 |
A GKI Gazdaságkutató Zrt. 2000 tavasza óta szervez negyedévenkénti felméréseket
a vállalatok, az ingatlanfejlesztõk és -forgalmazók, valamint a lakosság
ingatlanpiaci terveinek, szándékainak és kilátásainak feltérképezése céljából. A
kutatás az AL Holding valamint az Ingatlan és Befektetés címû szakfolyóirat
szakmai támogatásával folyik.
A GKI és az AL Holding fõvárosi ingatlanpiaci indexe szintetizálja az egyes
részpiacok (a lakás-, az iroda-, üzlethelyiség- és a raktárpiac) várható
helyzetét, s ezzel összefoglaló képet ad az ingatlanpiacról. Az index elsõsorban
a kereslet és kínálat viszonyát, a piaci szereplõk jövõbeli terveit és
várakozásait jellemzi.
A GKI Zrt. és az AL Holding fõvárosi ingatlanpiaci indexe, 2001-2007
A GKI Zrt. - AL Holding fõvárosi ingatlanpiaci indexének értéke 2007 októberében
-16,5, ami az ingatlanpiaci kilátások enyhe romlását mutatja az elõzõ s az egy
évvel ezelõtti felméréshez képest is. (A megelõzõ negyedévhez képest négybõl
három részpiaci index csökkenést jelez.)
Még mindig a lakáspiacon a legpesszimistább a megítélés s a borúlátás kissé még
erõsödött is az egy negyedévvel ezelõttihez viszonyítva. Ugyanez igaz a
lakossági várakozásokra is: a lakás építésére vagy vásárlására vonatkozó
lakossági szándékok a korábbiaknál borúsabbak.
Az üzleti ingatlanok piacán a legfontosabb változás az elõzõ negyedévihez
képest, hogy az indexben szereplõ összes ingatlantípus esetén a vállalati - azaz
a keresleti - kilátások romlottak. Az ingatlanforgalmazó cégek összesített
kilátásai - az irodapiacon kívül - minden szegmensben javultak az elõzõ
felméréshez képest, beleértve az indexben nem szereplõ ipari ingatlanokat és
építési telkeket is.
Az új ingatlanok árának a következõ 12 hónapban várható alakulására vonatkozó
várakozások
(százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest)
| Budapest | Pest megye | Nyugat-Magyarország | Kelet-Magyarország | Országos átlag | |
|---|---|---|---|---|---|
| Lakóingatlan | 5,3 (4,5) | 5 (5) | 5 (5) | 4 (5) | 5 (4,6) |
| Iroda | 5 (3,5) | 5,5 (4) | 5 (3,5) | 5 (3,8) | 5,1 (3,7) |
| Üzlethelyiség | 5 (3,5) | 4,5 (4) | 5 (2) | 4,5 (5) | 4,8 (4) |
| Raktár | 5 (2,5) | 5 (3) | 4,5 (3) | 4,5 (2) | 4,8 (2,8) |
Zárójelben az elõzõ - júliusi - felmérés adatai
Az új építésû ingatlanok eladási árainak várható emelkedése a jelen felmérés
során "egységesedett", hiszen minden típus esetében 5% körüli növekedést várnak
a válaszadók.
A használt ingatlanok árának a következõ 12 hónapban várható alakulására
vonatkozó várakozások
(százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest)
| Budapest | Pest megye | Nyugat-Magyarország | Kelet-Magyarország | Országos átlag | |
|---|---|---|---|---|---|
| Lakóingatlan | 3 (1) | 0 (-1) | 0 (1) | 0 (0) | 1,5 (0,5) |
| Iroda | 2 (0) | 0 (0) | 1 (1,5) | 1,5 (0) | 1,5 (0,3) |
| Üzlethelyiség | 4 (2) | 4 (-0,5) | 3 (1,5) | 1,3 (1,5) | 3,5 (1,5) |
| Raktár | 4 (2) | 3,5 (-0,5) | 3,5 (1,3) | 2,8 (0,5) | 3,6 (1,3) |
| Telek | 7,7 (5,8) | 6,2 (7) | 4,4 (5) | 4 (5) | 5,8 (5,8) |
Zárójelben az elõzõ -júliusi - felmérés adatai
A használt ingatlanok esetében az üzlethelyiségek és a raktárok ára továbbra is
várhatóan gyorsabban nõ, mint a többi épülettípusé. Budapesten - a korábbi
stagnálás után - elindultak az árvárakozások felfelé. A fõvárosi telekárak
várható növekedési üteme is emelkedett, most 8% körüli az összesített várakozás.
Irodapiac
A fõvárosi irodapiaci index, 2003-2007
A
budapesti irodapiacon továbbra is erõs a túlkínálat, de ennek mértéke - dacára a
számottevõ fejlesztéseknek - az elõzõ két megkérdezéshez képest nem növekedett.
A fõvárosi válaszadók 54%-a túlkínálatot, 42%-a kiegyensúlyozott piacot s 4%-a
túl-keresletet érzékelt.
A fõvárosi bériroda-piacon 2006-ban és 2007 elsõ félévében jelentõs fejlesztések
valósultak meg, elsõsorban a Váci úti folyosón és Újbudán. A kereslet bõvülése
eddig csaknem lépést tartott a kínálat növekedésével, azaz a bérbeadások is
növekvõ tendenciát mutatnak.
A fõvárosi irodák kihasználtsága
| A típusú (%) | B típusú (%) | |
|---|---|---|
| Pesten | 81 (83) | 79 (79) |
| Budán | 84 (84) | 81 (81) |
Zárójelben az elõzõ - júliusi - felmérés adatai
Ennek eredményeként a kihasználatlansági ráta 2007-ben alig változott.
Az ingatlanfejlesztõ és -forgalmazó vállalkozások a következõ tizenkét hónapban
a fõvárosi és a pest megyei irodapiacon a mai helyzet fennmaradását
valószínûsítik. Kelet- és Nyugat-Magyarországon a túlkínálat erõsödése a
leginkább valószínû.
Üzlethelyiségek
A fõvárosi üzlethelyiség-piaci index, 2003-2007
A
kereskedelmi ingatlanok piaca azonban élénk, hiszen a verseny továbbra is éles,
illetve a piaci szereplõk valószínûleg átmenetinek vélik az idei megtorpanást.
Az elõzõ felméréshez képest - országos átlagban - érdemben nem változott a piaci
túlkínálat - persze jelentõsek a területei különbségek. A fõvárosban és
Nyugat-Magyarországon némileg a kiegyensúlyozott piac felé mozdultak el a
válaszadók helyzetértékelései, míg Kelet-Magyarországon és Pest megyében a
túlkínálatot említõk aránya emelkedett.
Az ingatlanokkal foglalkozó cégek válaszadó képviselõi a következõ egy évben a
fõvárosban túlkínálat enyhe csökkenését várják, s a maihoz hasonló helyzetet
vetítenek elõre Pest megyében. Kelet-Magyarországon a túlkínálat enyhe
csökkenésére, Nyugat-Magyarországon ennek növekedésére számítanak.
Raktárpiac
A fõvárosi raktárpiaci index, 2003-2007
A
logisztikai piacon egyszerre érezhetõ a nemzetközi verseny erõsödése és a
növekedési lehetõségek bõvülése. A hazai raktárpiacon 2006 közepétõl érezhetõ a
fejlesztések élénkülése, s ez a lendület jelenleg is tart. A kedvezõ piaci
tendenciát jelzi, hogy az elõzõ felméréshez képest - országos átlagban -
valamelyest csökkent a túlkínálat. A jelen felmérés során - Budapest kivételével
- minden körzetben a korábbinál kiegyensúlyozottabb piaci viszonyokról számoltak
be a válaszadók.
A következõ egy évben várhatóan a raktárpiacon - a kapott válaszok szerint -
csökken a túlkínálat mértéke. Mindenesetre a piaci szereplõk megítélése a
mostani felmérés során divergált. Az ingatlanfejlesztõk korábbi derûlátása
jelentõs mértékben lecsökkent, a fejlesztések üteme a közeljövõben szerintük
stagnálni fog. Az ingatlanokkal foglalkozó vállalkozások összességében a
kereslet növekedését valószínûsítik - Pest megye kivételével - az egész
országban.
Lakáspiac
A fõvárosi lakáspiaci index, 2003-2007
A
lakáspiacot illetõ helyzetértékelések valamelyest javultak az elõzõ, júliusi
megkérdezéshez képest. De továbbra is minden területen masszív túlkínálat
tapasztalható. Budapesten az ingatlanokkal foglalkozó cégek vezetõinek 17%-a
erõs túlkínálatról, 70%-uk túlkínálatról tudósított, s 13%-uk érzékelt
egyensúlyi lakáspiacot. A legkedvezõbb helyzetrõl (azaz a legkisebb
túlkínálatról) megint a Pest megyei válaszadók tudósítottak.
A válaszadó ingatlanfejlesztõ és -forgalmazó vállalkozások - Pest megye
kivételével - enyhe derûlátással tekintenek a közeljövõre, de az optimizmus
mértéke kisebb az elõzõ, júliusi felmérés során tapasztalthoz képest.
A lakosság lakásépítési, vásárlási és felújítási szándékai
(4 negyedéves mozgóátlagolt értékek, ezer háztartás)
| Negyedév | Lakásépítés, -vásárlás | Lakásfelújítás, -bõvítés | ||
|---|---|---|---|---|
| Biztosan | Valószínûleg | Biztosan | Valószínûleg | |
| 2003. január | 58 | 141 | 174 | 503 |
| 2003. április | 59 | 140 | 159 | 474 |
| 2003. július | 57 | 134 | 152 | 451 |
| 2003. október | 54 | 127 | 139 | 430 |
| 2004. január | 61 | 103 | 134 | 392 |
| 2004. április | 59 | 94 | 120 | 359 |
| 2004. július | 55 | 84 | 125 | 355 |
| 2004. október | 51 | 79 | 117 | 339 |
| 2005. január | 52 | 97 | 123 | 380 |
| 2005. április | 50 | 98 | 119 | 402 |
| 2005. július | 53 | 99 | 125 | 396 |
| 2005. október | 52 | 109 | 123 | 407 |
| 2006. január | 49 | 108 | 122 | 413 |
| 2006. április | 55 | 116 | 138 | 414 |
| 2006. július | 51 | 130 | 116 | 422 |
| 2006. október | 53 | 128 | 118 | 413 |
| 2007. január | 50 | 122 | 112 | 391 |
| 2007. április | 39 | 128 | 97 | 371 |
| 2007. július | 36 | 111 | 95 | 344 |
| 2007. október | 32 | 100 | 84 | 317 |
Forrás: a GKI Gazdaságkutató Zrt. lakossági felmérése
A 2007. októberi felmérés eredményei szerint a lakásépítésre és -vásárlásra
vonatkozó lakossági várakozások az elõzõ negyedévhez képest kissé tovább
romlottak.
A 2006-ban tapasztalt jelentõs csökkenés után 2007 elsõ három negyedévében
hazánkban élénkült a lakásépítés. 2007 elsõ negyedévében 23%-os csökkenés, a
másodikban 31%-os, a harmadikban 27%-os növekedés következett be. Mindez
összességében csaknem 10%-os növekedést eredményezett az átadott új otthonok
számában. A GKI Zrt. a 2006. évi csaknem 34 ezer után 2007-ben 33 ezer, 2008-ban
34-35 ezer új lakás felépítését tartja a leginkább valószínûnek.