Hitelt venne fel, de bankja kevesli az ingatlana értékét?  2007.06.12.

Tudatos döntés kétszer: lakáshitel és életbiztosítás

Magyarországon 2004-2005-től kezdve a lakásvásárlási hitelek erőteljes növekedéséhez kapcsolódóan a lakáshitelekhez köthető biztosítási termékekből is egyre többet értékesítenek. A hitelintézetek kockázataik csökkentésére az életbiztosításokat, mint másodlagos fedezeteket bevonták a kölcsönnyújtásba. Az ügyfél így két szolgáltatóval köt szerződést, így körültekintően, tudatosan választva kell döntéseit meghoznia - mondta el Déri Éva, a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) ügyvezető igazgatóhelyettese az intézmény sajtótájékoztatóján.
A legtöbb jelzáloghitelt nyújtó pénzügyi intézmény a hitel biztosítékaként, fedezeteként a megvásárolt ingatlanra, vagy más, a hitelfelvevő által felajánlott ingatlanra jelzálogjogot jegyeztet be. A bank jelzálogjoga mellett további biztosíték az életbiztosítás, mint másodlagos fedezet.

Mivel a lakáshitelekhez kapcsolódó életbiztosítási termékek esetenként bonyolult konstrukciók is lehetnek, a PSZÁF 2007. június 5-től fogyasztóvédelmi akció keretében tematikus honlapján bemutatja e termékek körét, s azt, hogy milyen kockázatok merülhetnek fel. A Felügyelet válaszol a leggyakrabban felmerülő kérdésekre. A honlapon naprakész összehasonlító táblák is megtalálhatók.

Az igénybe vehető életbiztosítások főbb típusai:

1. Tisztán haláleseti kockázatra kötött (hitelfedezeti) életbiztosítás

Az ügyfelek jelzáloghitel-szerződés megkötésével egyidejűleg halál esetére hitelfedezeti biztosítást köthetnek szerződőként, illetve (és ez a gyakoribb) egy, a bank által már korábban megkötött csoportos hitelfedezeti életbiztosítási szerződéshez - amelyet a bank mint szerződő korábban, előre nem ismert számú és kockázatú ügyfélre keretjelleggel kötött meg - csatlakozhatnak biztosítottként is. A biztosítás díját az ügyfél az előbbi esetben elkülönítetten fizeti meg, míg az utóbbi esetben a biztosítás ára rendszerint benne van a hiteltörlesztő-részletekben, így az ügyfél a biztosítónak külön nem fizet biztosítási díjat.

A biztosítási szerződés kedvezményezettje a bank, így, amennyiben az ügyfél (biztosított) elhalálozik, akkor a biztosító kiegyenlíti a bank felé az ügyfélnek a bankkal szemben fennálló tőketartozását, így a hitelfelvevő jelzálogtartozása megszűnik (mindenkor feltételezve, hogy a biztosítási szerződés kötésekor megállapított biztosítási összeg a fennálló tőketartozást fedezi). Egyes konstrukcióknál lehetőség van arra, hogy az ügyfél a biztosítás tartalmát kiegészítse baleseti szolgáltatásra, továbbá olyan váratlan eseményekre, mint a rokkantság, munkanélküliség, betegség bekövetkezése (ezek a biztosítási alapcsomagba nem választható módon is beletartozhatnak). Ezen szerződéseknél a biztosító szintén átvállalja a kölcsön visszafizetését a bank felé.

E biztosítások körében a biztosítási védelem igénybe vétele felől az ügyfél jellemzően szabadon dönthet. Előfordul azonban, hogy a bank - kockázatos ügyfelek esetén vagy automatikusan, valamennyi ügyfelére kiterjedően - kötelezően előírja az ügyfélnek a bankhitelhez életbiztosítás kötését. Ha a hitel ingatlan-, illetve jövedelemfedezettsége megkívánja, a bank az ügyfélkockázat fennállását adósminősítés alapján határozza meg, melynek folyamán kor, jövedelem és vagyon alapján minősíti kockázatos ügyfélnek a hitelkérelmezőt.

2. Megtakarítási elemet is tartalmazó életbiztosítások

A hagyományos vegyes - kockázati (haláleseti) és megtakarítási (elérési) elemet is tartalmazó - életbiztosítások kombinálása jelzáloghitelekkel ugyancsak széles körben elterjedt. Ezen életbiztosítások az "életfedezeten" túlmenően speciálisan kialakított, hosszú távú megtakarításra ösztönző jellegük révén igen alkalmasak egy távoli időpontban szükségessé váló, tipikusan jelentősebb összeg nagy biztonsággal történő összegyűjtésére. Ezen képességük teszi alkalmassá e biztosításokat a jelzáloghitelekkel való összekapcsolásra, amellett, hogy az ügyfél a halál esetére is biztosítási védelmet élvez.

Ehhez hasonlóan nem csak a hagyományos, hanem a befektetési egységekhez kötött (unit-linked) életbiztosításokkal is összekapcsolódhatnak a jelzáloghitelek. Ekkor a megtakarítások / befektetések az ügyfél által választható portfoliókba (vagy ún. eszközalapokba) kerülnek.

Mindkét megtakarítási biztosítási típusra igaz, hogy a biztosító az ügyfél befizetéseiből képzett tartalékot fekteti be. A különbség az viszont, hogy míg a hagyományos vegyes életbiztosítás esetében a lejárati összeg előre, már a biztosítás megkötésekor meghatározott és garantált (tehát az ügyfél pénze nincs kitéve a hozamingadozásoknak és a tőketartozás visszafizetése biztos), addig a unit-linked életbiztosítások esetében - mivel itt a befektetés az ügyfél által választott eszközalapokba, jellemzően az ügyfél kockázatára történik - a lejárati biztosítási összeg a kötéskor előre meg nem határozható mértékű.

A második esetben tehát, amennyiben a befektetés nyereséges volt, egyfelől megvan a lehetőség arra, hogy a hitel visszafizetése után a fennmaradó hozamokhoz az ügyfél hozzájusson, miközben a biztosító a biztosítás feltételei szerint helytáll. Előfordulhat azonban az is, hogy a futamidő végén a felhalmozott összeg nem elegendő a hitel visszafizetésére. Unit-linked életbiztosítások esetében a biztosító által esetlegesen vállalt tőkegarancia, illetve tőke- és hozamgarancia e kockázatot minimálisra csökkenti, erről érdemes a biztosítás kötésekor tájékozódni.

A hitel- és biztosítási termékek összekapcsolására alkalmazott tipikus megoldások:

1. Lakáshitel- és életbiztosítási szerződés együttes kötése

2. Lakáshitel felvétele már fennálló életbiztosításhoz

3. A halasztott tőketörlesztéses hitelkonstrukcióba bekapcsolt életbiztosítás

Valamennyi konstrukció jellemzője, hogy:

A biztosítási szerződés kedvezményezettje a hitelnyújtó bank lesz, így a biztosítási esemény bekövetkezésekor a bankot illeti a felhalmozott biztosítási összeg, és csak a hitel teljes törlesztését követően fennmaradt összegre tarthat igényt maga a szerződő, vagy a szerződésben nevesített eredeti kedvezményezett, azok hiányában az örökösök.
*
A bank e jogosultsága / kedvezményezetti pozíciója nem törölhető.
*
Egy életbiztosítás fedezetként csak egy kölcsönszerződéshez kapcsolható.
*
Az életbiztosítási és a jelzáloghitel szerződések összekapcsolásának valamennyi fent bemutatott esetére az is igaz, hogy - bár kezdő időpontjuk lehet eltérő - lejárati időpontjuk megegyezik, vagy legalábbis a biztosítás tartama jellemzően nem rövidebb (nem jár le korábban), mint a hitelé.

(forrás: www.tozsdeforum és ingatlan.com)