magas az utólagos minőségi és jogi problémákról szóló beszámolók aránya, de
bízvást kiindulhatunk az ősi közhelyből: "egy tányér levesben egyetlen hajszál
is sok". Magunk mindenesetre sokat tehetünk azért, hogy elkerüljük az efféle
bosszúságokat.
M
A tetőtér a legproblémásabb
Ahhoz képest, amennyi lakás épült
az utóbbi években Magyarországon, talán nem vészesen
magas az utólagos minőségi és jogi problémákról szóló beszámolók aránya, de
bízvást kiindulhatunk az ősi közhelyből: "egy tányér levesben egyetlen hajszál
is sok". Magunk mindenesetre sokat tehetünk azért, hogy elkerüljük az efféle
bosszúságokat.
A tapasztalatok szerint a legtöbb vásárló megdöbbentően keveset foglalkozik az elé tett szerződéssel, holott a (mellékletek nélkül) 10-15 oldalas irat áttanulmányozása nem követel túl sok időt. Szakértelmet már igen, ezért mindenképpen ajánlatos egy jogvégzett embernek - ideális esetben ingatlanügyletekkel foglalkozó ügyvédnek - is megmutatni a tervezetet.
Annál is inkább, mivel a fejlesztők tisztában vannak vele, hogy sokan nagyvonalúan kezelik a lakásvásárlást, következésképp némelyikük kimondottan méltánytalan megállapodást próbál aláíratni a naiv ügyféllel. Alapszabály, hogy a legrosszabb forgatókönyvet kell elképzelni, és annak szellemében folytatni a tárgyalásokat - minden egyezséget, ígéretet írásban rögzítve. Még akkor is érdemes megjegyezni, mit tart a saját ügyvédünk törvényellenesnek, ha az eladó az ominózus ponton végül is nem hajlandó változtatni -, hiszen ha perre kerül a sor, a bíróság adott esetben a szerződéssel szemben is dönthet a mi javunkra.
Értelemszerűen a még fel nem épült lakás vétele a legkockázatosabb, ezért hasznos tájékozódni a fejlesztő cég referenciáiról, anyagi helyzetéről, nehogy patthelyzet alakuljon ki. Megesik ugyanis, hogy pénzzavar miatt a teljes vételárra szükség lenne a ház befejezéséhez, a vevő viszont nem akarja az utolsó részletet előre kifizetni - mondta az [origo] érdeklődésére dr. Klausmann Kornél, a Klausmann & Kovács ügyvédi iroda társtulajdonosa.
A kivitelezőnek szintúgy megéri utánanézni, mert ha felszámolják a céget, hibás teljesítés esetén nincs kinél érvényesíteni a jótállást. (Ha lehet, ajánlatos beleíratni a megállapodásba, hogy ne csak a kivitelezőnek, hanem az eladónak is legyen felelőssége.) Németországban az építési vállalkozásoknak kötelező bizonyos összegű pénzt letétbe helyezni működésük idejére, nálunk azonban csak az utazási irodákra vonatkozik hasonló szabály. A hazai helyzet látszólag még rosszabbodhat az ezerforintos kft-alapítás közelgő bevezetésével, de a vezető tisztségviselő felelősségének egyidejű növekedése biztató fejleménynek tűnik.
A legproblémásabb típus az újonnan beépítendő tetőtéri lakás. Egyrészt azért, mert jobbára roppant bonyolult a társasházi alapító okirat újrafogalmazása. Másfelől azért, mert a lakók a kezdeti beleegyezés után is keresztbe tehetnek az építkezésnek, mihelyst valami nem tetszik nekik. Ha az eladó hibájából csúszik az átadás, kötbérre lehetünk jogosultak - ennek mértékét ne hagyjuk maximalizálni.
A választottbíróság gyors, de drága
A szerződés konkrét pontjaira rátérve: ha még csak a tervezési szakaszban járunk, először is ellenőrizzük, a mellékletként csatolt építési engedély valóban akkora házra szól-e, amekkorát felhúzni készülnek. Az elkészülés után pedig ne húzzuk sokáig a birtokbavételt, nehogy valaki másnak is eladják az ingatlant.
Kérdés, mi történik, ha nem egészen akkorára sikerül a lakásunk, amekkora a tervekben szerepelt. A szerződésben többnyire megszabják, hogy plusz-mínusz 3 százalékos területbeli eltérés nem befolyásolja a vételárat, a 3 és 6 százalék közötti azonban igen. Ha szerencsénk van, ezt a két számot le tudjuk alkudni 1 és 4 százalékra. Egyúttal ügyeljünk arra, hogy a belső helyiségek mérete se változhasson érdemben (értsd: szoba vagy félszoba), ezen ugyanis akár a szocpol néven közismertté vált lakásépítési kedvezményre való jogosultságunk is múlhat.
Ha hitelt veszünk fel, ne feledjük, hogy a bank folyósítási ütemével össze kell hangolnunk a saját a fizetési ütemezésünket. Előfordulhat, hogy nem vagyunk biztosak benne, kapunk-e majd hitelt, viszont a szerződést valamilyen okból (például a kedvezményes bevezető ár miatt) hamar alá akarjuk írni. Ekkor kíséreljük meg rögzíteni, hogy amennyiben nem kapunk hitelt, és ezért vagyunk kénytelenek elállni a szerződéstől, az eladónak vissza kell fizetnie az egyébként őt megillető foglalót.
A legtöbb cég igyekszik a vevőre hárítani az ügyvédi költségeket, noha az ellenjegyző ügyvédet nem az ügyfelek választják ki. Érdemes ezért azt kérni, hogy az ügyvéd eljárási díját ötven-ötven százalékban állja a két fél, bár ebbe nem mindig mennek bele a tárgyalópartnerek.
Hasonló kérdés, hogy a vevő nemfizetése esetén mi történik az addig átutalt, foglalón felüli összeggel. Ne lepődjünk meg, ha az eladó ragaszkodik hozzá, hogy csak akkor kell visszaadnia ezt a pénzt, ha sikerült valaki másnak eladnia a lakást, jóllehet ez kimeríti a tisztességtelen szerződés fogalmát. Ésszerű kompromisszum lehet valamilyen időintervallum (mondjuk 30 vagy 60 nap) meghatározása. Ha csupán késünk a fizetéssel, a felszólító levél a törvény szerint a 2. kézbesítési próbálkozást követő 5. napon minősül kézbesítettnek - ám, néha ennél szigorúbban rendelkező szerződést készítenek.
A szerződések végén gyakorta kikötik, hogy a felek bármely jogvita esetén a kamarai választott bíróság kizárólagos illetékességét ismerik el. E testület ugyan példás gyorsasággal jár el, de nem árt tudni, hogy nagyon drága, amellett kevésbé köti a bírósági gyakorlat. Inkább hajlamos figyelembe venni a gazdasági racionalitást, ami nem biztos, hogy a vevőnek kedvező
(forrás: hvg.hu)