(2010. áprilisi felmérések alapján)

A GKI Gazdaságkutató Zrt. 2000 tavasza óta szervez negyedévenkénti felméréseket a vállalatok, az ingatlanfejlesztők és -forgalmazók, valamint a lakosság ingatlanpiaci terveinek, szándékainak és kilátásainak feltérképezése céljából. A kutatás az Ingatlan és Befektetés című szakfolyóirat szakmai támogatásával folyik. A GKI fővárosi ingatlanpiaci indexe szintetizálja az egyes részpiacok (a lakás-, az iroda-, üzlethelyiség- és a raktárpiac) várható helyzetét, s ezzel összefoglaló képet ad az ingatlanpiacról. Az index és a részindexek a piaci szereplők jövőbeli kilátásait és várakozásait jellemzi.

 

A GKI fővárosi ingatlanpiaci indexének értéke 2010 áprilisában -32,2, ami szignifikáns romlást jelent az egy negyedévvel ezelőtti megkérdezés során kapott értékhez képest. E romlás hátterében csaknem kizárólag az irodapiaci kilátások nagymértékű romlása húzódik meg. A piaci szereplők szerint a legtöbb területen folytatódik a stagnálás, az irodapiac pedig igen kedvezőtlen perspektívákkal kénytelen szembesülni. Az index mostani értéke kissé meghaladja a 9 hónappal ezelőtt mért évtizedes minimumot.

Irodapiac

A fővárosi agglomerációban az irodafejlesztések - a válság kitörése előtt indult beruházások eredményekét - 2009-ben történelmi rekordot döntöttek. A válság azonban kockázat-kerülővé tette a befektetőket és a finanszírozó bankokat egyaránt. Az eredmény a fejlesztési kedv csökkenése lett, spekulatív beruházások az elmúlt egy évben lényegében nem indultak.
 

A fővárosi irodapiaci index, 2004-2010

A kínálat bővülését a kereslet nem követte, így a kapacitás-kihasználtsági mutatók egyre csökkentek. A jelen felmérés adatai szerint az egy negyedévvel ezelőttihez képest az "A" kategóriában már nem, de a "B"-ben kissé tovább romlott a kihasználtság. A mostani értékek mintegy 10 százalékponttal alacsonyabbak a válság előtti csúcsnál. Kelet-Magyarországon a januári 67%-ról áprilisra 63%-ra csökkent, Nyugat-Magyarországon 71%-ról 73%-ra módosult a kihasználtságot jellemző mutató értéke.

Az irodapiac megítélése Budapesten tovább romlott, míg a vidéki körzetekben - de főként Nyugat-Magyarországon- számottevően javult. Az ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő 12 hónapban országos átlagban és Kelet-Magyarországon változatlan helyzetre, nyugaton a túlkínálat erősödésére, míg a fővárosi agglomerációban az erős túlkínálat némi csökkenésére számítanak. Egy negyedévvel ezelőtt ennél jóval kevésbé borúlátó prognózisokat fogalmaztak meg a válaszadók. A saját tulajdonú irodák piacán a gazdálkodói szféra reprezentánsai - országos átlagban - a következő egy évben az általuk támasztott kereslet stagnálására, a bérirodák esetében némi csökkenésére számítanak.


Üzlethelyiségek piaca

A fővárosi üzlethelyiség-piaci index, 2004-2010

A kiskereskedelmi forgalom mélyrepülése az üzlethelyiség-piacot alaposan összekuszálta, s elsősorban a fejlesztési terveket nyirbálta meg. A kereskedelmi ingatlanpiac értékelése 2010 áprilisában vidéken javult, a fővárosban és környékén nem változott a korábbihoz képest. Az ingatlanos cégek szerint a következő egy évben változatlan helyzetre számíthatunk. Hasonló a helyzet a vállalati szférában: itt is a kereslet stagnálását valószínűsítik.


Raktár-, ipari ingatlan- és telekpiac

A fővárosi raktárpiaci index, 2004-2010

A raktárpiac helyzetének értékelése - országos átlagban - 2009 áprilisától folyamatosan romlik. A jelen megkérdezés sem jelentett kivételt, habár a zuhanó korszakon már túl vagyunk. Viszont a közeljövő némi enyhülést hozhat: az ingatlanos cégek minden körzetben a túlkínálat kisebb-nagyobb csökkenésére számítanak. Ugyanakkor a gazdálkodó szféra képviselői a raktárak iránti csökkenő keresletet valószínűsítenek.

Az üzemcsarnok-piac értékelése másfél év folyamatos romlás után a jelen felmérés során stabilizálódni látszik. A közeljövőt illető várakozások - Kelet-Magyarország kivételével - már valamelyes élénkülésre utalnak. A vállalati szektorból érkező jelzések a saját tulajdonú üzemcsarnokok iránti igényeknek a következő 12 hónapban várható növekedését valószínűsítik.

A telekpiacok megítélése - hosszabb romló tendencia után - 2010 áprilisában kissé javult. A jövőt illetően azonban sok a bizonytalanság, csak a budapesti válaszadók várnak pozitív irányú elmozdulást, azaz a túlkínálat mértékének csökkenését. A vállalati prognózisok lényegében változatlan keresletet vetítenek előre. Az építési telkek árai várhatóan már nem esnek tovább, kivéve talán Kelet-Magyarországot.


Lakáspiac

A fővárosi lakáspiaci index, 2004-2010

A magyarországi lakáspiacra vonatkozó helyzetértékelések 2008 és 2009 júliusa között felmérésről-felmérésre romlottak, majd némi hullámmozgás kezdődött, ami jól jelzi a továbbra is jelenlévő nagyfokú piaci bizonytalanságot. 2010 áprilisában országos átlagban kissé javult a helyzetértékelés az egy negyedévvel ezelőttihez képest. Ahogy korábban, ez is a fővárosi és a vidéki piacra vonatkozó értékelések ellentétes változásának eredménye. Budapesten valamelyest romlott a megítélés, míg a vidéki körzetekben javult.

Budapesten az egyes piaci szegmensekre vonatkozó megítélések közeledésének vagyunk tanúi. Az előző felméréshez képest romlottak a helyzetértékelések a korábban jobban teljesítő budai oldalra és családi házakra vonatkozóan. A pesti belváros helyzete is romlott, jelenleg itt a legerősebb a túlkínálat.

Kelet-Magyarországon általános a javulás, míg Nyugat-Magyarországon a három vizsgált szegmensben mindenféle változás megfigyelhető volt.


A lakáspiac szegmenseinek értékelése és a következő 12 hónapra szóló várakozások*

*/ egyenleg-mutatók: a túl-keresletet és túlkínálatot jelzők arányának súlyozott különbsége, értéke 0, ha egyensúlyi a piac, negatív, ha túlkínálat és pozitív, ha túl-kereslet érezhető.

A válaszadó ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő 12 hónapban a fővárosban és a vidéki térségekben is alapvetően változatlan piaci helyzetre számítanak.

A 2010. áprilisi felmérés eredményei szerint a lakásépítésre és -vásárlásra vonatkozó lakossági várakozások összességében a javulás első jeleit mutatják, de továbbra is igen alacsony szinten mozognak. A lakásfelújítást és -korszerűsítést biztosan vagy valószínűleg tervezők aránya ugyanakkor további enyhe visszaesést jelez az előző negyedévhez képest.

A lakosság lakásépítési, vásárlási és felújítási szándékai

(4 negyedéves mozgóátlagolt értékek, ezer háztartás)

Forrás: a GKI lakossági felmérései

Árak, bérlet díjak

Az új ingatlanok árának a következő 12 hónapban várható alakulására vonatkozó várakozások

(százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest)

Zárójelben az előző - 2010. januári - felmérés adatai

Az új ingatlanok esetében a következő egy évben már csak minimális árcsökkenésekre lehet számítani, s az inkább csak a vidéki körzetekben valószínű.

A használt ingatlanok árának a következő 12 hónapban várható alakulására vonatkozó várakozások

(százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest)

Zárójelben az előző - 2010. januári - felmérés adatai

A használt ingatlanok esetében a következő egy évben még további áresések valószínű, de az előző évinél minden bizonnyal jóval kisebb mértékben

A használt lakások fajlagos (négyzetméterenkénti) árának a következő 12 hónapban várható változása

(százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest)