Új kormány, új remények? Az ingatlanpiac és a kétharmad. 2010.04.17.

A májusban megalakuló új kormánnyal szemben nemcsak a választóknak, hanem a gazdaság szereplőinek is komoly várakozásaik vannak. A második Fidesz-kormány az ingatlanpiacon belül a lakáspiacon hozhat rövid távon is komoly fellendülést.

A Fidesz-KDNP a választásokon elsöprő győzelmet aratott, és megszerezte az át­fogó strukturális reformok meghozatalához szükséges kétharmados többséget az Országgyűlésben. Kérdés, hogy mit hozhat a hazai ingatlanszektor számára a májusban megalakuló második Orbán-kormány? Bár az új kormány konkrét gazdaságpolitikai elképzelései lapzártánkkor még nem voltak ismertek, megkíséreltük összefoglalni, hogy az elmúlt hetek-hónapok nyilatkozatai, kiszivárgott információi alapján milyen folyamatokra számíthatnak az ingatlanosok.
Az üzleti célú ingatlanszektor életében a Fidesz gazdaságpolitikája várhatóan közvetlenül nem fog hatalmas változásokat hozni. Az irodapiac, a kiskereskedelmi piac és a logisztikai piac nehézségein kormányzati beavatkozással nem lehet segíteni, s nem is tűnik túl valószínűnek, hogy az új kormány ezeken a területeken aktív szerepet vállaljon.


Kivételt némiképp az irodapiac jelenthet, hiszen az állami szervek és állami tulajdonban lévő vállalatok új, modern székházba költöztetése komoly lökést adhatna a szektornak. Ugyanakkor nem szabad elfelejteni, hogy a Fidesz korábban markánsan ellenezte a Gyurcsány-kormány - később meghiúsult - kormányzati negyed építésének terveit, s támadta több állami vállalat székházcseréjének lebonyolítását is. Rövid távon ráadásul vélhetően a sürgős feladatok mellett ez a kérdés nem kerül be a kormány elsődleges teendői közé.


Az irodapiac, a kiskereskedelmi piac és a logisztikai piac kilábalásához - bármilyen egyszerűen hangzik is - alapvetően gazdasági növekedésre van szükség. Az irodapiaci kereslet felpörgése, a lakosság vásárlóerejének növekedése, valamint a logisztikai cégek fejlődése mind-mind szorosan összefüggenek a reálgazdasággal és végső soron a gazdasági növekedéssel. A gazdasági növekedés beindulása Ma­gyar­or­szág esetében nagy­részt persze a külső környezet alakulásától függ, ugyanakkor a régiós ver­seny­társainkhoz való felzárkózásban sokat segíthet egy sikeres növe­kedés­orientált gaz­daság­poli­tika, mely javíthatná a magyar gazdaság - jelenleg régiós össze­hasonlításban nagyon alacsonynak számító - belső növekedési potenciálját.


Az ingatlanpiac számára mindenképpen reményt keltő, hogy a Fidesz-kormány ígéretei szerint közvetlen elődjénél sokkal nagyobb hangsúlyt fog fektetni a gazdaság élénkítésére. Az új kormány gazdaságpolitikájával kapcsolatos elemzői várakozásokat keretes írásunkban gyűjtöttük össze.

Mindenki a lakáspiacra figyel

A lakáspiac egyértelműen kilóg a sorból. Az ingatlanpiac többi alpiacával ellentétben a lakóingatlan-szektorban a kormány képes közvetlen beavatkozásra különböző támogatási csatornákon keresztül. Ráadásul több érv is szól amellett, hogy a második Orbán-kormány aktív szerepvállalásra készül a lakóingatlan-piacon. Egyrészt ezt tette már 1998-2002 között is: az első Fidesz-kormány által létrehozott kamattámogatási program nagyon komoly lökést adott a lakáspiacnak. Másrészt a lakáspiac élénkítésének van egy nagyon egyszerű pragmatikus magyarázata is: a lakáspiac felpörgése az építőipar aktivitásán keresztül rövid távon is szignifikáns hatással lehet a gazdasági növekedésre, valamint komoly munkahely-teremtő hatása lehet.

Ezek után érthető, hogy az elmúlt időszakban különös figyelem övezi a Fidesz lakáspolitikával kapcsolatos nyilatkozatait. Mivel azonban a Fidesz nem sok konkrétumot árult el lakáspolitikai terveiről, ezért a sajtó az elmúlt hetekben előszeretettel idézte a Társaság a Lakásépítésért Egyesület (TLE) javaslatait. Az első Fidesz-kormány lakáspolitikájára ugyanis jelentős hatással voltak a TLE által megfogalmazott ajánlások, elsősorban a hitelkamat-támogatási program.

A TLE tanulmányában kész programtervezetet jelentetett meg, mely Maráczi Zsolt, a szervezet elnöke szerint a GDP 1,5 százalékos − évi 375 milliárd forint − költségvetési ráfordítással, adókedvezménnyel és uniós források felhasználásával valósulhatna meg. Közlésük szerint a program megvalósításához szükséges tényleges kiadások mértékét hozzávetőleg öt év alatt kívánják elérni. A TLE főbb javaslatait keretes írásunkban foglaltuk össze.

A lakáspolitika körvonalai

Bár konkrétumok szintjén nem sokat árult még el terveiről a Fidesz, elejtett nyilatkozatokból, utalásokból megkíséreltük összerakni a képet. A Fidesz lakáspolitikai megnyilatkozásaiból úgy tűnik, hogy elképzeléseik közel állnak a TLE programjához. Orbán Viktor korábbi nyilatkozatában kiemelte, hogy már a közeljövőben gazdasági húzóágazattá fejlesztené az építőipart.


A kétharmados többséget szerzett párt lakáspiaci stratégiájának középpontjában minden bizonnyal az energetikai felújítások, az előtakarékosság és a bérlakásépítés állhat. Bencsik János, a Fidesz tatabányai polgármestereként és országgyűlési képviselőjeként dolgozó szakpolitikusa szerint az újonnan felálló kormány kevés módosítással folytatni kívánja az első ciklus alatt elkezdett lakáspolitikáját.


Terveik között szerepel 40 ezer lakás felépítése, amelynek nagyságrendileg 20%-a lenne bérlakás. Továbbá egy 3,2 millió háztartást érintő, átfogó épület-korszerűsítési programot is indítana, melynek következtében a teljes lakásállomány földgázigénye mintegy 25-30%-kal mérséklődhetne, ez indokolhatja az új kormányon belül az építésügy és energia egy területre csoportosítását.


Bencsik János egy másik nyilatkozatában elárulta azt is, hogy a Társaság a Lakásépítésért Egyesület által összeállított programot követendőnek tartják, és bizonyos elemeit beemelhetik az újonnan megalakuló kormány intézkedései közé. Ez tartalmazza többek között a korábban eltörölt szocpol tőkejuttatási célú visszahozatalát, az előtakarékosság ösztönzését, az építésre és felújításokra 5%-os csökkentett áfakulcs bevezetését is.

Mi lesz a bedőlt hitelekkel?

Nem a lakáspiac élénkítése az egyetlen ingatlanvonatkozású feladat a Fidesz-kormány számára. A bajba jutott, bedőlt lakáshitelek problémájának megoldása is az új kormányra vár. A párt politikusai a győztes választás óta többször is megismételték korábbi ígéretüket, mely szerint a kormány a jelenlegi kilakoltatási moratóriumot meg kívánja hosszabbítani egészen addig, amíg nem találnak megoldást a problémára. Ez ügyben azonban még annyi konkrétumot sem hallhattunk a Fidesztől, mint a lakáspolitikáját illetően. A piaci szereplők által leggyakrabban felvetett megoldási javaslat egy speciális ingatlanalap létrehozását sürgeti. A problémás hitelekről bővebben elemzésünket olvashatja az 46. oldalon.

Magasra került a léc

Sokan sok mindent várnak tehát az új kormánytól, s nemcsak a választópolgárok körében, hanem az üzleti világban is. A külföldi befektetők és a hazai piaci szereplők alapvetően pozitívan értékelik a kétharmados győzelmet, hiszen abban az átfogó strukturális reformok megvalósításának lehetőségét látják. A várakozások tehát mindenképpen magasak az új kormánnyal szemben, sokan történelmi lehetőséget látnak a kétharmados többség által támogatott vezetés előtt.


Mit várnak az elemzők?


Gárgyán Eszter, a Citi budapesti elemzője úgy látja: a szerkezeti reformok megkezdésének esélye, a közszféra kiadásainak vágása, a munkaerőpiacon való részvétel ösztönzése, az adóbázis szélesítése és a marginális adókulcsok mérséklése kulcsfontosságú elemei lehetnek a Fidesztől várt gazdasági programnak. A párt szerinte emellett várhatóan újratárgyalja majd a nemzetközi szervezetekkel még életben lévő hitelszerződést, amelynek nyomán várhatóan magasabb államháztartási hiánypályáról állapodnak meg, a szerkezeti reformokért cserébe.


Pozitívan értékelte a magyar parlamenti választások eredményét az UBS elemzője, Kovács György is, mivel az szerinte lehetőséget nyújt a szükséges reformok végrehajtására. A bank elemzője úgy véli, az új kormány a növekedés beindítására és munkahelyek teremtésére helyezi majd a hangsúlyt.


A SEB Bank szakértői szerint a kétharmados Fidesz-győzelem óriási lehetőség arra, hogy az ország visszanyerje elvesztett növekedési potenciálját. Az erős kormányzóképesség a bank elemzői szerint megnyitja az utat a reformok előtt, melyek közül az önkormányzatok rendszerének, az egészségügynek, a nyugdíjnak és a költségvetés struktúrájának átalakítását emelték ki.


A Saxo Bank elemzői szerint a Fidesz a kétharmados parlamenti többséggel soha vissza nem térő lehetőséget kapott arra, hogy megváltoztassa a hosszú időre érvényes gazdasági struktúrákat.


A koppenhágai központú bank szerint a Fidesz meg fogja ragadni ezt a lehetőséget, és elvégzi az önkormányzati rendszer szükséges átalakítását, karcsúsítani fogja az állami cégek veszteséges ágazatát. Véleményük szerint ezek hatására megnőhet a külföldi befektetők bizalma Magyarország azon képességében, hogy meg tud felelni gazdasági kihívásoknak. Rövid távon a Saxo Bank szerint az intézkedéseknek szigorúaknak kell lenniük, és a gazdasági felvirágzás időnként nagyon távolinak tűnik majd, de amint az történt Írország esetében, amely számos megszorító intézkedést vitt keresztül, a növekedés kilátásai már két-három éves időszakon belül valóban nagyon kedvezővé válhatnak.

Barcza György, a K&H Bank vezető elemzője a Bloombergnek úgy fogalmazott, az egyik legnagyobb kérdés az, hogy a Fidesz meg tud-e egyezni a Nemzetközi Valutaalappal. Amennyiben a Fidesz elkötelezi magát a gazdaság alapos átalakítására, strukturális reformok irányába, akkor az IMF cserébe nagyobb adócsökkentésbe mehet bele.


Mit javasol a TLE az új kormánynak?

•lakáshitelkamat-támogatás legfeljebb 45 millió forint lakásértékig, legfeljebb 70 százalékos hitelarányig (az állam a mindenkori jegybanki alapkamat és a tényleges kamat közti különbözetet egyenlítené ki),
•lakáshitelhez kapcsolódó, gyermekszámtól függő személyijövedelemadó-kedvezmény, évente maximum 2,2 millió forint,
•szocpol vásárlás és építés esetén: első gyerek után 1 millió forint, második gyerek után 1,5 millió forint támogatás az államtól, lakáskiadás után fizetendő szja 10 százalékra mérséklése,
•lakbérfizetéshez adó­mentes béren kí­vüli juttatás legfeljebb havi 40 ezer forintig,
•lakás-takarékpénztári megtakarítás la­kás­bér­lésre is,
•lakásépítés és -felújítás 5 százalékos áfakörbe sorolása,
•lakásépítés, -felújítás áfa-visszatérítése,
•illetékmentesség 25 millió forintig,
•adókedvezmény bérlakásépítő társaságoknak,
•állami alap a bedőlt lakáshitelesek lakásainak megvásárlására.