A Deloitte két szakembere, Kövesdy Attila adópartner, és Szovics Zsolt szenior menedzser a könnyvizsgálati területen az ingatlanokhoz kötődő adóváltozásokat kommentálta. A négy területet lefedő változásokról már többször is adtak hírt, de mi most összefoglaljuk, hogy mire lehet számítani jövőre az ingatlanokkal kapcsolatos adózási szabályok esetén...
Építményadó

Az első terület a helyi adók, vagy ahogy sokan rettegve emlegetik, az ingatlanadó. A hivatalos döntésnek megfelelően a törvény csak az értékalapon kivethető maximum összeget (0,5%, nem lakóingatlanok esetén 1,5%) fogja meghatározni januártól, a kivetés eldöntése önkormányzati feladat lesz. De hogyan is néz ki ez összehasonlítva a jelenlegi helyzettel.

A vizsgált ingatlan egy XIII. kerületi 1999-ben téglából épült társasházi, egyedi fűtésű 3 szobás, garázsos lakás. A mérete 80m2, a forgalmi értéke 350 ezer forint, és nincs északra nyíló ablak.

A törvény által meghatározott négyzetméter átlagértéket viszont számos korrekciós tényező is befolyásolja, amelyek növelik az adó alapját. Így A maximum adó 228 ezer forintra fog kijönni az új szabályok bevezetése után, ami viszont a jelenlegi szabályok szerint kivethető adó maximum mértékénél jóval kevesebb. Bár az tény, hogy eddig csak egy-két önkormányzat vette igénybe ezt a fajta adóztatási módot.

Személyi jövedelemadó

A jelenlegi szabályok szerint ha valaki eladja a korábban olcsóbban vett lakását, akkor azt az összeget amennyivel többet kapott érte, nem kell leadóznia, ha meghatározott időn belül vesz egy másik lakást. Ha viszont nem vesz, de a lakás 5 évnél fiatalabb, akkor a teljes összeg után adóznia kell, 5 éven felül a lakás életkorától függően a fizetendő adó évente 10 százalékkal csökken. Viszont ha a második lakást 5 éven belül adjuk el, akkor vissza kell fizetni a lakásszerzési kedvezmény teljes összegét.

Jövő évtől viszont megszűnik ez a kedvezmény, vagyis akkor is adózni kell, ha másik lakást veszünk. Bár maradt egy olyan lehetőség, hogy az adóhatóság a szociális, stb. helyzet alapján mérlegel, hogy csökkenti az adó összegét, vagy nem is kell fizetni semmit.

Az a jelenlegi szabály, hogy csak 15 év után lesz adómentes a lakásértékesítés, viszont 5 évre csökken, ami lényegesen kevesebb adófizetési kötelezettséget eredményez. Nem mindegy, hogy 6 év után "ingyen" adhatjuk el a lakást, vagy az adó 90 százalékát be kell fizetni.

ÁFA

Ha egy magánszemély úgy dönt, hogy két éven belül több mint három lakást elad, akkor azzal a ténnyel kell szembesülnie, hogy a 4. eladás már áfaköteles lesz. A sorozatban történő értékesítést ugyanis januártól adóztatja a törvény.

Bizonyos ingatlanokhoz kötődő szolgáltatások esetén is változik az áfafizetés szabálya. Többek között a takarítás, az átalakítás, vagy a bontás is a fordított adózás szabályai szerint fog adózni, ami azt jelenti, hogy a számla kiállítója áfa nélküli számlát állít ki, az adót pedig a vevő vallja be. Így megszűnt az a probléma, hogy a számlát kiállító cég levonta az áfát, de a vevő nem fizetette be azt a hatóságnak, mert közben megszűnt, így az adóhatóság elesett az áfától.

Az új áfatörvénynek viszont vannak még gyerekbetegségei, ugyanis nincs benne meghatározva például az ingatlan fogalma sem. Így nincs konkrétan meghatározva, hogy mi minősül ingatlannak, vagyis nem lehet tudni, hogy egy villanyoszlop az adott cég tevékenysége szerint ingatlan vagy nem, így az azon végzett munkálatok fordítottan adóznak-e vagy sem.

Illeték

Ezen a területen egy lényeges változás történt, mégpedig az, hogy ha egy vállalakozás apportként üzletrészt ad egy másik cégnek, és az apport ingatlant is tartalmaz, akkor januártól az ingatlan után nem kell megfizetni a vagyonátruházási illetéket. Emiatt vérhatóan meg fog nőni ezeknek a tranzakcióknak a száma, viszont ez jó lehetőséget ad a cégeknek a vállalkozásból történő ingatlankivonásra, ami viszont már nem biztos, hogy minden szempontból hasznos, ugyanis ha a vezetés gyorsan kivonja az ingatlanokat a cégből, akkor egy tartozás fejében nem lesz mit behajtani...

A szakemberek szerint az ingatlanadó maga nem rossz dolog, ugyanis megfogható, így nem olyan könnyű "elfelejteni" a befizetéseket. Az új szabályok összességében jó és rossz irányba is változtak a lakosság szempontjából, de az biztos, hogy az új törvényekben vétett hibák javítása még egy jó ideig el fog tartani.