Ingatlanbefektetés, mint üzlet.

Szeretne ingatlanba fektetni, biztos jövedelemre szert tenni lakáskiadásból? Valószínűleg sokan foglalkoznak ezzel gondolattal és sokan már vásároltak is lakást befektetési céllal, vagy örököltek és nem adják el, inkább az albérleti díjból tesznek szert fix havi jövedelemre.

A lakás, mint befektetés biztos üzlet, hiszen az ingatlan tulajdonjoga garantálja a befektetés értékét. Mint minden biztos üzlet nem lehet tőle extraprofitot elvárni, de egy fix havi tervezhető jövedelmet biztosít, amellett, hogy a lakás az értékét megőrzi, sőt hosszú távon az inflációnál nagyobb mértékben növekszik.

Rövid piaci körkép

 Mint minden árunál és szolgáltatásnál itt is a kereslet és kínálat határozza meg a piacot. Ha befektetni akarunk, akkor jó tisztában lenni, azzal mit keres a piac. Bár sokan úgy gondolják, hogy Magyarországon rengeteg külföldi menedzser cégvezető keres lakást, vagy házat és hajlandóak érte több ezer eurót kiadni, de ez tapasztalataink szerint nincs mindig így. A piac 80%-át a pályakezdő fiatalok, diákok teszik ki, ha az o igényeikhez szabjuk a befektetést, akkor szinte garantált, hogy 1-2 hónapon belül kiadjuk az ingatlant. Az általuk leginkább keresett lakások: garzon (általában párok), 2-3 szobás lakások, de külön nyíló szobákkal, külön konyhával. Fontos, hogy tömegközlekedéssel jól megközelíthető lehetőleg belső kerületben legyen a lakás, igény a modern fiatalos bútorzat, a régi használt bútorokat nem szeretik.

Milyen lakást vásároljak befektetésként?

Amikor egy családban felvetődik ez a kérdés, akkor a legtöbbször nem igazán gazdasági szempontok szerint döntenek, hanem egyéb igények alapján. Például olyan lakást vásárolnak, ami majd később jó lesz a gyereknek vagy az unokának, ami közel van a jelenlegi lakóhelyükhöz, és ezért könnyebb az ügyeket intézni stb.

Ha szigorúan befektetésként kezeljük a lakásvásárlást, akkor más szempontokat kell mérlegelni, például,

-          hogy mennyi havi jövedelmet hoz a lakás 1 millió forint befektetésre vetítve,

-          mennyi ideig kívánom a lakást megtartani, könnyen értékesíthető lesz-e a későbbiekben,

-          a lakás értéknövekedésére spekulálok, vagy inkább az albérleti díj hozzon a befektetés mértékéhez képest sokat.

 Milyen lakást vegyünk befektetésnek, kicsit, nagyot, használtat, újat? Bár a kérdésre nincs egyértelmű válasz, de megpróbáljuk felvázolni az előnyöket hátrányokat.

Használt vagy új építésű?

A használt lakásokkal kapcsolatosan egyértelműen előny sokkal olcsóbban lehet hozzájuk jutni. Az már más kérdés, hogy legtöbb használt lakás felszereltsége nem felel meg a kor követelményeinek, nincs cirkos fűtés, egy rozoga gázmelegítő szolgáltatja a melegvizet stb. A használt lakások között külön kategóriát képviselnek a panel lakások, bár négyzetméter áruk nagyon olcsó mégsem lehet kiadni őket, mert a rezsi a távfűtés miatt nagyon magas, havi több tízezerre rúg. Ráadásul a panel lakások esetén, ha nincs kiadva, akkor is fizetni kell a rezsit, ami különösen kockázatossá teszi, mint befektetést.

Az új építésű lakások estén előny, hogy készen kapjuk, biztos nem kell felújítani, de ennek megfelelően az áruk is magasabb.  Tapasztalatai alapján az új építésű lakások, ha ugyanazt hozamot várunk el, mint a régiektől, akkor nehezen kiadhatók, hiszen a bérleti díjnak is drágábbnak kell lennie. Az új építésű lakások másik nagy problémája szobák beosztása. Jelenleg szinte csak nappali, amerikai konyhás, hálószobás lakásokat építenek. Gondoljuk meg, hogy egy 2 szobás (nappali + háló) lakást ilyen elosztás mellett csak, mint az egy szobás garzont lehet kiadni. Nagyon gyakori eset, hogy két fiatal diák szeretne egy közös lakást bérelni, de ilyenkor ragaszkodnak a külön szobához, hiszen senki sem szereti, ha reggel a szobájában (nappali + amerikai konyha) készíti a másik a kávét. Érdekes, hogy ha egy család vesz új lakást, akkor például hátrány, ha az kulturális és szórakozóhelyekkel teli utcában van, ugyanez lakáskiadás szempontjából kimondottan előnyös.

Hozam

 Az ingatlanpiacon a hasznosítás tiszta jövedelmét és a betéti kamatokat érdemes összehasonlítani. Ha a befektetett pénz a banki kamatnál néhány százalékponttal többet, hoz akkor aki készpénzért vásárol azonnal pozitív nyereséget könyvelhet el, ráadásul néhány éves távon értéknövekedéssel is kalkulálhat.

Sok befektető reménykedik abban, hogy teljes mértékben banki hitelből vásárolja meg a lakását, kiadásból fedezi a törlesztést, és még marad is. Ez kevéssé valószínű, hiszen ha így van, akkor nagyon sokan döntenek befektetési célú lakásvásárlás mellett, aminek következményeként a lakásárak ugrásszerűen megnőnek, az albérleti díjak pedig stagnálnak, vagy a túlkínálat miatt akár kis mértékben csökkenek is.

A reális cél, hogy vagy készpénzt fektetünk be és az ingatlan befektetés a portfoliónk egyik összetevője, ami többet hoz a banki betétnél, vagy készpénz és hitel kombinációval elérjük, hogy a hiteltörlesztést a lakáskiadással fedezzük.

Most vásároljunk, vagy kivárjunk?

Mindenki tudja, hogy a lakásárak jelenleg mélyponton vannak, az árak azonosak a két három évvel ezelőttivel. Vásároljunk vagy várjunk ki?

A banki kamat folyamatosan csökken, az MNB irányadó kamata 2005 augusztusában 6,25%. Ez azt jelenti, hogy 10 millió forint befektetés évi 625 ezer forintot hoz, azaz kb. havi 52 ezret. Egy 10 millió forintos lakás kiadása is hoz ennyit, és még a tőke is növekedhet. Ha az irányadó kamat tovább csökken, akkor a lakás kiadás sokkal jövedelmezőbb lesz és hirtelen megnő a befektetési kedv. Ugyanezt tapasztalhattuk 1998-ban, amikor a banki kamatok először csökkentek 10% alá, de a lakásárak maradtak a több évvel azelőtti szinten. A lakásbefektetés hozama, vonzereje hirtelen megnőtt, ami a piaci árak robbanásához vezetett. Bár most ilyen mértékű emelkedés nem várható, de helyzet nagymértékben hasonló.

Forrás: www.alberlet.hu

Eladó ingatlan, lakás, családi ház Zalaegerszegen

Ingatlan Zalaegerszeg

 

 

 

 


 

 

INGATLAN ÉS HITELVONAL: 92/326-369, 06/30/3140123

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2004. szeptember 15. óta Ön a látogatónk