Megéri felújítani a panelt? Számoljon eladás előtt! 2010.02.05

Megtérülő és ráfizetéses beruházások

 

A korszerűsített és felújított paneleket jobb eséllyel lehet eladni, ez nem kérdés. De vajon jobb áron is lehet túladni rajtuk, azaz megtérül a befektetés? Most körbejártuk, milyen munkálatokat érdemes elvégezni, és mi az, amire fölösleges pénzt kiadni.

 

Eladás előtt álló panellakásra az értékének 1 százalékánál többet költeni csaknem biztos ráfizetés. A lepusztult lakásokat ezért érdemesebb eleve felújítandóként hirdetni, az árat pedig a felújításra szánt összeggel – 1-2 millió forinttal – lejjebb vinni, így biztosan több vevő érkezik majd. Más a helyzet, ha a lakás átlagos állapotú. Ez esetben megéri egy kis ráncfelvarrás, de ennek költsége se legyen egy 10-12 millió forintot érő lakás esetében 100 ezer forintnál több.

Elég a látszatra költeni

"Panellakások esetében a stageingre, azaz a színpadra állítására érdemes áldozni, mivel egy-egy komolyabb beruházás, így például a fürdőszoba vagy a konyha felújítása csakis veszteséges lehet. Az apró hibák eltüntetése azonban jó befektetés, hiszen így a

 

TIPP

A komplett lakást frissen festve "tálalni" tilos, egyszerűen azért, mert azt a gyanút keltheti, hogy a tulajdonos el akar fedni valamit.

 
 

vevőnek kevesebb esélye lesz belekötni dolgokba, egyre lejjebb nyomva az árat a hibákra hivatkozva" – magyarázza Bartucz Tamás, a Magyar Ingatlanszövetség közvetítői bizottságának elnöke. Szerinte a házgyári lakásoknál a legtöbb probléma eleve abból adódik, hogy a tulajdonos szeme hozzászokik az apró hibákhoz, ezért fel sem tűnik neki egy-egy földeletlen konnektor, egy repedés az ablaküvegen, egy koszfolt a falon, egy csöpögő radiátor vagy egy kikopott PVC-padló. "Ezek ugyan apró hibák, de a vevő ettől függetlenül ezekre emlékszik majd vissza, és sokszor ezért nem az adott lakást választja. Ezt elkerülendő, még a meghirdetés előtt célszerű a lakást egy rokonnal, de még inkább egy ingatlanossal megnézetni, hogy kiderüljön, ha valami apróságot kozmetikázni kell."

Mire elég néhány 10 ezer forint?

Szakértőnk szerint már a pár 10 ezer forintnyi ráfordítást igénylő korrekciók is eredményt hozhatnak. Tipikus baki például, hogy egy helyiségen belül nem egyformák a villanykapcsolók – ezek cseréje pár ezer forintból megúszható, és ugyanígy pár ezer forintból kijön 2–3 négyzetméternyi PVC. A falon lévő sérülések és foltok is könnyen eltüntethetők, hiszen egy tubus glettanyag és egy vödör festék nem nagy kiadás, ráadásul az ilyen munkák házilag is elvégezhetők.

Kozmetikázáskor nem a rejtett hibákat kell kijavítani, hanem a szemmel láthatóakat kell ténylegesen korrigálni. Ebbe a körbe tartozik például a tűzhely megtisztítása, az elszívó elfeketedett szűrőjének a cseréje, ami apróságnak tűnik, de nagyon rossz hangulatúvá tesz egy egyébként tűrhető lakást is. A konyhabútorhoz viszont csak akkor érdemes hozzányúlni, ha fel van hólyagosodva a munkalapja. Ez esetben jó optikai tuning, ha a tulajdonos a régi lap helyére beszabatja a legolcsóbb, fehér színű munkalapot, ami ugyancsak 5–10 ezer forintos tétel. Ha a panellakáshoz erkély is tartozik, és annak korlátját már megette a rozsda, érdemes azt is rendbe tenni: elég drótkefével megtisztítani, rozsdamarózni és újrafesteni.

Ablakok – a csere nem éri meg

A nyílászárók cseréjére nem érdemes költeni, mert bár az eladhatóságát javítja, annak költségét a vevők nem hajlandók megfizetni. Marad tehát a kozmetikázás: ha a nyílászárók fából készültek és pereg róluk a festék, célszerű azokat házilag lecsiszolni és újrafesteni. Ha pedig érezhetően rosszul záródnak, érdemes beruházni pár ezer forintot szigetelő csíkba, nehogy a vevőjelölt a huzatra hivatkozva kérjen majd százezres árengedményt.
A paneltulajdonosoknak egyvalamire biztosan érdemes költeniük, ez pedig a vízóra felszereltetése, ami 40-50 ezer forintos tétel beszereltetésével viszont csökkenthető a közös költség. Mivel ez hamar megtérül

Néhány példa

Az ingatlan.com hirdetéseit böngészve szembetűnő, hogy az eladó panellakások áraiban az extra felújítást nem lehet érvényesíteni. Például Budapest XV. kerületében, a Zsókavár utcában 9 millió forintért kínálnak egy 10 emeletes épületben lévő 3.emeleti lakás (71 nm, 2+1 szobás, távfűtéses). Eközben a közeli Páskomliget utcában egy hasonló paraméterekkel bíró (78 nm, 2+1 szoba, távfűtéses) extrán felújított (új nyílászárók, új radiátorok, szép fürdőszoba hidromasszázs zuhanykabin) ingatlant 9,7 millióért próbálnak meg eladni, ráadásul az épület a hirdetés szerint nyert a Panelprogram pályázaton. A két ingatlan közötti 700 ezer forintos árkülönbség aligha fedezi az ablakcsere és a felújítás költségeit.a beruházás, akkor sem veszít vele a tulajdonos, ha az értékesítés elhúzódik.

Panelprogram – maximum 5 százalékos felárat jelent

Míg a teljes felújítás egyértelműen csapda, a lakás belső kozmetikázásával pedig csak az eladhatóságot lehet növelni, addig az épület korszerűsítését – ha csak kis mértékben is – de az árban is lehet érvényesíteni. A legnagyobb haszon persze ez esetben is inkább az, hogy a vevők a hasonló méretű és hasonló környéken lévő lakások közül általában a jobban szigetelt, szebb épületben lévőt választják. A panelprogramban felújított házakból sokkal könnyebb lakást eladni, hiszen a vevőnek az egyik legfontosabb szempont, hogy mennyi lesz a rezsiköltsége. A hirdetésekben épp ezért nagyon is hangsúlyozzák az eladók, ha a ház már hőszigetelt. Ugyanakkor ez a tényező az áraknál alig hat. Plusz 5 százalékon belül mozog az a plafon, amivel többet még el lehet kérni - nyilatkozta Beák Attila ingatlanforgalmi szakértő, az ingatlan.com szakmai partnere. (Ez egy 10 millió forint értékű panel esetében maximum 500 ezer forintot jelent.) Szakemberek szerint a régi és a felújított házak lakásai között az árkülönbség néhány éven belül nőni fog, és élérheti az 5-10 százalékot.

Aki tehát azzal a tudattal vásárol házgyári lakást, hogy azt az adómentességet kivárva 5 év múlva eladja, jobban teszi, ha már most panelprogramon átesett ingatlant vásárol, és azt kissé kikozmetikázva dobja majd piacra. Ezt nem csak az árak várható alakulása miatt indokolt, hanem azért is, mert nem tudni, mi lesz a panelprogram jövője, és kérdés az is, hogy a lakóközösség egyáltalán bevállal-e valaha egy önrészt igénylő korszerűsítést.

10 munka, amit eladás előtt érdemes elvégezni
1. Vízóra felszereltetése nagyjából 40–50 000 Ft
2. Elpattant, törött ablaküvegek cseréje általában fizeti a biztosító
3. Kopott PVC cseréje a fürdőben, vécében nagyjából 5–10 000 Ft
4. Földeletlen konnektorok cseréje nagyjából 1000 Ft/db+munkadíj
5. Villanykapcsolók egységesítése 1000, max. 2000 Ft/db+munkadíj
6. Felhólyagzott konyhai munkalap cseréje maximum 5–15 000 Ft
7. Festések javítása maximum 10 000 Ft (ablak, korlát, falak)
8. Ablakok szigetelése anyagtól függően 400–1000 Ft/m
9. Tűzhelytisztítás, csapok, szaniterek vízkőtelenítése maximum 5000 Ft
10. Csöpögő vécétartály cseréje 5–10 000 Ft
Forrás: ingatlanmagazin.com

 

forrás: ingatlanmagazin.com

 

 

vissza az ingatlanhírekhez

 

 

INGATLAN ÉS HITELVONAL: 92/326-369, 06/30/3140123

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2004. szeptember 15. óta Ön a látogatónk