Az ingatlanpiac helyzete és kilátásai. (2010. júliusi felmérések alapján). 2010.08.25
A GKI Gazdaságkutató Zrt. 2000 tavasza óta szervez negyedévenkénti felméréseket a vállalatok, az ingatlanfejlesztők és -forgalmazók, valamint a lakosság ingatlanpiaci terveinek, szándékainak és kilátásainak feltérképezése céljából. A kutatás az Ingatlan és Befektetés című szakfolyóirat szakmai támogatásával folyik. A GKI fővárosi ingatlanpiaci indexe szintetizálja az egyes részpiacok (a lakás-, az iroda-, üzlethelyiség- és a raktárpiac) várható helyzetét, s ezzel összefoglaló képet ad az ingatlanpiacról. Az index és a részindexek a piaci szereplők jövőbeli kilátásait és várakozásait jellemzi.A GKI fővárosi ingatlanpiaci indexe, 2002-2010
A GKI fővárosi ingatlanpiaci indexének értéke 2010 júliusában -31,8, ami a megelőző felméréshez viszonyítva lényegében stagnálást jelent. A jelenlegi érték mindössze két és fél ponttal magasabb az évtizedes minimumnál, amit 2009. júliusában regisztráltunk. Az egy negyedévvel ezelőtti felméréshez képest az üzlethelyiség-piaci kilátások minimális romlása, illetve a logisztikai ingatlanok piacát érintő várakozások némi erősödése következett be. A lakás- és az irodapiac kilátásai gyakorlatilag változatlanok. A piaci szereplők a 2011 közepéig terjedő időszakban csak a raktár- és az ipari ingatlanpiacon számítanak némi élénkülésre. Az ingatlanfejlesztők - az irodapiac kivételével - kevésbé borúlátóak, mint az ingatlan-forgalmazók és -tanácsadók.
Irodapiac
A válság előtt indított fejlesztések 2009-ben illetve 2010 első felében "fordultak termőre". A spekulatív fejlesztések leálltak, a piac egy mély kút fenekére esett. Az ingatlanokkal foglalkozó cégek helyzetértékelései az egy negyedévvel ezelőttihez képest ugyan csak nyugaton romlottak tovább, de - összehasonlítva a többi üzleti ingatlanpiaccal - az irodapiac értékelése a leggyengébb.
A fővárosi irodák kihasználtsága
| A típusú (%) | B típusú (%) | |
|---|---|---|
| Pesten | 78 (75) | 76 (75) |
| Budán | 76 (73) | 75 (74) |
A fővárosi irodapiaci index, 2004-2010
Mivel az elmúlt időszakban jelentős mennyiségű új kapacitás került a piacra, másrészt a vállalatok egyre költség-érzékenyebbek lettek (azaz a bérelt irodák mennyiségén is megpróbálnak takarékoskodni), ezért a kínálat gyors bővülését a kereslet nem követte. A jelen felmérés adatai szerint ugyan a fővárosban az egy negyedévvel ezelőttihez képest minden kategóriában icipicit javult a kihasználtság, de ezek mértéke egyelőre nem jelez igazi, tényleges javulást s a "B" kategóriában az emelkedés ráadásul csak hibahatáron belüli mértékű.
Kelet-Magyarországon az áprilisi 63%-ról júliusra 61%-ra, Nyugat-Magyarországon 73%-ról 67%-ra csökkent a kihasználtságot jellemző mutató értéke.
Az ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a legfontosabb piacon, a fővárosban és környékén a következő 12 hónapban nem várnak javulást, a vidéki körzetekben azonban igen.
Üzlethelyiségek piaca
A fővárosi üzlethelyiség-piaci index, 2004-2010
A kiskereskedelmi forgalom mélyrepülése az üzlethelyiség-piacot is felforgatta: növekedett a cserélődési ráta és radikálisan csökkentek a fejlesztési elképzelések, számos projektet elhalasztottak vagy lassítottak. A kereskedelmi ingatlanpiac értékelése egy éve hullámzik, 2010. júliusában éppen romlott.
Az ingatlanos cégek szerint a következő egy évben vidéken változatlan, a fővárosban és környékén valamelyest javuló helyzetre számíthatunk.
Raktár-, ipari ingatlan- és telekpiac
A fővárosi raktárpiaci index, 2004-2010
A fővárosi agglomeráció logisztikai ingatlanpiacára a korábbinál kevesebb új kapacitás lépett be a második negyedévben.
A raktárpiac értékelése országos átlagban a jelen felmérés során is tovább romlott. E romlás azonban kizárólag a nyugati országrészben bekövetkezett erős túlkínálat-növekedés eredménye. A következő 12 hónapban várhatóan - a keleti országrész kivételével - enyhén javuló piaci helyzet valószínű.
Az üzemcsarnok-piac értékelése a válság kitörése óta folyamatosan romlott, az áprilisi és a júliusi felmérés során a megítélések stabilizálódtak. A közeljövőt illető várakozások összességében változatlan helyzetre, Nyugat-Magyarországon számottevő élénkülésre utalnak.
A telekpiacot illető értékelés az egy negyedévvel ezelőttihez képest csak Nyugat-Magyarországon romlott, a másik két körzetben változatlan. A következő egy évre az ingatlanos cégek várakozásai - Kelet-Magyarország kivételével - enyhén derűlátók.
Lakáspiac
A fővárosi lakáspiaci index, 2004-2010
A magyarországi lakáspiacra vonatkozó helyzetértékelések 2008 és 2009 júliusa között felmérésről-felmérésre romlottak, majd egyfajta hullámmozgás kezdődött. Áprilisban javult, júliusban romlott a piaci helyzet értékelése, az összesített júliusi megítélés szinte pontosan megfelel a januárinak. Budapesten az egyes piaci szegmensek megítélése alig változott. Az előző felméréshez képest romlottak a helyzetértékelések a pesti zöldövezetet és az észak-pesti panellakásokat illetően, a többi szegmensben változatlan az értékelés (azaz a bekövetkezett változások hibahatáron belüliek). A vidéki körzetekben - a panellakások kivételével - általános a romlás.
A válaszadó ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő 12 hónapban a fővárosban legtöbb szegmensében változatlan, a vidéki régiókban némileg javuló piaci helyzetre számítanak.
A lakáspiac szegmenseinek értékelése és a következő 12 hónapra szóló várakozások*
| Helyzetértékelés | Várakozás | Várható változás | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 2010. április | 2010. július | Változás | |||
| Budapest | |||||
| Nem panel társasházi lakások | |||||
| Budai zöldövezet | -46 | -42 | - | -44 | - |
| Egyéb Buda | -46 | -44 | - | -46 | - |
| Pesti belváros | -56 | -58 | - | -48 | fel |
| Pesti zöldövezet | -44 | -52 | le | -46 | - |
| Egyéb Pest | -50 | -46 | - | -44 | - |
| Panellakások | |||||
| Észak-Pest | -47 | -54 | le | -46 | fel |
| Dél-Pest | -47 | -47 | - | -44 | - |
| Buda | -42 | -44 | - | -48 | - |
| Családi házak | |||||
| Pest | -40 | -44 | - | -42 | - |
| Buda | -44 | -44 | - | -39 | fel |
| Kelet-Magyarország | |||||
| Nem panel ársasházi lakások | -47 | -58 | le | -45 | fel |
| Panellakások | -54 | -58 | - | -46 | fel |
| Családi házak | -50 | -58 | le | -42 | fel |
| Nyugat-Magyarország | |||||
| Nem panel társasházi lakások | -56 | -62 | le | -46 | fel |
| Panellakások | -59 | -60 | - | -42 | fel |
| Családi házak | -47 | -62 | le | -54 | fel |
A 2010. júliusi felmérés eredményei szerint a lakásépítésre és -vásárlásra vonatkozó lakossági várakozások az előző negyedévhez képest még szerényebbé váltak.
A lakásfelújítást és -korszerűsítést biztosan vagy valószínűleg tervezők arányai is további enyhe visszaesést jeleznek az előző negyedévhez képest (a szezonális hatást kiszűrő 4 negyedéves mozgó átlagok alapján).
A lakosság lakásépítési, vásárlási és felújítási szándékai
(4 negyedéves mozgóátlagolt értékek, ezer háztartás)
| Negyedév | Lakásépítés, -vásárlás | Lakásfelújítás, -bővítés | ||
|---|---|---|---|---|
| Biztosan | Valószínűleg | Biztosan | Valószínűleg | |
| 2002. 01. | 28 | 101 | 147 | 487 |
| 2002. 02. | 39 | 114 | 159 | 523 |
| 2002. 03. | 51 | 123 | 158 | 518 |
| 2002. 04. | 56 | 132 | 172 | 517 |
| 2003. 01. | 58 | 141 | 174 | 503 |
| 2003. 02. | 59 | 140 | 159 | 474 |
| 2003. 03. | 57 | 134 | 152 | 451 |
| 2003. 04. | 54 | 127 | 139 | 430 |
| 2004. 01. | 61 | 103 | 134 | 392 |
| 2004. 02. | 59 | 94 | 120 | 359 |
| 2004. 03. | 55 | 84 | 125 | 355 |
| 2004. 04. | 51 | 79 | 117 | 339 |
| 2005. 01. | 52 | 97 | 123 | 380 |
| 2005. 02. | 50 | 98 | 119 | 402 |
| 2005. 03. | 53 | 99 | 125 | 396 |
| 2005. 04. | 52 | 109 | 123 | 407 |
| 2006. 01. | 49 | 108 | 122 | 413 |
| 2006. 02. | 55 | 116 | 138 | 414 |
| 2006. 03. | 51 | 130 | 116 | 422 |
| 2006. 04. | 53 | 128 | 118 | 413 |
| 2007. 01. | 50 | 122 | 112 | 391 |
| 2007. 02. | 39 | 128 | 97 | 371 |
| 2007. 03. | 36 | 111 | 95 | 344 |
| 2007. 04. | 32 | 100 | 84 | 317 |
| 2008. 01. | 27 | 96 | 71 | 296 |
| 2008. 02. | 26 | 78 | 59 | 247 |
| 2008. 03. | 30 | 83 | 51 | 233 |
| 2008. 04. | 26 | 74 | 45 | 207 |
| 2009. 01. | 27 | 60 | 37 | 164 |
| 2009. 02. | 25 | 46 | 32 | 153 |
| 2009. 03. | 22 | 32 | 37 | 144 |
| 2009. 04. | 22 | 32 | 33 | 147 |
| 2010. 01. | 17 | 34 | 32 | 139 |
| 2010. 02. | 11 | 47 | 30 | 131 |
| 2010. 03. | 5 | 54 | 23 | 123 |
Árak, bérlet díjak
Az új ingatlanok árának a következő 12 hónapban várható alakulására vonatkozó várakozások
(százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest)
| Budapest | Pest megye | Nyugat-Magyarország | Kelet-Magyarország | Országos átlag | |
|---|---|---|---|---|---|
| Lakóingatlan | -2 (-1) | 1 (-1) | 0 (0) | 0 (0) | -0,8 (-0,5) |
| Iroda | 1 (0) | -5 (0) | 0 (-2) | 0 (0) | 0 (-1) |
| Üzlethelyiség | -2 (0) | 0 (0) | -1 (-3) | -1 (0) | -1 (0) |
| Raktár | 0 (0) | 0 (0) | 0 (0) | 0 (-2) | 0 (0) |
Az új lakóingatlanok és üzlethelyiségek esetében már csak minimális árcsökkenésekre lehet számítani a következő egy évben, a másik két szegmensben leginkább stagnálás valószínű.
A használt ingatlanok árának a következő 12 hónapban várható alakulására vonatkozó várakozások
(százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest)
| Budapest | Pest megye | Nyugat-Magyarország | Kelet-Magyarország | Országos átlag | |
|---|---|---|---|---|---|
| Lakóingatlan | -3,3 (-2) | -3 (-2) | -3 (-2,7) | -5,7 (-2,3) | -4 (-2,3) |
| Iroda | -3 (-2) | -8 (-7) | -3 (-5) | -1 (-2) | -3 (-3) |
| Üzlethelyiség | -4 (-3) | -4 (-5) | -5 (-7) | -1 (-5) | -1 (-5) |
| Raktár | -3 (0) | 0 (0) | -5 (-2) | -2 (-8) | -3 (-2) |
| Építési telek | 0 (1) | 0 (0) | -1,5 (-1) | -1 (-4) | -1 (-1) |
A használt ingatlanok esetében még további áresések valószínűek, területtől és ingatlantípustól függően meglehetősen nagy szóródással.
A használt lakások fajlagos (négyzetméterenkénti) árának a következő 12 hónapban várható változása
(százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest)
| Nem panel társasházi lakások | |
| Budai zöldövezet | -2 (0) |
| Egyéb Buda | -3 (0) |
| Pesti belváros | -4 (-2) |
| Pesti zöldövezet | -2 (-2) |
| Egyéb Pest | -3 (-2) |
| Panellakások - Észak-Pest | -5 (-4) |
| Panellakások - Dél-Pest | -5 (-4) |
| Panellakások - Buda | -4 (-2) |
| Családi házak - Pest | -3 (-2) |
| Családi házak - Buda | -2 (0) |
| Budapest összesen | -3,3 (-1,8) |
| Kelet-Magyarország | -5,7 (-2,3) |
| Nem panel társasházi lakások | -5 (-2) |
| Panellakások | -7 (-3) |
| Családi házak | -5 (-2) |
| Nyugat-Magyarország | -3 (-2,7) |
| Nem panel társasházi lakások | -3 (-3) |
| Panellakások | -5 (-3) |
| Családi házak | -1 (-2) |
Az irodák, üzlethelyiségek, raktárak bérleti díjai a következő 12 hónapban a várakozások szerint sem nem csökkennek, sem nem növekednek.