hogy még az idén vagy csak jövőre üsse nyélbe az üzletet. A
lényeg, hogy a szerződést mikor nyújtják be a földhivatalhoz. Erre
vonatkozólag tanácsot
itt talál!
Továbbra is csökkenti az adóalapot:
Ügyvédi költség, hirdetési költség, a szerzésre tekintettel megfizetett
illeték, valamint az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben
vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeg.
Az értéknövelő beruházásra fordított összeg szintén levonható, amennyiben azt
valamely tevékenységének bevételével szemben költségként még nem számolták el.
Értéknövelő beruházás alatt azt a ráfordítást kell érteni, amely az ingatlan
értékét (állagát) megóvó ráfordításokon felül, annak forgalmi értékét növeli.
Ilyen lehet például a komfortfokozat (komfortosból összkomfortossá való)
javítása, a szobaszám növelése, emeletráépítés stb. Házilagos kivitelezésű
munka esetén csak a számlával igazolt költség vehető figyelembe, a saját
munkavégzés ellenértékével a költség nem növelhető.
Tovább csökkenthető az adóalap:
Ha az átruházásából származó jövedelmet (vagy annak egy részét) a magánszemély
saját maga, közeli hozzátartozója, élettársa részére idősek otthonában,
fogyatékos személyek lakóotthonában vagy más hasonló (pl. ápolási)
intézményben (bármely EGT-államban) biztosított férőhely – visszavásárlási és
továbbértékesítési jog nélküli – megszerzésére használja fel.
A jövedelem fenti felhasználását az ingatlan átruházását követő első és
második adóévről szóló adóbevallásában is feltüntetheti.
Méltányosság
Az APEH az adó fizetésére kötelezett magánszemély kérelmére jövedelmi, vagyoni
és szociális körülményeire, valamint az ingatlan vagyoni értékű jog
átruházásából származó jövedelem felhasználási körülményeire figyelemmel, az
adót mérsékelheti, vagy elengedheti. Méltányosságra különös tekintettel akkor
számíthat, ha a jövedelem felhasználása saját maga, közeli hozzátartozója, a
vele egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa lakhatását biztosító
célra történik.
Mikor szereztem a jövedelmet?
Ingatlanok esetén (lakás, telek, stb.), továbbá az ingatlan-nyilvántartásba
bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jog (pl.: haszonélvezet) megszerzése
időpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor az erről szóló érvényes
szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi
hatósághoz – illetve 1986. július 1. napja előtt az illetékhivatalhoz –
benyújtották.
Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett vagyoni értékű jog
szerzési időpontjának az erről szóló szerződés szerinti időpontot kell
tekinteni. Öröklés esetén az örökség megnyíltának napját kell a szerzés
időpontjának tekinteni. Ha jogi személy 1989. január 1. napja előtt
értékesített ingatlant a magánszemély részére, az ingatlan megszerzésének
időpontja a szerződéskötés napja.
Fontos! Az itt részletezett tervezetet még nem fogadta el az
Országgyűlés, a végszavazás és a kihirdetés még hátra van. Ezzel együtt
további módosítás nem várható.
Piaci hatások
Ez a változás nemcsak a tulajdonosokat, de az egész lakáspiacot érinti,
ugyanis így adókötelessé válik az egyik legkedveltebb piaci szegmens – mondta
Aradi Ferenc, az Autóker Holding ügyvezető igazgatója kérdésünkre. Az Autóker
által épített új lakások már az átadást követő pár éven belül nagyon
népszerűek a használt lakást keresők körében, azonban az SZJA szabályok itt
részletezett változásának eredményeképp az ilyen típusú tranzakciók
eltűnhetnek a piacról. Aradi szerint a tulajdonosok először kivárják majd a
vásárlástól számított ötödik évet, hogy a lakás értéknövekedése utáni
jövedelemadót elkerüljék. Ezzel mindenképp szűkülni fog a piac – tette hozzá
az ügyvezető igazgató.