Profitgyilkos ingatlanbefektetés: jobb helye is lenne a pénznek! 2007.06.15.

Nem mondunk újat azzal, hogy Magyarországon szinte mindenki saját tulajdonú lakásról álmodik, amiért képes szinte egész életére adósságba verni magát, holott lehet, hogy ezen döntés mögött egyszerűen nincs gazdasági értelemben vett ráció. Lehet, hogy sokkal jobban megéri albérletben lakva a megtakarított pénzünket befektetni, mint ingatlant venni? Az Egyesült Államokban egyre több ezzel foglalkozó kutatás, tanulmány lát napvilágot, ezekből szemezgetünk a következőkben, hogy rávilágítsunk a döntés során mérlegelendő (hazánkban is releváns) kérdésekre.

A legtöbb kutatás a tőzsdei befektetést veti össze az ingatlanbefektetéssel és a reálhozamok különbözete alapján mond ítéletet. Még a legelején le kell szögeznünk, hogy a két terület kockázati szempontból korántsem ugyanaz a pálya, a historikus adatok azonban rávilágítanak néhány meglepő dologra, amin érdemes lehet elgondolkodni!
Jeremy Siegel, Stocks for the Long Term című könyve alapján hosszú távon amerikai részvénybefektetéseinkre éves átlagban 7%-os reálhozammal számolhatunk. (Az 1870-ig tartó csaknem 7 évtized során 7%-os volt ez az átlagos érték, majd 1925-ig 6,6%-ra csökkent, ezt követően pedig 2004-ig 6,9%-ot ért el.) A hosszú távú adatok alapján tehát meglehetősen konzisztens teljesítményt nyújt az amerikai részvénypiac. Megjegyezzük, hogy a reál hozamokat érdemes egy ilyen időtávú vizsgálat esetén figyelni, a valós vásárlóerő változása ugyanis jóval többet mond a nominális számlaegyenlegnél.

A részvénybefektetéssel szembeállítandó ingatlanpiaci hosszú távú átlagos reálhozam ezzel szemben meglepő módon 0%-os. Ezt a döbbenetes számot kicsit jobban belegondolva a következőkben vezetjük le.

A vállalatok esetében az infláció utáni éves 7%-os hozam azzal indokolható, hogy a cégek ilyen ütemű profitnövekedésre képesek átlagosan, mely részvényeik árfolyamában is tükröződik. Az ingatlanpiacon is beszélhetünk természetesen megtermelt hozamról, ami lehet valós vagy csak implikált bérleti díj. (Előbbiről tényleges bérbeadás esetén beszélünk, utóbbi pedig azt jelenti, hogy a tulajdonos, aki benne lakik ingatlanában, mentesül a bérleti díj megfizetése alól.) Az ingatlanárak és a bérleti díjak historikusan együttmozognak és 1900 óta éves átlagban az infláció mértékével emelkednek az Egyesült Államokban. (Beláthatjuk, hogy az ingatlan sokkal átlagosabb dolog egy vállalatnál, itt nincs menedzsment, hogy helyes döntések sorozatával értéket és ezáltal árfolyamot növeljen. Az ingatlanpiacon éppen ezért mesterséges keresletfokozás híján csak az infláció mértékével kellene emelkedniük az áraknak. Hangsúlyozzuk, hogy hosszú távon, a közelmúlt kilengéseire pedig a továbbiakban kitérünk!)
A 2000-es tőzsdei összeomlást előrejelző Robert Schiller is izgalmas vizsgálódási területnek tartotta a közelmúltban az ingatlanpiacot. A Yale professzora arra a következtetésre jutott, hogy 1890 és 2004 között az ingatlanpiaci reálhozam éves átlagban 0,4%-ot tett ki, ám ez is csak extrém körülményeknek köszönhető. Az extremitást a második világháborút követő rövid fellendülés mellett a 2000 utáni drágulás szolgáltatja, melynek okaira mindjárt visszatérünk. Ezen két rövid időszak értékeit kivéve 0%-os reálhozamhoz jutunk.

Bizonyára számos ingatlanpárti Olvasó felkapja erre a fejét, mondván, hogy ő maga milyen jól keresett néhány éve megvásárolt lakásával. Ne feledjük, hogy itt hosszú távú áralakulásról van szó és az átlagok elfedik a szélsőségeket. Az USA-nál maradva is megfigyelhető például, hogy a második világháború és 2000 között éves átlagban 2 százalékponttal az infláció feletti hozamot termeltek az ingatlanok (Ugyanezen időszakban a részvények a megszokott 7%-os reálhozamot érték el.). A 2000 utáni mesterséges fellendülésben már 6%-os reálhozamot produkált az ingatlanpiac, miközben a részvények alulteljesítők voltak. Mégis hiba lenne a közelmúlt adataiból kiindulni! Lássuk, miért is!
Értékelés és ellenérvek: hol az igazság?

Értékelés: fair áron forognak a részvények, túlárazottak az ingatlanok!

Ha figyelembe vesszük, hogy az amerikai részvénypiacon az árfolyamok az egy részvényre jutó nyereségnek átlagosan 16-szorosát teszik ki (16-os P/E ráta), mely meglehetősen közel van a 130 éves átlagos 15-ös értékhez, akkor korántsem beszélhetünk lufiról, drámai túlértékeltségről.
Ezzel szemben a tengerentúli ingatlanpiacon az ingatlanárak és a bérleti díjak elszakadtak egymástól: míg 1940-ben az ár/bérleti díj hányados 9 volt, addig 2000-re ez az érték átlagosan 17-re ugrott, 2005-ben pedig már a 20-at is elérte. (Az átlag elfedi természetesen a méretbeli és elhelyezkedésből adódó különbségeket, de a részpiacok többségén is hasonlóan drasztikus változás figyelhető meg.) Az árak robbanásszerű emelkedését alapvetően két tényező indokolja, így ezek a felelősek az előbbi ráta megugrásáért is:

- Mesterséges keresletserkentőként az állami támogatások és garanciák is szerepet játszottak a drágulásban. Ezt a hatást jól szemlélteti, hogy az USA-ban 1934-ben még átlagosan 40% volt az önrész mértéke lakásvásárláskor és a vevők jellemzően 5-15 éves futamidőre vettek fel hitelt. Mostanra több lépcsőben eljutott odáig a piac, hogy önrész nélkül, a lakás értékénél több hitelt is fel lehet venni, 30 éves futamidőre is, mindenféle jövedelemigazolás nélkül. (A változások hatására mára az amerikaiak kétharmada saját tulajdonú ingatlanban lakik, míg ez az arány 1940-ben még 44%-os volt.)
- Szintén drágítólag hatott, hogy a 2000-es tőzsdei összeomlás után az USA központi bankja a fogyasztás serkentése érdekében radikálisan csökkentette az alapkamatot, mely természetesen a jelzáloghitelek rátáiban is tükröződött. Az olcsó hitel csak egy dolgot jelenthetett: mindenki ráugrott az ingatlanpiacra, a gyors áremelkedés pedig további pánikszerű vásárlásokat szült.

Következtetés és néhány gyakori ellenérv

A fent vázoltak alapján elmondható, hogy a hitelezési gyakorlatnak tovább kellene lazulnia ahhoz, hogy az ingatlanpiac lépést tudjon tartani a tőzsdei teljesítménnyel, erre azonban a másodlagos jelzálogpiaci krízis idején aligha van esély. (Valójában éppen a szigorítás jelei mutatkoznak a tengerentúlon, így nem kizárt, hogy az elkövetkező évtizedek - mintegy a közelmúlt túlzott drágulása miatt - negatív reálhozamot hoznak majd, ami persze nem jelenti az árak csökkenését.)

A The Economist 2005-ös kalkulációja szerint az ingatlanáraknak 12 évig kellene stagnálni, miközben az éves infláció 2,5%-os, hogy az ár/bérleti díj hányados legalább az 1975 és 2000 közötti időszak átlagára süllyedjen.

A két befektetési lehetőség közti mérlegelés tehát leegyszerűsítve a következő: a részvények historikusan megszokott árazási szint mellett évente átlagosan 7%-os reálhozamot kínálnak az Egyesült Államokban, miközben a túlárazott ingatlanok piacán hosszú távon 0%-os reálhozamra (az inflációval megegyező mértékű áremelkedésre) lehet számítani, rövid távon pedig a negatív reálhozam sem kizárt.

Sokszor vetődik fel persze az ellenérv, miszerint részvényekben nehéz lakni és gyereket nevelni. Ki kell hangsúlyozni, hogy az előzőekben tárgyalt értelmezés szerint a bérleti díj annak a költsége, hogy a befektető részvényekben tarthatja pénzét és nem kell azt ingatlanban lekötnie. (Megjegyezzük, hogy az ingatlantulajdonlásnak is vannak költségei: karbantartás, biztosítás, adó...)

Ha már az adózás kérdésénél tartunk, érdemes belegondolni, hogy ingatlanvásárlás esetén egész vagyonunk adózik (az ingatlanadó ugyanis vagyonadó), míg tőzsdei befektetés esetén nem a teljes portfoliónk adóköteles, csak az elért nyereség, illetve a kapott osztalék, így könnyen lehet, hogy ebből a szempontból sem az ingatlan a legjobb választás. (Persze nem lehet kizárni, hogy az ingatlantulajdonosok az új adót beépítik majd a bérleti díjba, azaz továbbhárítják bérlőikre.)

Az Egyesült Államokban is elterjedt az a vélekedés, hogy csak azok laknak albérletben, akik nem engedhetik meg maguknak, hogy saját lakást vegyenek. A statisztikák egyértelműen ellentmondanak ennek a sztereotípiának: 20 ezer dolláros jövedelem alatt a legtöbben bérelnek, ezen felül, egészen 150 ezer dollárig a vásárlás a jellemző, azonban a 150 ezer dollár feletti jövedelemkategóriába tartozók havi 1200 dollárnál is többet költenek bérleti díjra. A szegényebbek mellett tehát az igazán tehetősek körében is népszerű a bérlet.

A téma komplexitásából adódóan bizonyos, hogy számos elemzés, tanulmány jelenik még meg ezzel kapcsolatban a közeljövőben, jelen összeállításunkban így korántsem az volt a célunk, hogy "megmondjuk a tutit", sokkal inkább a döntéskor mérlegelendő tényezőket igyekeztünk felvonultatni. A végső döntés persze általában emocionális alapon születik, a racionális hátteret azonban nem árt ismerni.

forrás: www.penzcentrum.hu