Fizessünk-e, ha bérbe adjuk?
Adózási okosságok
 

Az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem a magánszemély választása szerint vagy az összevont személyi jövedelemadó alapja részeként adózik, vagy külön 25 százalékos mértékű lineáris adót kell fizetni. De vannak kedvezmények és kivételek, illetve további választási lehetőségek is!

Számoljunk!

Azért, hogy bérbeadással hasznosítsuk, nem igazán érdemes ma Magyarországon ingatlant vásárolni. Egyelőre ugyanis más befektetési formákkal - legyen szó értékpapírokról, szerencsésen kiválasztott műkincsekről vagy akár innovatív, külső tőkebevonást tervező vállalkozásokról -, nagy valószínűséggel magasabb hozamot is elérhetünk.

Ám aki éppen üresen álló házát, irodahelyiségeit, vagy örökölt telkét, termőföldjét szeretné hosszabb-rövidebb időre ilyen módon értékesíteni, érdemes számolgatnia. És nagyon fontos, hogy a számolgatáskor a várható bérleti díjból a felmerülő költségei mellett a fizetendő adót is le kell vonni!

Vonjuk össze!

„Az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem a magánszemély választása szerint vagy az összevont adóalap részeként adózik, vagy e jövedelem után is 25 százalékos mértékű lineáris adót kell fizetni” - olvasható az adóhivatal tájékoztató anyagában. - Ez utóbbi esetben az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem nem része az összevont adóalapnak, a megszerzett bevétel egésze – ideértve a rezsiköltségekre kapott bevételt is – jövedelemnek számít, tehát a bevétellel szemben költség nem érvényesíthető.”
 

Tehát az ingatlanok bérbeadása után általában személyi jövedelemadót kell fizetnünk, és szabad választás kérdése, hogy összevonjuk-e az így kapott pénzt az összes többi jövedelmünkkel, vagy letudjuk azzal a bizonyos 25 százalékkal. Jelenleg éves 1 550 000 forint összes jövedelem alatt 18 az szja kulcsa. Vagyis aki a bérleti díjjal együtt ebbe belefér, jobban jár, ha az összevonást választja. E fölött pedig az szja 279 000 forint plusz az
1 700 000 forinton felüli rész 36 százaléka együtt, ami tehát mindenképpen a 25 százalékos, összevonás nélküli változatot preferálja.

Kire nem vonatkozik?

Ez a szabály azonban nem vonatkozik azokra, akik meghatározott feltételekkel önkormányzatnak adnak bérbe lakást, vagy az ingatlan-bérbeadást egyéni vállalkozóként folytatják, netán fizető vendéglátóként a tételes átalányadózást választva. Valamint arra a falusi vendéglátóra sem, akinek az ebből a tevékenységből származó bevétele az évi 800 ezer forintot nem haladja meg.

Nézzük a kivételeket! Az, aki önkormányzatnak adja bérbe a lakását 2005. január 1-jétől nem kell, hogy ez után adózzon. Pontosabban a bevallásában ugyan fel kell tüntetnie ezt a bevételt is, de az adókulcs erre nulla százalék. Viszont a törvény szerint csak olyan esetekben lehet élni a kedvezménnyel, amikor a lakásra van érvényes lakhatási engedély; a lakás fekvése szerinti települési önkormányzat a bérbevevő; a lakásbérbeadás alapjául szolgáló szerződés határozott időtartamú és legalább 60 hónap; az önkormányzat a lakást magánszemély(ek) lakhatásának biztosítására hasznosítja; illetve a lakásbérbeadás alapjául szolgáló szerződésben benne van a bérlőkijelölésre vonatkozó önkormányzati rendelkezés száma.
 

Vendégfogadás, szobáztatás

A szabályozás előírja az adómentesség feltételéül azt is, hogy a lakás önkormányzatnak történő bérbeadása esetén a bérleti díjat önálló tevékenységből származó bevételként vagy egyéni vállalkozói bevételként nem lehet figyelembe venni, és a lakás bérbeadásával összefüggésben költséget nem lehet elszámolni.

Aki a bérbeadást egyéni vállalkozóként, például fizető vendéglátóként folytatja, az választhatja az szja megfizetése helyett a vállalkozói tételes átalányadózást.

A falusi vendégfogadásból származó bevétel évi 800 ezer forintig adómentes. E fölött azonban a teljes bevételből a szállásadás bevételének egészére meg kell fizetni a 25 százalékos adót, a bevétel többi része (például az étkezés, a szabadidő program és más szolgáltatások ellenértéke) pedig az önálló tevékenységből származó jövedelmekre vonatkozó szabályok szerint adóköteles. Vagy: a szállásadás bevételére is választható az önálló tevékenységre vonatkozó adózási szabály.

Bárki, aki ingatlant - a termőföld kivételével - ad bérbe, magánszemélyként választhatja az önálló tevékenységre vonatkozó adózási szabályokat, vagyis a tételes költségszámolást. Illetve arra is van mód, hogy az úgynevezett 90 százalékos jövedelemhányad szabályt alkalmazza, amely szerint tehát a teljes bevétel 10 százaléka vonható le költségként, amit nem kell számlával igazolni, és a többi után kell szja-t fizetni. De természetesen ilyenkor plusz költség számlával igazoltan sem vonható már le.

Mindkét esetben úgy kell a bérbeadásból származó jövedelem adóját kiszámolni, hogy az összeget hozzáadjuk az szja adóalapjához az adótábla kulcsainak figyelembevételével.

Folytatjuk!
 

Kardos Rita

forrás: www.ingatlan.com