 |
A GKI Gazdaságkutató Zrt. 2000 tavasza óta szervez negyedévenkénti felméréseket
a vállalatok, az ingatlanfejlesztők és –forgalmazók, valamint a lakosság
ingatlanpiaci terveinek, szándékainak és kilátásainak feltérképezése céljából. A
kutatás az AL Holding valamint az Ingatlan és Befektetés című szakfolyóirat
szakmai támogatásával folyik. A GKI és az AL Holding fővárosi ingatlanpiaci
indexe szintetizálja az egyes részpiacok (a lakás-, az iroda-, üzlethelyiség- és
a raktárpiac) várható helyzetét, s ezzel összefoglaló képet ad az
ingatlanpiacról. Az index elsősorban a kereslet és kínálat viszonyát, a piaci
szereplők jövőbeli terveit és várakozásait jellemzi. Fontos módszertani
változás, hogy mostantól a lakáspiaci index kiszámításakor a lakossági
várakozásokat is figyelembe vesszük! Emiatt a korábban közölt indexértékek
némileg módosultak.
A GKI Zrt. és az AL Holding fővárosi ingatlanpiaci indexe, 2003-2008
A GKI Zrt. – AL Holding fővárosi ingatlanpiaci indexének értéke 2008 januárjában
–14,8, ami az ingatlanpiaci kilátások enyhe javulását mutatja az előző s az egy
évvel ezelőtti felméréshez képest is. Még mindig a lakáspiac a legpesszimistább,
de a borúlátás mértéke az előző negyedévhez képest csökkent. (Igaz, ebben
közrejátszhatott a lakáspiac értékelési módszertanában bekövetkezett változás
is.) Az iroda- és az üzlethelyiség-piacon a kilátások alig-alig változtak az
előző negyedévhez képest, míg a raktárpiacon határozottan romlottak. A
kereskedelmi ingatlanok piacán a vállalatok várható kereslete az előző
megkérdezéshez képest határozottan növekedetett. A telekpiacon is a kereslet
további élénkülése várható.
Irodapiac
A fővárosi irodapiaci index, 2004-2008
A fővárosi iroda-piacon 2006-ban és 2007 is lendületes beruházásoknak lehettünk
tanúi, ebben a két évben a korábbiaknál lényegesen több új kapacitás lépett be.
A fejlesztési láz várhatóan a közeljövőben sem csökken, s az újonnan átadott
irodák alapterülete 2008-ban sem lesz kevesebb, mint volt 2007-ben.
Budapesten 2007-ben csaknem 300 ezer négyzetméter irodát adtak bérbe, ami 20%
körüli növekedést jelent a megelőző évhez képest. Igaz, ezen belül az új
irodaterületek bérbeadása nem érte el a 200 ezer négyzetmétert. Mindez meg is
látszódik a kihasználtsági mutatók alakulásán.
A fővárosi irodák kihasználtsága
| A típusú (%) | B típusú (%) | |
|---|---|---|
| Pesten | 79 (81) | 80 (79) |
| Budán | 78 (84) | 80 (81) |
Zárójelben az előző – 2007.
októberi – felmérés adatai
A GKI Zrt. felmérésének eredményei szerint az „A” kategóriás irodák
kihasználtsága a pesti oldalon enyhébben, a budai oldalon jelentősebben
csökkent.
Az ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő tizenkét hónapban
a fővárosi és a nyugat-magyarországi régióban a túlkínálat valamelyes erősödését
valószínűsítik. Kelet-Magyarországon a jelenlegi piaci helyzet fennmaradása a
leginkább valószínű.
Üzlethelyiségek
A fővárosi üzlethelyiség-piaci index, 2004-2008
A kereskedelmi ingatlanok piacán a relatív telítődés következtében 2005-től
érezhető az üzlethelyiségek számának csökkenési folyamata s ez tavaly az előző
éveknél kisebb ütemű volt ugyan, de azért intenzív cserélődés kísérte.
Folytatódott a területi és üzemeltetői koncentráció. Az üzlethálózat szűkülése a
nagy eladóterű üzletek további terjeszkedése mellett ment végbe.
Az előző felméréshez képest – országos átlagban – kissé erősödött ezen a piacon
a túlkínálat – továbbra is jelentősek azonban a területei különbségek: a
fővárosban túlkínálat, Pest megyében egyensúly érezhető.
Az ingatlanokkal foglalkozó cégek válaszadó képviselői a következő egy évben –
Nyugat-Magyarország kivételével – minden régióban a túlkínálat kisebb-nagyobb
növekedését várják. A borúlátás mértéke azonban az előző felméréshez képest ha
nagyon enyhén is, de csökkent.
Raktárpiac
A fővárosi raktárpiaci index, 2004-2008
2007-ben a modern raktárterület bővülése mintegy 10%-kal alatta maradt a 2006-os
szintnek, viszont a bérbeadás több, mint 10%-kal nőtt a megelőző évhez képest.
Mindebből következően a kihasználtsági ráta emelkedett.
Az előző – 2007. októberi felméréshez képest – országos átlagban nem változott a
cégvezetők megítélése. Pest megyében és Kelet-Magyarországon lényegében
kiegyensúlyozottak a piaci viszonyok, míg a fővárosban és Nyugat-Magyarországon
számottevő túlkínálat érezhető.
A következő egy évben várhatóan a raktárpiacon – a kapott válaszok szerint –
összességében kissé nő a túlkínálat mértéke. Az ingatlanokkal foglalkozó
vállalkozások változatlan helyzetre számítanak Pest megyében és Kelet-
Magyarországon, míg a fővárosban és a nyugati országrészben a túlkínálat
valamelyes erősödést jelzik előre.
Lakáspiac
A fővárosi lakáspiaci index, 2004-2008
A lakáspiacot illető helyzetértékelések határozottan javultak az előző, 2007.
októberi megkérdezéshez képest. Igaz, ehhez a kérdezés technikájának változása
is hozzájárult. (A részletesebb piacértékelés a válaszadókat láthatóan nagyobb
meggondoltságra ösztönözte.) Mindazonáltal továbbra is minden területen masszív
túlkínálat tapasztalható. Budapesten a felmérés időpontjában egyetlen olyan
részpiac volt, ahol a kereslet némileg meghaladta a kínálatot, ez a családi
házak budai piaca. Közel egyensúlyinak mondható a budai zöldövezet és a pesti
belváros lakáspiaca. A többi részpiacon jelentős a túlkínálat.
Kelet-Magyarországon egyértelműen a panellakások piaca a leginkább túlkínálatos.
Összességében a nyugati régióban kisebb a túlkínálat mértéke, mint keleten.
A lakáspiac szegmenseinek értékelése a felmérés időpontjában illetve az ezt
követő 12 hónapban*
| A felmérés időpontjában | A következő 12 hónapban | Várható változás | |
|---|---|---|---|
| Nem panel társasházi lakások | |||
| Budai zöldövezet | -7 | -4 | - |
| Egyéb Buda | -18 | -5 | fel |
| Pesti belváros | -5 | -11 | le |
| Pesti zöldövezet | -11 | -14 | - |
| Egyéb Pest | -16 | -23 | le |
| Panellakások | |||
| Észak-Pest | -30 | -30 | - |
| Dél-Pest | -30 | -38 | le |
| Buda | -24 | -16 | fel |
| Családi házak | |||
| Pest | -24 | -18 | fel |
| Buda | 2 | -11 | le |
| Kelet-Magyarország | |||
| Nem panel társasházi lakások | -50 | -25 | fel |
| Panellakások | -67 | -67 | - |
| Családi házak | -17 | -33 | le |
| Nyugat-Magyarország | |||
| Nem panel társasházi lakások | -29 | -15 | fel |
| Panellakások | -38 | -38 | - |
| Családi házak | -41 | -18 | fel |
*/ egyenleg-mutatók: a
túl-keresletet és túlkínálatot jelzők arányának súlyozott különbsége, értéke 0,
ha egyensúlyi a piac, negatív, ha túlkínálat és pozitív, ha túl-kereslet
érezhető.
A válaszadó ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő 12
hónapban Budapesten a túlkínálat némi erősödését várják, míg
Kelet–Magyarországon kisebb, Nyugat-Magyarországon valamivel határozottabb
elmozdulást várnak a piaci egyensúly felé – a panellakások kivételével.
A lakosság lakásépítési, vásárlási és felújítási szándékai
(4 negyedéves mozgóátlagolt értékek, ezer háztartás)
| Lakásépítés, -vásárlás | Lakásfelújítás, -bővítés | |||
|---|---|---|---|---|
| Biztosan | Valószínűleg | Biztosan | Valószínűleg | |
| 2004. január | 61 | 103 | 134 | 392 |
| 2004. április | 59 | 94 | 120 | 359 |
| 2004. július | 55 | 84 | 125 | 355 |
| 2004. október | 51 | 79 | 117 | 339 |
| 2005. január | 52 | 97 | 123 | 380 |
| 2005. április | 50 | 98 | 119 | 402 |
| 2005. július | 53 | 99 | 125 | 396 |
| 2005. október | 52 | 109 | 123 | 407 |
| 2006. január | 49 | 108 | 122 | 413 |
| 2006. április | 55 | 116 | 138 | 414 |
| 2006. július | 51 | 130 | 116 | 422 |
| 2006. október | 53 | 128 | 118 | 413 |
| 2007. január | 50 | 122 | 112 | 391 |
| 2007. április | 39 | 128 | 97 | 371 |
| 2007. július | 36 | 111 | 95 | 344 |
| 2007. október | 32 | 100 | 84 | 317 |
| 2008. január | 27 | 96 | 71 | 296 |
Forrás: a GKI Gazdaságkutató Zrt.
lakossági felmérése
A jelen felmérés eredményei szerint a lakásépítésre és -vásárlásra valamint a
felújításra és korszerűsítésre vonatkozó lakossági várakozások korábbi trendje
nem változott: mindkét területen további romlás következett be.
A lakásépítés 2007 első három negyedévében mintegy 10%kal volt magasabb, mint
egy évvel korábban. A tavalyi éves adatok még nem ismeretesek, a GKI Zrt.
becslése szerint 2007-ben 33 ezer új otthont adtak át. 2008-ban 34-35 ezer új
lakás felépülése a leginkább valószínű.
Az új ingatlanok árváltozása 2007-ben – a válaszadók szerint
(százalékos változás a 2006-os árakhoz képest)
| Budapest | Pest megye | Nyugat-Magyarország | Kelet-Magyarország | Országos átlag | |
|---|---|---|---|---|---|
| Lakóingatlan | 5 | 6 | 4,2 | 5 | 5 |
| Iroda | 5,3 | 3 | 2,6 | 2,6 | 4 |
| Üzlethelyiség | 2 | 3 | 4,3 | 5,2 | 4 |
| Raktár | 1,5 | 1,5 | 3 | 3 | 2,5 |
Az új ingatlanok árának a következő 12 hónapban várható alakulására vonatkozó
várakozások
(százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest)
| Budapest | Pest megye | Nyugat-Magyarország | Kelet-Magyarország | Országos átlag | |
|---|---|---|---|---|---|
| Lakóingatlan | 7 (5,3) | 6 (5) | 4,5 (5) | 3 (4) | 5,5 (5) |
| Iroda | 7 (5) | 5 (5,5) | 5,8 (5) | 4 (5) | 6 (5,1) |
| Üzlethelyiség | 4 (5) | 4 (4,5) | 5 (5) | 5 (4,5) | 4,6 (4,8) |
| Raktár | 2,5 (5) | 3 (5) | 4 (4,5) | 6 (4,5) | 4 (4,8) |
Zárójelben az előző – 2007.
októberi - felmérés adatai
A használt ingatlanok árának változása 2007-ben
(százalékos változás a 2006-os árakhoz képest)
| Budapest | Pest megye | Nyugat-Magyarország | Kelet-Magyarország | Országos átlag | |
|---|---|---|---|---|---|
| Lakóingatlan | 4,3 | 2,5 | -0,1 | 3,1 | 3 |
| Iroda | 4 | 2 | 2,5 | 1,6 | 2,7 |
| Üzlethelyiség | 1 | 4 | 0 | 0 | 1 |
| Raktár | 0 | 0 | 0 | 4 | 1 |
| Telek | 7 | 7 | 4,5 | 3 | 5 |
A használt lakások fajlagos (négyzetméterenkénti) árának változása 2007-ben
és a követő 12 hónapban
(százalékos változás a 2006-os illetve a jelenlegi árakhoz képest)
| 2007-ben | A következő 12 hónapban | |
|---|---|---|
| Nem panel társasházi lakások | ||
| Budai zöldövezet | 5 | 4 |
| Egyéb Buda | 4 | 3 |
| Pesti belváros | 7 | 5 |
| Pesti zöldövezet | 5 | 3 |
| Egyéb Pest | 4 | 2 |
| Panellakások - Észak-Pest | 0 | 0 |
| Panellakások - Dél-Pest | 0 | 0 |
| Panellakások – Buda | 1 | 1 |
| Családi házak – Pest | 3 | 3 |
| Családi házak – Buda | 5 | 4 |
| Budapest összesen | 4,3 | 2,6 |
| Kelet-Magyarország | 3,1 | 3,8 |
| Nem panel társasházi lakások | 4 | 4 |
| Panellakások | 0 | 2 |
| Családi házak | 3 | 4 |
| Nyugat-Magyarország | -0,1 | 1,6 |
| Nem panel társasházi lakások | 0 | 2 |
| Panellakások | 99 | 98 |
| Családi házak | 0 | 2 |
A használt ingatlanok árának a következő 12 hónapban várható alakulására
vonatkozó várakozások
(százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest)
| Budapest | Pest megye | Nyugat-Magyarország | Kelet-Magyarország | Országos átlag | |
|---|---|---|---|---|---|
| Lakóingatlan | 2,6 (3) | 2 (0) | 1,6 (0) | 3,8 (0) | 2,6 (1,5) |
| Iroda | 4 (2) | 0 (0) | 4 (1) | 3,5 (1,5) | 3,5 (1,5) |
| Üzlethelyiség | 3 (4) | 2 (4) | 5 (3) | 4,3 (1,3) | 4,2 (3,5) |
| Raktár | 0 (4) | 0 (3,5) | 2 (3,5) | 4 (2,8) | 1,5 (3,6) |
| Telek | 4 (7,7) | 4 (6,2) | 2 (4,4) | 4 (4) | 3,5 (5,8) |