Szokjunk hozzá lakásaink új árához?
|
Szokjunk hozzá lakásaink új árához?
Érték és ár
Hosszú beszélgetéseket lehetne folytatni a két fogalom lakáspiaci értelmezéséről. Egy lakásnak minden esetben van/lehet használati, érzelmi és/vagy presztízs értéke egyaránt. Aktuális ára azonban mindig csak egy van, éppen az, amin adott pillanatban megtörténik a lakás adásvétele. Ameddig nincs szó adásvételről, addig csak elméleti a lakásunk árával kapcsolatos minden feltételezés. A mai viszonyok között szinte biztosan jóval kevesebbet ér, mint azt szeretnénk. Az árakkal és értékekkel kapcsolatos összefüggést azonban érdemes mélyebben is megvizsgálni, hiszen a lakáspiac elég heterogén, nem minden lakás ugyanolyan. A különböző alpiacokon, a különböző szegmensekben egymástól teljesen eltérő ármozgásokkal is találkozhattunk az elmúlt években. Az egyes lakásoknál pedig a természeti és épített környezet, valamint az egyéb szubjektív szempontok azok, amik a végső árat befolyásolják, teljesen eltérve akár az általános, átlagos piaci tendenciáktól. Lehet az akár rózsadombi villalakás, akár külvárosi panellakás. Jó példa erre a kiváló minőségű, jó elhelyezkedésű kis és közepes méretű budai és pesti belvárosi lakások, amelyekből korlátozott mennyiség található a piacon, illetve az országos átlagnál jobban prosperáló városaink, mint Győr vagy Kecskemét lakáspiacai, ahol a fizetőképes kereslet igényei sokszor meghaladják a minőségi kínálatot. A kérdés azonban az, hogy mitől nőhetnének a jövőben az árak?
A dolgok azonban viszonylag egyszerű módon függnek össze a lakáspiacon is. A kereslet, valamint az elérhető hitelek és lakásvásárlási ösztönzők együttese hajtja az árakat, az árak emelkedésével pedig egyre több vállalkozó hajlandó fejleszteni a várható profit reményében, ami optimális esetben (sajnos hazánkban vannak rossz példák is) a lakásállomány minőségének javulásához vezet. Az áremelkedéshez szükséges feltételek közül azonban jelenleg csak eggyel rendelkezik a piac, a kereslettel, ám ez is csak elméleti, hiszen a szintén évek óta tartó tranzakciószám-visszaesés - 2007-ben még 191 ezer eladott lakást regisztrált a KSH, 2012-ben csupán 73 ezret - jól mutatja, hogy mennyivel is szűkült a lakáspiac. Az árak növekedését leginkább visszafogó tényező, ami egyben a legnagyobb félelmet és bizonytalanságot is kiváltó piaci elem, a hitel. Vagyis leginkább a hitel hiánya és a lakásvásárlásokon belül a hitelek arányának visszaszorulása. Sokaknak, akik ma azért vannak felháborodva, mert a lakásuk ára akár milliókkal is csökkent, és hibáztatják - sokszor jogosan - a bankokat, hogy ezt a helyzetet ők idézték elő gátlástalan üzletpolitikájukkal, érdemes végiggondolniuk, hogy a mostanában csak ördögtől való dologként emlegetett hitel és hitelezés beindulása nélkül vajon honnan lenne a leendő vevőknek pénzük arra, hogy a mai áraknál magasabb összegeket fizessenek egy lakásért. Azok a lakáspiaci árak, amelyeket oly sokan visszasírnak, pont azért alakulhattak ki, mert sokszor gondolkodás nélkül öntötték a hitelt a bankok a lakosságnak a vásárláshoz.
Ugyan a reklámok szerint az ország egyre jobban teljesít, a bérből és fizetésből élő emberek reáljövedelme nem növekedett olyan mértékben, hogy a hitelezés beszűkülése miatt a rendszerből kiesett milliárdokat pótolni tudják. Így talán nem megalapozatlan azt feltételezni, hogy - leszámítva a már említett szegmenseket - az erőteljesebb hitelezés beindulása, a hitelfelvételhez alapvetően szükséges jövőbe vetett bizalom maradéktalan helyreállítása nélkül továbbra is csak álmodozhatunk arról, hogy lakásunk árnövekedése akár csak az inflációt is képes lesz követni. Azonban a válság megtanította a lakosságot arra, hogy a hitelt mindenkinek úgy kell kezelnie, mint ahogyan azt az alkohollal kapcsolatos kampányokban halljuk, "fogyassza felelősséggel".
Ditróy Gergely
Forrás: resourceinfo.hu
|