A GKI - AL Holding fővárosi ingatlanpiaci indexe, 2004-2008
A GKI Gazdaságkutató Zrt. 2000 tavasza óta szervez
negyedévenkénti felméréseket a vállalatok, az ingatlanfejlesztők és
-forgalmazók, valamint a lakosság ingatlanpiaci terveinek, szándékainak és
kilátásainak feltérképezése céljából. A kutatás az AL Holding ingatlanfejlesztő
valamint az Ingatlan és Befektetés című szakfolyóirat szakmai támogatásával
folyik. A GKI és az AL Holding fővárosi ingatlanpiaci indexe szintetizálja az
egyes részpiacok (a lakás-, az iroda-, üzlethelyiség- és a raktárpiac) várható
helyzetét, s ezzel összefoglaló képet ad az ingatlanpiacról. Az index és a
részindexek a piaci szereplők jövőbeli kilátásait és várakozásait jellemzi.
A jelen kutatás során nyert adatok értékelésénél figyelembe kell venni, hogy a
válaszokat hogyan érinthették a magyar pénz és tőkepiacon október közepétől
bekövetkezett rendkívüli fejlemények. Az ingatlanfejlesztéssel és
ingatlanforgalmazással foglalkozó cégek válaszai jellemzően a negatív fordulat
előtt érkeztek (a körükben történt megkérdezés időszaka: október 1-3.), míg a
vállalatok válaszai (október 6-20.) részben, a lakosság válaszai (október
20-22.) teljesen már a fordulat utáni időszakból valók.
A GKI - AL Holding fővárosi ingatlanpiaci indexe, 2004-2008
A GKI - AL Holding fővárosi ingatlanpiaci indexének értéke 2008. októberében
-15,1. A kilátások - a júliusi javulás után - számottevően romlottak, s
lényegében visszatértek az egy évvel ezelőtti szintre. (Ha az ingatlanos cégek
körében végzett felmérés október végén készült volna, akkor az indexek
számszerűségükben vélhetően még alacsonyabbak lennének.)
A júliusi igen kedvező várakozásokat tehát elsöpörte a globális pénzügyi válság
szele.
A hagyományosan legpesszimistább megítélésű lakáspiacon nagyon differenciálttá
váltak a várakozások. A lakossági várakozások október végére határozottan,
"történelmi" minimumszintekre romlottak. A legnagyobb kilátás-romlás az
irodapiacon következett be, párhuzamosan a növekvő kihasználatlansággal. Az
üzlethelyiség-piacon októberben sem változtak a kilátások, míg a raktárpiacon
valamelyest javultak. A telekpiac az egyetlen szegmens, ahol némi túl-kereslet
érezhető, ez a közeljövőben minden bizonnyal csökken.
Irodapiac
A fővárosi irodapiacon az első félévben erős volt a fejlesztési tevékenység, a
harmadik negyedévben azonban kissé csökkent az ez irányú aktivitás. A bérbeadás
azonban csökkent az előző és az egy évvel korábbi negyedévhez képest is.
Mindebből logikusan következik, hogy a kihasználtsági ráták a főváros minden
piaci szegmensében csökkentek. A pesti oldalon relatíve nagyobb, a budai oldalon
valamivel kisebb a kihasználatlanság csökkenése az előző - 2008. júliusi -
megkérdezéshez képest.
A fővárosi irodák kihasználtsága
| A típusú (%) | B típusú (%) | |
|---|---|---|
| Pesten | 80 (83) | 78 (82) |
| Budán | 84 (85) | 82 (84) |
Zárójelben az előző - 2008. júliusi - felmérés adatai
Az irodapiac helyzetének megítélése országos átlagban nem sokat változott.
Budapesten javult a helyzetértékelés, míg Nyugat-Magyarországon éppen fordítva.
A keleti országrészben változatlan megítélésekkel találkoztunk. A fővárosban a
válaszadók 41%-a túlkínálatról, 55%-a kiegyensúlyozott piacról számolt be.
A fővárosi irodapiaci index, 2004-2008
Nyugat-Magyarországon továbbra is erősebb, Kelet-Magyarországon enyhébb
túlkínálat érezhető. Az átlagos kihasználtsági ráta nyugaton 76%, míg keleten
80% körüli.
Az ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő tizenkét hónapban
a nyugati régióban a túlkínálat némi enyhülésére, Kelet-Magyarországon
lényegében változatlan piaci helyzetre, a fővárosban a túlkínálat határozott
erősödésére számítanak.
Üzlethelyiségek
A kereskedelmi ingatlanok piacán az utóbbi időben lassult a cserélődés üteme, de
folytatódott az üzemeltetői koncentrálódás. Ezen a részpiacon az elmúlt
időszakban enyhén, de folyamatosan nőtt a túl-kínálat.
A fővárosi üzlethelyiség-piaci index, 2004-2008
Az ingatlanokkal foglalkozó cégek válaszadó képviselői a következő egy évre
Budapesten és Nyugat-Magyarországon változatlan, Kelet-Magyarországon kissé
romló ingatlanpiaci helyzetet vetítenek előre. A keresleti oldal reprezentánsai
a tulajdonosi és a bérleti szegmensben is stagnáló helyzetet valószínűsítenek a
következő egy évben.
Raktárpiac
A fővárosi raktárpiaci index, 2004-2008
2008 egyértelműen rekordév lesz a hazai logisztikai ingatlanpiacon, mind a
fejlesztések, mind a bérbeadás tekintetében.
Az üresedési ráta a 2007 harmadik és 2008 második negyedéve között fokozatosan
nőtt, majd az idei harmadik negyedévben csökkent. A GKI jelen felmérésének
eredményei szerint a piaci helyzet értékelésének júliusi romlása csak átmeneti
volt, hiszen októberben javultak a helyzetértékelések.
A következő időszak fejlődésére azonban minden bizonnyal árnyékot vet az európai
recesszió, s az ebből következő szállítási igény-csökkenés: a válaszadók a
következő egy esztendőben stagnáló piaci helyzetre számítanak.
Lakáspiac
A fővárosi lakáspiaci index, 2004-2008
A lakáspiacot illető helyzetértékelések mind Budapesten, mind a vidéki régiókban
számottevően romlottak az előző, 2008. júliusi megkérdezéshez képest.
Budapesten csak az egyéb pesti illetve a panel-lakáspiac megítélése nem romlott,
igaz, ez utóbbi szegmens értékelése már korábban is igen gyenge volt. A vidéki
körzetekben csaknem kivétel nélkül romlottak a megítélések.
A válaszadó ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő 12
hónapban Budapesten (a panellakások kivételével) lényegében változatlan, a
panelek esetében tovább romló piaci helyzetre számítanak. Nyugat-Magyarországon
a túlkínálat némi csökkenését várják, míg Kelet-Magyarországon minden bizonnyal
csaknem az összes szegmensben erősödik a túlkínálat. (A válaszok az október
eleji várakozásokat tükrözik.)
A lakáshitelezés magyarországi gyakorlatában minden bizonnyal "vízválasztó" lesz
az októberben eszkalálódott pénzügyi válság. A bankok várhatóan a korábbiaknál
óvatosabb hitelezési politikát fognak folytatni annak ellenére, hogy a magyar
lakosságnak nyújtott lakáscélú hitel-portfolió kifejezetten jó minőségű. Minden
valószínűség szerint nőnek majd az önrészek és általában drágulnak a hitelek, a
svájci frankban történő kihelyezéseket az euró-hitelezés váltja fel. Mindez
előre vetíti a lakáshitelezés erőteljes visszaesését.
A lakáspiac szegmenseinek értékelései és a következő 12 hónapra szóló
várakozások*
| Helyzetértékelés | Várakozás | Várható változás | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Július | Október | változás | |||
| Budapest | |||||
| Nem panel társasházi lakások | |||||
| Budai zöldövezet | -13 | -21 | le | -21 | - |
| Egyéb Buda | -10 | -29 | le | -29 | - |
| Pesti belváros | -31 | -39 | le | -34 | fel |
| Pesti zöldövezet | -19 | -32 | le | -30 | - |
| Egyéb Pest | -33 | -29 | - | -28 | - |
| Panellakások | |||||
| Észak-Pest | -29 | -31 | - | -34 | - |
| Dél-Pest | -28 | -27 | - | -34 | le |
| Buda | -22 | -27 | le | -32 | le |
| Családi házak | |||||
| Pest | -12 | -25 | le | -25 | - |
| Buda | 8 | -13 | le | -15 | - |
| Kelet-Magyarország | |||||
| Nem panel | |||||
| társasházi lakások | -36 | -42 | le | -50 | le |
| Panellakások | -24 | -33 | le | -30 | - |
| Családi házak | -7 | -9 | - | -58 | le |
| Nyugat-Magyarország | |||||
| Nem panel | |||||
| társasházi lakások | -16 | -50 | le | -34 | fel |
| Panellakások | -31 | -56 | le | -44 | fel |
| Családi házak | -19 | -39 | le | -34 | fel |
*/ egyenleg-mutatók: a
túl-keresletet és túlkínálatot jelzők arányának súlyozott különbsége, értéke 0,
ha egyensúlyi a piac, negatív, ha túlkínálat és pozitív, ha túl-kereslet
érezhető.
A lakosság lakásépítési, vásárlási és felújítási szándékai
(4 negyedéves mozgóátlagolt értékek, ezer háztartás)
| Lakásépítés, -vásárlás | Lakásfelújítás, -bővítés | |||
|---|---|---|---|---|
| Biztosan | Valószínűleg | Biztosan | Valószínűleg | |
| 2004. január | 61 | 103 | 134 | 392 |
| 2004. április | 59 | 94 | 120 | 359 |
| 2004. július | 55 | 84 | 125 | 355 |
| 2004. október | 51 | 79 | 117 | 339 |
| 2005. január | 52 | 97 | 123 | 380 |
| 2005. április | 50 | 98 | 119 | 402 |
| 2005. július | 53 | 99 | 125 | 396 |
| 2005. október | 52 | 109 | 123 | 407 |
| 2006. január | 49 | 108 | 122 | 413 |
| 2006. április | 55 | 116 | 138 | 414 |
| 2006. július | 51 | 130 | 116 | 422 |
| 2006. október | 53 | 128 | 118 | 413 |
| 2007. január | 50 | 122 | 112 | 391 |
| 2007. április | 39 | 128 | 97 | 371 |
| 2007. július | 36 | 111 | 95 | 344 |
| 2007. október | 32 | 100 | 84 | 317 |
| 2008. január | 27 | 96 | 71 | 296 |
| 2008. április | 26 | 78 | 59 | 247 |
| 2008. július | 30 | 83 | 51 | 233 |
| 2008. október | 26 | 74 | 45 | 207 |
Forrás: a GKI lakossági
felmérése
A lakossági várakozások október végére határozottan, "történelmi"
minimumszintekre romlottak.
Az új ingatlanok árának a következő 12 hónapban várható alakulására vonatkozó
várakozások
(százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest)
| Budapest | Pest megye | Nyugat-Magyarország | Kelet-Magyarország | Országos átlag | |
|---|---|---|---|---|---|
| Lakóingatlan | 6,5 (4) | 5 (4) | 3 (3,8) | 3 (5,5) | 3,8 (4) |
| Iroda | 6 (4) | 4 (3) | 3 (4,5) | 3 (5) | 4 (4,5) |
| Üzlethelyiség | 2 (3,1) | 2 (2) | 2 (2) | 6 (6,3) | 3 (3,2) |
| Raktár | 2 (2) | 2 (2) | 3,5 (2,5) | 7 (6) | 3,5 (3) |
Zárójelben az előző - 2008.
júliusi - felmérés adatai
Az új ingatlanokra vonatkozó várakozások vegyesen változtak júliushoz képest. Az
mindenesetre látható, hogy az ingatlanszektorban nem fog "árrobbanás"
bekövetkezni.
A használt lakások fajlagos (négyzetméterenkénti) árának várható változása a
következő 12 hónapban
(százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest)
| Nem panel társasházi lakások | |
| Budai zöldövezet | 5 (4) |
| Egyéb Buda | 3,5 (3) |
| Pesti belváros | 3 (4) |
| Pesti zöldövezet | 3 (3) |
| Egyéb Pest | 3 (2,5) |
| Panellakások - Észak-Pest | 0 (0) |
| Panellakások - Dél-Pest | 0 (0) |
| Panellakások - Buda | 0 (1) |
| Családi házak - Pest | 3 (1,5) |
| Családi házak - Buda | 4 (2) |
| Budapest összesen | 3,5 (3) |
| Kelet-Magyarország | 1 (2,7) |
| Nem panel társasházi lakások | 2 (4) |
| Panellakások | 0 (1) |
| Családi házak | 0 (2) |
| Nyugat-Magyarország | 1 (2,2) |
| Nem panel társasházi lakások | 2 (3) |
| Panellakások | 0 (0) |
| Családi házak | 0 (2) |
Zárójelben az előző - 2008.
júliusi - felmérés adatai
A használt ingatlanok árának a következő 12 hónapban várható alakulására
vonatkozó várakozások
(százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest)
| Budapest | Pest megye | Nyugat-Magyarország | Kelet-Magyarország | Országos átlag | |
|---|---|---|---|---|---|
| Lakóingatlan | 3,5 (3) | 2 (2) | 1 (2,2) | 1 (2,7) | 2 (2,7) |
| Iroda | 0 (1) | 0 (0) | 0 (0) | 0 (4) | 0 (2) |
| Üzlethelyiség | 3 (2) | 0 (0) | 1 (0) | 3 (0) | 2 (0,5) |
| Raktár | 0 (1) | 0 (1) | 0 (2) | 5 (4) | 1 (2,5) |
| Építési telek | 7 (7,5) | 6,5 (5) | 1,2 (4,7) | 2,3 (3) | 4,8 (5,2) |
| Zárójelben az előző - 2008. júliusi - felmérés adatai |
A használt ingatlanok piacán jellemzően csökkentek az áremelkedésre vonatkozó
várakozások az egy negyedévvel ezelőttihez képest. A főváros több tekintetben is
kiemelkedik: a lakások, az üzlethelyiségek és a telkek ára várhatóan itt nő a
leggyorsabban a következő egy évben (is).
forrás: www.gki.hu
Szigorodó Banki hitel és lakáshitel nyújtási
feltételek a Pénzügyi és hitel válság miatt Zalaegerszegen is.
2008.12.17.
Milyen hatása lehet a magyar és ezen belül a zalaegerszegi ingatlanpiacra a pénzügyi és hitelválság?
INGATLAN ÉS HITELVONAL: 92/326-369, 30/3140123