Nincs pénze, de költözne - Mit lehet ma tenni? 2010.02.05
Továbbra is élénk a kereslet a lakáspiacon - azonban sok
vevő számára az önerő hiánya miatt egyelőre csak terv maradhat a lakásvásárlás.
Míg korábban akár 0 forint kezdőtőkével is lehetett ingatlant vásárolni, a
válság következtében átalakult banki finanszírozási gyakorlatnak köszönhetően
20% önerő alatt kevés az esély lakáshitelre. Mit tehet, aki költözne, de nincs
pénze?
Jelentősen visszavetette a kevés indulótőkével rendelkezők lakásvásárlási
elképzeléseit az állami támogatási rendszerek nyári felfüggesztése - sok
érdeklődőnek ugyanis éppen a szocpol kedvezmény biztosította az önerőt a hitelre
történő lakásvásárláshoz. A szakmában sokszor csak "ingyen önerőnek" hívott
támogatás újraindítására a mostani helyzetben nem sok esély van, így a leendő
lakástulajdonosoknak más források után kell nézni -melyekből nem túl nagy a
választék.
Hitelt hitellel?
A piaci tapasztalatok szerint bizonyos ügyfélkör - szakmai vélemények szerint
szerencsére csak kevesen - nemes egyszerűséggel más, nem lakáshitel típusú
hiteltermék igénybevételével pótolná a hiányzó beugrót. Az ötlet azonban nem túl
jó. "Már a válság előtt is előfordult, hogy valaki az önerőt személyi hitelből
akarta finanszírozni, alig tudtuk lebeszélni róla. Most is van érdeklődés, bár a
legtöbb esetben nem tudnak annyi jövedelmet igazolni, hogy mind a két hitelt
megkapják" - mondja el tapasztalatait egy vidéki hitelközvetítéssel foglalkozó
cég vezetője.
Rövid kalkuláció
20%-os önerőt feltételezve, egy tipikus személyi hitel ajánlat esetében 1.500.000 forint értékű, euro alapú kölcsön törlesztő részlete az első 6 hónapban 5 éves futamidőre 41.000 forint. Ez az összeg egy 7.500.000 forintos ingatlan megvásárlását teszi lehetővé, ami a fővárosban leginkább egy gyengébb panelre, vagy egy kis alapterületű garzonlakásra elegendő. A fennmaradó 6 millió forintra felveendő lakáshitel 35 éves futamidőt feltételezve euro alapon kb. 50.000 forintos havi kiadást jelent, azaz egy olcsó panellakásért ebben a konstrukcióban havonta több, mint 90.000 forintot kell fizetni az első 5 évben. Tovább árnyalja a képet, hogy egy ilyen értékű ingatlan még a fővárosban is havi 50.000 forint körüli összegért bérelhető, ráadásul a fenti számítás egy meglehetősen ideális ügyfél példája alapján készült, az igazolt jövedelem nagyságától függően a bankok magasabb önerőt is megkövetelhetnek.
A kézenfekvőnek látszó lehetőség később ugyanis súlyos havi kiadásokat okozhat:
a személyi hitelek 28-33%-os THM-je jellemzően három-négyszerese a klasszikus
lakáshitel konstrukcióknak - vagyis már az önerő törlesztése is megterhelő
lehet, erre jön még a lakáshitel törlesztő részlete.
Pótingatlan, pótadós
Egyszerűsíti a helyzetet, ha rendelkezésre áll egy másik ingatlan is, ami
pótfedezetként bevonható a hitelkonstrukcióba - ebben az esetben gyakorlatilag
valóban nem kell tudni önerőt felmutatni - viszont cserébe két ingatlanra is
rákerül a bank jelzálogjoga. Ez a megoldás a hitelezés "aranykorában" is kedvelt
volt, főleg azon hitelezők vették igénybe, akik kevés jövedelmet tudtak
igazolni, vagy havi keresetük jó része nem bankszámlára érkezett. "Általában a
szülői ház szokott ilyenkor segíteni, és a gyerek lakhatásának érdekében
beáldozzák az addig tehermentes saját lakást is. A dolog működőképes, azonban
körültekintő tervezést igényel - instabil anyagi helyzet esetén ugyanis mind a
két lakás elúszhat" - jegyzi meg forrásunk.
Elsősorban fiatal párok kedvelt megoldása a közös hitelfelvétel - ami a
jövedelmek összeadódásával magasabb hitelösszeget tesz lehetővé. Mint ahogy
azonban korábban a megelőlegező szocpol esetén is előfordult, itt is felmerülnek
problémák, különösen, ha a kapcsolat megromlik. "Kellemetlen helyzet tud
kialakulni, ha összeomlanak a közös tervek, viszont nem tudják egymást
kivásárolni - ilyenkor el kell adni a lakást (akár veszteséggel) és a maradékon
kell osztozkodni. Nem a legjobb hangulatú ügyek közé tartoznak az ilyenek." -
jelzi egy ingatlanjogra szakosodott ügyvéd.
Előtakarékosság vagy lízing
Középtávú vásárlás tervezése esetén évi 72.000 forintos támogatás vehető igénybe
az előtakarékossági konstrukciók választása estén - a havi rendszeres
befizetéseket az állam 30%-os, vissza nem térítendő támogatással egészíti ki. Az
előtakarékosság előnye, hogy nemcsak vásárlásra, hanem felújításra vagy
bővítésre is fordítható, sőt a meglévő banki hitel is kiváltható vele, hátránya
viszont, hogy az azonnali, prompt vásárlás nem valósítható meg ezzel a
megoldással.
Bizonyos speciális helyzetekben megoldás lehet a hitelfelvételi problémára a
lakáslízing, azonban a finanszírozó vállalatok már ennél a konstrukciónál is
megkövetelik a legalább 20%-os önerőt. Ugyanakkor új ingatlan vásárlása esetén a
lízingcégek ajánlata szerint kedvezőbb kamatköltség érhető el, nincs felső
korhatár, és akár terhelt ingatlan is finanszírozható, sőt az ingatlan
lízingátvállalással el is adható. A mostani helyzetben főleg cégek számára
előnyös az üzlet, hiszen a lízingelt ingatlan szerepel a társaság könyveiben, a
kamat ráfordításként számolható el, a tőkerész pedig amortizálható - a szükséges
önerő pedig akár kedvező kamatozású vállalati hitelből is előteremthető.
Albérlet
A válság kitörése óta szinte egybehangzó elemzői vélemények szerint jelentősen
dinamikusabbá vált az albérletek piaca, ahol az árak - a bővülő kínálatnak
köszönhetően - a korábbi évek szintjén maradtak. Vidéken már 30, a fővárosban
50.0000 forinttól elfogadható lakást lehet bérelni, a szegmensben általánosnak
tekinthető kéthavi kaucióval együtt 100.000 forintból már lehet költözni -
viszont a kiadott összeg más zsebét gazdagítja, nem pedig a saját lakás
törlesztésébe megy.
Az utóbbi hónapokban nem csak a klasszikus igénybevevőnek számító külföldiek és
diákok jelentek meg az albérleti piacon, hanem azon lakásvásárlók csoportja is,
akik nem tudják előteremteni a szükséges önerőt, vagy a bizonytalan gazdasági
kilátások miatt nem mernek hosszú távon eladósodni. A kiadó lakások utáni
érdeklődés növekedése, valamint a nehezebbé vált hitelfelvételi körülmények
ismét aktuálissá teszik a nyugaton nagy hagyománnyal rendelkező, Magyarországon
azonban gyerekcipőben járó, és csak nyomokban létező bérlakásépítési programok
szükségességét.
forrás: penzcentrum.hu
Kérjen ingyenes hitelajánlatot itt!
Hitelt szeretnék felvenni, vagy olcsóbbra szeretném váltani túl drága hitelemet
INGATLAN ÉS HITELVONAL: 92/326-369, 06/30/3140123
2004. szeptember 15. óta Ön a látogatónk